賃貸物件における相続税の控除

アパートの建築による財産の評価減

アパートを建てた場合、土地、建物の財産評価がともに低くなるので、基本的には相続税は少なくなります。

その理由を列挙いたします。

 

土地の評価

ある土地にアパートを建てると、その土地は貸家建付地として評価され、自用地と比較して評価額が低くなります。下記の算式のとおり借地権割合に借家権割合を乗じた金額分を差引くことができるためです。

〇算式

 貸家建付地=宅地の自用地としての価格×(1-借家権割合×借家権割合×賃貸割合)

 

家屋の評価

家屋の評価は固定資産税評価額をもとにします。建築費総額に比べて固定資産税評価額は低く、借家権割合を差し引くこともできるため、金銭資産のままよりも相続税課税財産が低く評価されます。

〇算式

 貸家=固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

 賃貸割合=当該家屋の各独立部分の床面積の合計のうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計÷当該家屋の各独立部分の床面積の合計

※なお、借家権割合は一律30%です。

 

「各独立部分」とは、建物の構成部分である隔壁、扉、階層(天井及び床)等によって他の部分と完全に遮断されている部分で、独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます。

 また、継続的に賃貸されていたアパート等の各独立部分で、例えば、次のような事実関係から、アパート等の各独立部分の一部が課税時期(相続の場合は被相続人の死亡の日、贈与の場合は贈与により財産を取得した日)において一時的に空室となっていたに過ぎないと認められるものについては、課税時期においても賃貸されていたものとして差し支えありません。

【Ⅰ】各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること。

【Ⅱ】賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと。

【Ⅲ】空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること。

【Ⅳ】課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと。

 

債務

アパートを建築する際、金融機関から借入をすると借入金を債務として控除することができます。

 

以上のように、アパートを建てた場合、相続税が少なくなります。しかし、アパートを建築する場合には償還期間の長い、大きな借入をするのも事実です。アパートを建築する際には相続税対策だけではなく、将来にわたって借入金を返済していけるのかどうか、しっかりと検討することが必要です。

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