株式会社 ランドマーク不動産鑑定

株式会社 ランドマーク不動産鑑定

広大地・純山林

広大地について

広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものをいいます。ただし、大規模工場用地とマンション適地は除きます。
広大地に該当する場合には、次により計算した金額によって評価します。

広大地の価額=広大地の面する路線の路線価×広大地補正率×地積広大地補正率=0.6-0.05×広大地の地積/1,000㎡

この規定によると、路線価が100千円/㎡とした場合には、500m2の土地は57.5千円/㎡、2,000m2で50千円/㎡、5,000m2で35千円/㎡となります。このように広大地の評価では、かなり大きな評価減を認めています。

広大地の規定は対象地が戸建分譲住宅適地である場合に適用されるため、マンション適地に該当すると認められる場合には広大地の規程の適用はありません。しかし、実務上はその対象地が戸建分譲住宅適地かマンション適地かの判断が難しいのです。確かに大都市中心部の駅前の大規模な土地であればマンション適地であると容易に判断できるでしょう。しかし、最寄り駅からやや離れた戸建住宅もあれば賃貸共同住宅やマンションもあるような地域内にある土地については判断に迷うところです。また、路地状開発が可能である場合等公共公益的施設用地によるいわゆる潰れ地がでない土地については小規模宅地の規定の適用は認められません。

広大地評価は土地の評価額を減額する効果が非常に大きいものの、否認された場合には追徴税額による相続人への経済的負担が非常に大きくなります。税理士としては適用に二の足を踏んでしまいますが、財産評価基本通達24-4の文言は「原則として、次に掲げる区分に従い、それぞれ次により計算した金額によって評価する。」となっています。「評価できる」であれば任意適用ですが、「評価する」は強制適用ですので、適用しなかった場合、損害賠償請求される可能性もあります。

広大地の適用判断については、都市計画法、建築基準法、その他条例及び行政指導など、不動産に関する法律、法令等の知識が必要となります。このような理由から広大地の適用可否の判断は我々のような不動産鑑定士の意見が求められることとなります。

純山林について

市街地山林とは、市街化区域内にある山林を言います。

市街地山林の評価額は、その山林を宅地に転用することを想定して、その山林の路線価からその山林を宅地に転用する場合において通常必要と認められる1㎡当たりの造成費に相当する金額を控除した金額に、その山林の地積を乗じて計算した金額によって評価します。

この市街地山林の評価には悩ましい問題があります

例えば平坦地の山林であれば伐採して整地後すぐに宅地として使えますから、この評価方法で妥当性があると言えるでしょう。しかし、傾斜が大きくて宅地への転用が見込めない山林をこの方法で評価した場合、非常に高い評価額になります。たとえば、路線価が150,000円/㎡、造成費が50,000円/㎡、地積が100㎡の山林ならば1,000万円の評価額がついてしまいます。宅地に転用できないということは売却できないということですから相続人にしてみれば無価値ですが、相続税の計算においては1,000万円もの価値があるとされ、これを基に相続税が課税されるのですから相続人にとってはたまったものではありません。

このような市街地山林について様々な対処法が考えられます。

株式会社 ランドマーク不動産鑑定

不動産鑑定士としての高度な知識と、相続税申告で長年培ったノウハウを活用

株式会社 ランドマーク不動産鑑定では、不動産鑑定士としての高度な知識と
「相続税申告実績3,200件超相続に強い」当法人が長年にわたって蓄積したノウハウを活用して、
皆様のご期待に応えたいと考えております。

住所 〒252-0804 神奈川県藤沢市湘南台2丁目4番11号 朝日生命湘南台ビル2階
最寄り [湘南台駅](小田急江ノ島線・相鉄いずみ野線・市営地下鉄ブルーライン)
西口 徒歩2分
電話番号 0466-86-7025
ファックス 0466-86-7026

東京・神奈川・埼玉の12拠点で無料相談
まずはフリーダイヤルでお問い合わせください。

フリーダイアル:0120-48-7271

(平 日)9時00分~19時00分 (土 曜)9時00分~18時00分
(日・祝)10時00分~17時00分 ※一部例外日あり

1:初回の無料相談は、完全に無料で対応しています!

なにをどこから手をつけたら良いか、分からない段階から、相談料などの費用が掛かってしまうと、安心して相談する事もできませんね。当法人では、完全に無料相談から相続税申告のサポートをさせていただいております。

無料相談では、「相続税申告が必要かどうか」「相続税が掛かる場合、概算でいくらか」「依頼する場合には、どれぐらいの期間・報酬・実費が掛かりそうか」など、お客様が気になるところを予めきちんとお伝えさせていただきます。

2:非常に柔軟な相談対応が可能です!

無料相談は、平日(9時~19時)に限らず 土曜日(9時~18時)日曜日(10時~17時)も対応しております。 ご相談は事前予約制となっておりますので まずはお電話または予約フォームにてお問合せください。お客様の利便性を重視して柔軟な相談対応をいたします。

また、ご依頼をいただいた後も、一般的な事務所とは異なり、お客様のご都合に合わせて、きちんと対応できる担当者をセットさせていただきます。お気軽にご相談ください。

3:全12拠点で、無料相談を行っております!

当法人の強みは、東京に4拠点(丸の内、新宿、池袋、町田)、神奈川に7拠点、埼玉に1拠点の全12拠点で、お客様対応が可能です。お近くの拠点にてご相談ください。

 

 

4:徹底したランドマーク品質で対応します!

当法人の担当者×税理士×国税OBという品質に加えて、当法人の徹底した調査と確認を前提として「この申請に間違いありません」と添付する事で、税務調査は実に1%未満となっております。これは全国平均の25%と比較すると圧倒的な実績となります。

当法人では、相続税申告のお手伝いをさせていただく方の大半(累計実績99%)の方に対して、書面添付制度を使って申告をさせていただいております。これによって、万が一のときにも追徴課税が通常に申告するよりも、安く抑える事ができます。専門家としてお手伝いさせていただくからには、プロフェッショナルとしての品質で必ずお役に立ちます。

5:お客様の状況に合わせて親身に対応します!

私たちの強みは、お客様ファーストで対応する事にあります。「申告期限に間に合わせたい」「納税資金が足りないので相談にのって欲しい」「出来るだけ適正に不動産評価を下げて欲しい」「将来、税務署につつかれないようにして欲しい」「…という事情があるので、報酬の調整を相談させて欲しい」「一番、税金が安くなる遺産分割の方法と、割合を教えて欲しい」など、お客様のご要望は様々です。

私たちは頭のかたい税理士法人ではありません。お客様ファーストの発想で、出来るだけお客様のお役に立てるよう、コーディネートをさせていただきます。

東京・神奈川・埼玉の12拠点で無料相談
まずはフリーダイヤルでお問い合わせください。

フリーダイアル:0120-48-7271

(平 日)9時00分~19時00分 (土 曜)9時00分~18時00分
(日・祝)10時00分~17時00分 ※一部例外日あり

  • 相続専門税理士の選び方
  • 難易度の高い相続税申告
  • 3か月を切った相続税申告
  • 生前対策10万円パック
  • 事業継承対策30万円パック
  • 初めての相続税申告
  • 相続が開始されたお客様
  • 生前対策をご検討のお客様
  • 相続税還付サポート
  • 株式会社ランドマーク 不動産鑑定
  • 「畑でMarry Me!」毎週土曜日 15時25分~ 放送(フジテレビ)
    • 日経CNBC「プロに聞く 円満相続・賢く節税」の特別編
    • プロに聞く 円満相続 賢く節税
    • TBS系列『時事放談』~ワイドショー政治を叱る~テレビCM放送中【OA】日曜6:00~6:45
    • 累計2万6,000部突破
    • テレビCM放映中
    • 日本経済新聞 日経MOOK記事紹介