小規模宅地の特例の減額計算方法

ここでは小規模宅地の特例の減額計算方法をご説明します。

どのような土地に小規模宅地の特例が使えるのか

小規模宅地等の特例が使える土地は大きく分けて以下の3種類です。
1.特定居住用宅地等
 (住宅で使っている土地)

2.貸付事業用宅地等
 (第三者に貸している土地)

3.特定事業用宅地等
 (事業で使っている土地)

 

小規模宅地の特例は、その種類に応じて限度面積と減額割合が定められています。ご紹介するのはこれらの土地の利用区分に応じた控除額の計算方法になります。

 

特定居住用宅地等(住宅で使っている土地)の減額計算方法

故人の自宅の敷地のうち330㎡までの部分が80%減額されます。
具体的に減額が使える土地は以下3つになります。
1.一軒家が建っている土地
2.購入マンションの敷地である土地
3.二世帯住宅の敷地である土地
*どれも個人名義の土地である必要があります

①土地を1つだけ相続した場合
330㎡以下の土地を相続→土地の価額×80%
330㎡以上の土地を相続→土地の価額×330㎡/土地の面積×80%

例:土地300㎡、価額5,000万円
5,000万円×80%=4,000万円減額 

例:土地400㎡、価額5,000万円
5,000万円×330㎡/400㎡×80%=3,300万円減額 

 

・相続人が2人いた場合
人数が複数人いた場合は、協議の上、合計330㎡まで減額されます。
ただし、小規模宅地等の特例を使うための条件を各相続人が満たす必要があります。

例:土地400㎡、価額5,000万円
  兄350㎡(4,375万円)弟50㎡(625万円) 
  
兄:4,375万円×280㎡/350㎡×80%=2,800万円減額
弟:625万円×50㎡/50㎡×80%=500万円減額


②土地を複数相続した場合
複数の土地の組み合わせをまとめますと以下の5パターンあります。4番目と5番目はほとんど出てくることはありませんので割愛します。

  • 貸付事業用宅地等(第三者に貸している土地)+ 特定居住用宅地等(住宅で使っている土地) 
  • 貸付事業用宅地等(第三者に貸している土地)+ 貸付事業用宅地等(人に貸している土地)
  • 特定事業用宅地等(事業で使っている土地)+ 特定居住用宅地等(住宅で使っている土地)
  • 特定事業用宅地等(事業で使っている土地)+ 特定事業用宅地等(事業で使っている土地)
  • 特定居住用宅地等(住宅で使っている土地)+ 貸付事業用宅地等(人に貸している土地)+ 特定事業用宅地等(事業で使っている土地)

住宅がある土地を2つ相続した場合は条件を満たす土地にしか摘要されません。

 

貸付事業用宅地等(第三者に貸している土地)の減額計算方法

故人が貸している土地のうち200㎡までが50%減額されます。
具体的には下記の3パターンの土地に摘要されます。

・貸し付けしている
 アパートやマンション
・貸し駐車場
・貸し駐輪場
貸付事業用宅地等も住宅と同じく、土地を1つか、複数相続したかで違いますので、パターンに分けてご紹介します。

①土地を1つだけ相続した場合
200㎡以下の土地を相続→土地の価額×50%
200㎡以上の土地を相続→土地の価額×200㎡/土地の面積×50%

例:土地200㎡、価額4,000万円
4,000万円×50%=2,000万円減額 

例:土地400㎡、価額5,000万円
5,000万円×200㎡/400㎡×50%=1,250万円減額 

 

②土地を複数相続した場合
小規模宅地等の特例には限度面積があります。
A.特定居住用宅地等(住宅で使っている土地):330㎡
B.貸付事業用宅地等(第三者に貸している土地):200㎡
C.特定事業用宅地等(事業で使っている土地):400㎡

複数の土地を相続してどの土地がどれほど控除を受けられるのかを計算するには下記の算式で求めます。

 

貸付事業用宅地等(第三者に貸している土地)+ 特定居住用宅地等(住宅で使っている土地)

A×土地面積/330+B+C×土地面積/400≦200㎡

例:神奈川にある土地200㎡、価額1億円(居住用)
  東京にある土地400㎡、価額3億円(貸付用)

特定居住用宅地で200㎡を使った後、東京にある400㎡の土地のうち、貸付事業用宅地の特例が適用できる部分は、下記計算式から78.79㎡と計算されます。

  • 200㎡-200㎡×200/330=78.79㎡

 

貸付事業用宅地等(第三者に貸している土地)+ 貸付事業用宅地等(人に貸している土地)

例:神奈川にある土地200㎡、価額5,000万円(貸付用)
  東京にある土地400㎡、価額2,000万円(貸付用)

貸付用限度面積の200㎡までしか適用できないため、神奈川ある200㎡のみに適用することになります。  
  5,000万円×50%=2,500万円減額

 

特定事業用宅地等(事業で使っている土地)の減額計算方法

故人が事業をやっていた土地(店舗等)は、400㎡までが80%減額されます。

①土地を1つだけ相続した場合
400㎡以下の土地を相続→土地の価額×80%
400㎡以上の土地を相続→土地の価額×400㎡/土地の面積×80%

例:土地300㎡、価額5,000万円
5,000万円×80%=4,000万円減額 

例:土地500㎡、価額5,000万円
5,000万円×400㎡/500㎡×80%=3,200万円減額 


②土地を複数相続した場合

  • 特定事業用宅地等(事業で使っている土地)+特定居住用宅地等(住宅で使っている土地)
​例:神奈川にある土地:200㎡・5,000万円(居住用)

      東京にある土地:400㎡・2,000万円(事業用)
 
居住用:5,000万円×80%=4,000万円減額
事業用:2,000万円×80%=1,600万円減額

このように、小規模宅地等の特例の計算は土地の価額に減額率を掛けるだけなので例外はあるもののほとんどがシンプルに解決できます。
ただ問題は計算の前に行う、小規模宅地等の特例を使える土地なのかどうかの判断です。判断に迷われたなら、相続税に詳しい税理士事務所にご相談ください。

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