相続税を控除できる特例

相続税には、土地の評価額を軽減できる特例があります。

小規模宅地等の特例といって、一定の要件を満たせば土地の評価額を大幅に引き下げることができるので、第二の基礎控除とも呼ばれているほどポピュラーです。

ただし、相続するすべての土地に適用できるというものではありません。

細かい適用要件をすべて満たさなければなりませんので、「基礎控除」ほど適用のハードルが低いわけではありません。検討の際は注意が必要です。

小規模宅地等の特例

1. 小規模宅地等の特例

被相続人が生前、住宅や事業に使用していた宅地等がある場合に、その宅地等の評価について一定割合を減額できるというものです。

2.適用要件

この特例の適用を受けるためには、個人が相続または遺贈によって取得した宅地等が、次に掲げるような要件を満たしている必要があります。

  • 被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の事業(不動産の貸付けを含む)若しくは居住用として使用されていた宅地等または国の事業に使用されていた宅地等であること
  • 建物や構築物の敷地として使用されていたものであること
  • 制度の適用を受けようとする宅地等が、相続税の申告期限までに分割されていること*

*申告期限までに分割がされていない土地であっても、次のいずれかに該当する場合には、この特例の適用を受けることができます。

(1)申告期限から3年以内に分割がされた場合

(2)3年以内に分割が決まらなかった場合でも、未分割であることについてやむを得ない事情があり、税務署長にその承認を受けた場合で、その事情がなくなった後4カ月以内に分割がされたとき

この場合、遺産分割が行われた日の翌日から4ヵ月以内に税務署長に対し、更正の請求をすることができます。

 

3.適用対象宅地の代表例

(1)特定事業用宅地等

特定事業用宅地等とは、被相続人等(同一生計親族を含む)の事業の用に供されていた宅地等で、その事業を申告期限までに承継し、かつ、申告期限まで引き続きその事業(不動産貸付業などは除く)を営んでいる被相続人の親族がいる場合などをいいます。

(2)特定居住用宅地等

特定居住用宅地等とは、被相続人の居住の用に供されていた住宅地等で、その宅地等の取得者が配偶者や同居親族で申告期限までその住宅等を所有し、かつその宅地等に居住している場合などをいいます。

4.適用対象宅地と限度面積、減額割合

小規模宅地の特例は、1回の相続について、下表の面積まで適用を受けることができます。

次の算式により計算した面積が限度です。

A×200/400+B×200/330+C≦200㎡

Cに適用しなければA400㎡とB330㎡の完全併用(合計730㎡)が可能となります。

 

5.平成27年1月1日より限度面積拡大

これまでは居住用の敷地だけで限度面積を使い切ってしまった場合、事業用の敷地には特例を適用する余地がなかったのですが、平成27年1月1日以後の相続又は遺贈により取得する財産にかかる相続税から可能となりました。事業を行っている方であれば、自宅の敷地を限度面積(330㎡)まで評価減した上に、さらに評価減対象となる土地が400㎡追加されるということです。農業を営んでいる方であれば、農地そのものには適用できませんが、農機具置き場なら対象となります。

 

6. 二世帯住宅、老人ホーム入居の要件緩和

これまで、建物の内部で二世帯の居住スペースがつながっていない場合には建物全体を被相続人の居住用とすることはできず、敷地を面積按分して特例が適用されていました。平成26年1月1日より、つながっていなくても継続要件(保有および居住)を満たせば、建物全体を被相続人の居住用として特例の適用ができることとされました(区分所有の場合は、被相続人の居住部分のみ対象)。

また、老人ホームに入所し、老人ホームの所有権や終身利用権を取得したとしても、自宅を貸し付けの用に供していない等の要件を満たしている場合には、特例を適用できることとなりました。これは、入所段階で介護の必要がなく健常者であっても、その後悪化し、相続開始時点で要支援・要介護状態である場合も含まれます。

 

 

7. 注意事項

(1) 相続人等が相続税の申告期限まで事業または居住を継続しない宅地等は適用対象とはなりません(配偶者が居住用宅地を取得する場合を除く)。

(2) 一の宅地等について共同相続があった場合には、取得した者ごとに適用要件を判定します。

(3) 1棟の建物の敷地の用に供されていた宅地等のうちに特定居住用宅地等の要件に該当する部分とそれ以外の部分がある場合には、部分ごとに按分して軽減割合を計算します。

(4) 特定居住用宅地等は、主として居住の用に供されていた一の宅地等に限られます。

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