小規模宅地の特例と借地権

まず借地権とは、他人が所有している土地を借り、その土地に自分の建物や家を建てることができる権利です。では、借地権にも小規模宅地の特例を適用することは可能だろうか?
答えは可能です。理由は、小規模宅地とは措置法69条の4の1項より「土地又は土地の上に存する権利をいう」と記載されているためです。土地の上に存する権利であるためもちろん借地権は対象となります。

それでは、借りた土地の上に建つ住居を相続した場合で考えてみましょう。
例として、借りている土地の地積を500㎡として1㎡あたりの自用地評価額は300千円として考える。借地権の評価額を求めるときには、

借地権の評価額=自用地の価額×借地権割合 

で計算することができます。なお、借地権割合については、国税庁のWEBサイト「財産評価基準(路線価図・評価倍率表)」から確認できます。今回は、借地権割合を60%と記載してあったと考えます。


(ⅰ)まず、小規模宅地の特例を使用せずに借地権を考慮して評価額を求めてみます。

借地権評価額=300千円×500㎡×60%=90,000千円

 

(ⅱ)次に小規模宅地の特例を使用したものを考える。使用することで、特定居住用宅地の評価額を80%減額できるため

90,000千円×80%=72,000千円 
小規模宅地の特例を適用した借地権評価額=90,000千円―72,000千円=18,000千円 

となり(ⅰ)よりも(ⅱ)では大きく評価額を下げることができます。

 

Q.建物が借地権と所有権に跨っている土地はどうなるか?

(図1)


先に述べたものは建物がすべて第三者から借りている土地の上にあるとしたものです。では、(図1)のように建物の一部が自身の持っている土地の上に建っている場合はどうなるでしょうか?この場合、小規模宅地の特例を適用した評価額の減額は可能です。しかし、借地権によって評価減できるところとそうでないものや優先的に特例を適用できるものなど計算方法が複雑となります。

重要ポイント

  • 自己所有の土地と借りている土地はそれぞれ評価額を求め、合算したもので評価します。
  • 小規模宅地の特例を受ける場合、自己所有の土地を優先して減額できます。(自己所有の土地の評価額>借りている土地の評価額となるので納税者に有利となります)
  • 特例を受けることができる限度面積があります(※今回は特定居住宅地の場合で考えるため限度面積は330㎡です。

それでは、以上の点を踏まえて例を挙げて確認してみます。

自己所有の土地:300㎡
借りている土地:400㎡
1㎡あたりの自用地評価額:500千円
借地権割合:60%

とします。

まず、それぞれの土地評価額を求めます。

自己所有の土地の評価額=300㎡×500千円=150,000千円
借りている土地の評価額=400㎡×500千円×60%=120,000千円
合計 270,000千円

それでは、ここから小規模宅地の特例を適用していく。
まず、自己所有の土地は300㎡であり限度面積より少ないため全てに適用できます。

自己所有の土地でできる減額=300㎡×500千円×80%=120,000千円

 

次に、借りている土地の面積であるが、限度面積330㎡に対して300㎡使用したため残りの30㎡が使用できます。

借りている土地でできる減額=
30㎡×500千円×借地権割合60%×小規模宅地の特例による減額割合80%=
7,200千円 

よって
つまり評価額は

270,000千円-(120,000+7,200)=142,800千円
となり、270,000千円-142,800千円=127,200千円評価額が安くなります。 

東京・神奈川・埼玉・千葉の15拠点で無料相談
まずはフリーダイヤルでお問い合わせください。

フリーダイアル

(平 日)9時00分~18時00分 (土 曜)9時00分~18時00分
(日・祝)10時00分~17時00分 ※一部例外日あり

ら・ら・ら・らんどま~く♪ のCMでおなじみの
ランドマーク税理士法人が
お客様の相続税申告を高品質サポートいたします。

相続税申告が必要か分からない方でも無料相談!

相続税申告相談プラザでは、 相続税がかかるのか分からない場合でも初回の無料相談から 対応させていただきます。

  • 不動産の評価、金融資産の評価が分からない。
  • 相続税がかからないと思うが、 ギリギリなので確認しておきたい。
  • 相続税の知識がなく、 相談していいかも迷っている。

相談する前に知っておきたい、相続税申告相談プラザ5つの強み

1:初回の無料相談は、完全に無料で対応しています!

なにをどこから手をつけたら良いか、分からない段階から、相談料などの費用が掛かってしまうと、安心して相談する事もできませんね。当法人では、完全に無料相談から相続税申告のサポートをさせていただいております。

無料相談では、「相続税申告が必要かどうか」「相続税が掛かる場合、概算でいくらか」「依頼する場合には、どれぐらいの期間・報酬・実費が掛かりそうか」など、お客様が気になるところを予めきちんとお伝えさせていただきます。

2:非常に柔軟な相談対応が可能です!

無料相談は、平日(9時~18時)に限らず 土曜日(9時~18時)日曜日(10時~17時)も対応しております。 ご相談は事前予約制となっておりますので まずはお電話または予約フォームにてお問合せください。お客様の利便性を重視して柔軟な相談対応をいたします。

また、ご依頼をいただいた後も、一般的な事務所とは異なり、お客様のご都合に合わせて、きちんと対応できる担当者をセットさせていただきます。お気軽にご相談ください。

3:全15拠点で、無料相談を行っております!

当法人の強みは、東京に4拠点(丸の内、新宿、池袋、町田)、神奈川に7拠点、埼玉に2拠点、千葉に1拠点の全15拠点で、お客様対応が可能です。お近くの拠点にてご相談ください。

4:徹底した相続税申告相談プラザ品質で対応します!

当法人の担当者×税理士×国税OBという品質に加えて、当法人の徹底した調査と確認を前提として「この申請に間違いありません」と添付する事で、税務調査は実に1%未満となっております。これは全国平均の25%と比較すると圧倒的な実績となります。

当法人では、相続税申告のお手伝いをさせていただく方の大半(累計実績99%)の方に対して、書面添付制度を使って申告をさせていただいております。これによって、万が一のときにも追徴課税が通常に申告するよりも、安く抑える事ができます。専門家としてお手伝いさせていただくからには、プロフェッショナルとしての品質で必ずお役に立ちます。

5:お客様の状況に合わせて親身に対応します!

私たちの強みは、お客様ファーストで対応する事にあります。「申告期限に間に合わせたい」「納税資金が足りないので相談にのって欲しい」「出来るだけ適正に不動産評価を下げて欲しい」「将来、税務署につつかれないようにして欲しい」「…という事情があるので、報酬の調整を相談させて欲しい」「一番、税金が安くなる遺産分割の方法と、割合を教えて欲しい」など、お客様のご要望は様々です。

私たちは頭のかたい税理士法人ではありません。お客様ファーストの発想で、出来るだけお客様のお役に立てるよう、コーディネートをさせていただきます。

ランドマーク税理士法人 テレビCM

運営法人のランドマーク税理士法人のテーマソングと、突然現れる税理士に釘付け!!一度見たらクセになる!?是非ご覧ください。

【畑篇 30秒】

【住宅街篇 30秒】

東京・神奈川・埼玉・千葉の15拠点で無料相談
まずはフリーダイヤルでお問い合わせください。

フリーダイアル

(平 日)9時00分~18時00分 (土 曜)9時00分~18時00分
(日・祝)10時00分~17時00分 ※一部例外日あり

ら・ら・ら・らんどま~く♪ のCMでおなじみの
ランドマーク税理士法人が
お客様の相続税申告を高品質サポートいたします。

相続税申告が必要か分からない方でも無料相談!

相続税申告相談プラザでは、 相続税がかかるのか分からない場合でも初回の無料相談から 対応させていただきます。

  • 不動産の評価、金融資産の評価が分からない。
  • 相続税がかからないと思うが、 ギリギリなので確認しておきたい。
  • 相続税の知識がなく、 相談していいかも迷っている。