相続税における建物の控除

アパートの建築による財産の評価額減

アパートを建てた場合、土地、建物の財産評価がともに低くなるので基本的には相続税は少なくなります。

  1. 1)ある土地にアパートを建てると、その土地は貸家建付地として評価され、自用地と比較して評価額が低くなります。下記の算式のとおり借地権割合に貸家権割合を乗じた金額分を差引くことができるためです。更地を貸家建付地にすることで土地の評価額は約20%下がります。
貸家建付地=宅地の自用地としての価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

 

  1. 2)建物の評価は固定資産税評価額を基にします。建物の建築費総額に比べて固定資産税評価額は低く、借家権割合を差し引くこともできるため、金銭資産のままよりも相続税課税財産が低く評価されます。
貸家=固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

空家の場合は建物の評価額がそのまま課税対象になってしまうので、賃貸にすることをお勧めします。

 

  1. 3)アパートを建築する際、金融機関から借入れをすると借入金を債務として控除することができます。

 

以上のようにアパートを建てた場合、相続税が少なくなります。しかし、アパートを建築する場合には償還期間の長い大きな借入をするのも事実です。アパートを建築する際には相続税対策だけでなく、将来にわたって借入金を返済していけるのかどうか、しっかり検討することが必要です。

また、現金は相続財産がそのまま課税対象になります。多額の現金や使われていない土地がある場合は、貸家などの建物の建設を検討することをお勧めします。

 

建築中の家屋の評価

家屋の工事進行状況に応じて、その費用の70%相当額で評価します。

請負契約における建築中の家屋は、厳密にいえば引き渡しが済むまでは注文者のものではありません。そこで、請負業者に支払った金額を前払金として財産に含めるという考え方ができます。

しかし、最近の請負契約における家屋の建築の実体は、請負業者が材料調達を行うために注文者に数回に分けて代金を支払ってもらうという形になっており、結果的には注文者が請負業者に対して工事の進み具合に応じて材料を供給しているといえます。

以上のことから、請負契約における建築であっても、「建築中の家屋」として、被相続人が死亡した時点での工事の進み具合に応じて、その家屋の費用現価の70%で評価することになります。

現金で相続するよりも、建築中の家屋で相続した方が工事の進み具合に応じて減額される為、相続税は少なくなります。

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