小規模宅地の特例を受けられない!

いざとなったら特例を受けられない…

亡くなった人(被相続人)が保有していた自宅や事業・貸付用土地の評価を大きく減額してもらえる「小規模宅地の特例」については、複雑な要件があるため、いざとなったら特例を受けられない、という事例が散見されます。

特定居住用宅地を適用した場合、誰がその土地を相続するのかという点で見ても、以下のような気を付けなければならない点がいくつかあります。

  1. 被相続人の配偶者が相続した場合
    無条件で本特例を受けられます。
  2. 被相続人の同居の親族(配偶者以外)が相続した場合
    相続税の申告期限までこの土地の所有と居住を継続したときに限り、本特例を受けられます。
    期限までに売却などをしてしまうと、本特例を受けられないこととなります。
  3. 被相続人の配偶者や同居親族以外の親族が相続した場合
    被相続人に配偶者も同居親族もいない場合に、相続開始日の直前3年以内にマイホームに住んだことがない別居親族がこの土地を相続し、相続税の申告期限まで所有を継続すれば、本特例が受けられます。
    賃貸住まいや会社の寮住まいをしている子が親の自宅を相続したような場合です。
    既にマイホームを持ってそこに住んでいる子では特例が受けられないこととなります。

 

注意点

同居している建物や登記方法、住まい方などについても複雑に要件がありますので、注意が必要です。

例えば、世帯住宅の場合や、被相続人が亡くなる前に介護が必要などの理由で老人ホームなどに入居していた場合、本特例を受けられないケースがあります。

二世帯住宅には大きく分けて内部で行き来のできる非分離型とプライベートな空間が確保いる完全分離型がありますが、基本的に親子が区分所有登記をしている場合は子が居住の部分には本特例は適用されません。
親の所有部分についてのみ本特例適用の可能性があることとなります。
二世帯住宅を取得する際に子が一部資金を負担した場合、本特例を最大限に活用するなら、
親子区分所有登記ではなく共有登記にしておくと良いということになります。

また、二世帯住宅に住んでいた子供世帯が、転勤などで家族全員が転居していた場合
別居している間に親が亡くなると、親子同居とはみなされず本特例を受けられないこととなります。
子が家族を残して単身赴任していた場合は、引続き子の自宅は家族のいる二世帯住宅であると認められ特例を受けることができます。

そして、老人ホームに入所した場合
入所後、亡くなるまでの間に元の自宅を他人に貸したりしてしまうと、特例を受けられません。


以上、自宅の土地に小規模宅地等の特例を受けられなくなるケースをいくつかご紹介しましたが、適用要件がかなり複雑です。

また、事業用や貸付用の宅地への特例適用の要件は自宅とはまったく異なりますし、宅地が複数ある場合に「どの宅地を優先するか」という判断も簡単ではありません。

ぜひ、専門家である税理士にご相談いただき特例が受けられない、ということがないように、可能な限り、用件をよく確認して、生活に支障がない範囲で、準備しておくと良いでしょう。
 

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