二世帯住宅で相続税を節税可能？小規模宅地等の特例について解説！

１．二世帯住宅で相続税を節税できる？

二世帯住宅を建てたときや建てるときに、できるだけ節税できないかどうかが気になる方は多いはずです。そこで、インターネットで節税について調べるとよく出てくる「小規模宅地等の特例」について詳しく知りたい方も多いでしょう。

ここでは、二世帯住宅で相続税を節税できるかどうかや、小規模宅地等の特例がどのようなものかについて基礎的な事柄から確認していきます。あまり耳馴染みのない言葉かもしれませんが、順を追って解説していきますので安心してください。

１−１．小規模宅地等の特例が適用できれば、遺産額を減らすことができ節税になる！

まず、小規模宅地等の特例というのは、高額な税負担が発生したせいで自宅を手放さなければならないケースを減らすために作られた制度です。小規模宅地等の特例によって、急な相続が発生しても残った家族がそのまま自宅に住むことができる可能性が高まりました。

二世帯住宅がある場合にも、小規模宅地等の特例が適用できれば、遺産額を減らすことができます。遺産額を減らすことによって、相続税の計算時に対象となる金額が減り、結果的に節税になるのです。ちなみに、法定相続人でない親族の場合でも、遺言で土地を手に入れることになったのであれば小規模宅地等の特例を使うことができます。

土地自体の価値はそのままで相続税計算時の評価額だけを下げられるのは、大きなメリットです。特例を受けることができるのは、あくまで特定の要件を満たす土地に限られますし、使用の際に手続きを行う必要はありますが、納税額が抑えられるのであれば積極的に利用を検討したい制度だといえます。

２．小規模宅地等の特例って、どんな特例？

小規模宅地等の特例について、関心を持った方のために、小規模宅地等の特例とはどのような制度なのかについて、詳しく見ていきましょう。

小規模宅地等の特例は、相続する土地の評価額を最大で8割まで減額することができる制度です。制度名に「等」がつく理由は、借地権などの土地の権利にも適用されるからです。小規模宅地等の特例は、相続における節税対策として、多くの人が利用しています。

特例は、すべての土地で使うことができるというわけではありません。小規模宅地等の特例を使える土地は、3つに分けることができます。

• 特定居住用宅地等
• 特定事業用宅地等
• 貸付事業用宅地等

もしもあなたが相続した土地がこれらに該当するようであれば、小規模宅地等の特例を使えるかもしれません。土地の種類によって使用の条件が異なるので、それぞれの土地について確認していきます。また、小規模宅地等の特例では、土地の種類別に適用面積や減額率が決まっているので、合わせて確認していきましょう。

1つ目は、特定居住用宅地等です。特定居住用宅地等というのは、被相続人・被相続人と生計を一にしていた親族が、相続の開始直前まで住んでいた土地です。もしも親が被相続人だったのであれば、親の自宅が存在している土地が該当します。

ちなみに、生計を一にするというのは、日常生活においての財産を共にすることです。簡単に言えば、生活費をひとつの財布から出している場合には、生計を一にしているということになります。他にも、夫婦が共働きで2人共に収入があるとき、生活費をお互いの財産から出し合っている場合も生計を一にしている状況になります。

生計を一にするという判断基準は単に血縁関係があることや、同居していることだけでは足りません。一緒に住んでいたとしても、それぞれの収入から生活費を出しているのであれば生計は別々という判断になります。むしろ、同居はしていなくとも、場合によっては生計を一にしているということになります。たとえば、生活費を送金している場合には、非同居の場合も生計を一にしている扱いとなるでしょう。

二世帯住宅に小規模宅地等の特例を適用するには、原則として、同じひとつの建物に親子が住んでいること、建物の敷地の名義人が親であり、子どもは親に対して家賃を払っていないことの2つが必要です。また、登記についても確認しておかなければなりません。

もしも世帯別の居住空間に区分所有登記がされているのであれば、子どもの居住用部分については小規模宅地等の特例を使うことができないのです。構造上、どれだけ世帯別に場所が区切られているとしても、重要なのは登記の方法です。区分所有登記がされていなければ、小規模宅地等の特例の適用を受けられます。

特定居住用宅地等の場合には、限度面積は330平方メートルまでで、減額率は80％です。減額率が80%と大きいので、使用できるなら大きな節税効果が見込めます。

2つ目は、特定事業用宅地等です。特定事業用宅地等というのは、被相続人・被相続人と生計を一にしていた親族が事業のために使っていた土地のことを指します。

特定事業用宅地等として認められる条件としては、以下のいずれかを満たす必要があります。

• 被相続人の事業のために使われていた宅地の場合：被相続人の親族が相続・遺贈により取得し、被相続人の事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、申告期限まで保有し、その事業を営んでいること
• 被相続人と生計を一にする親族の事業のために使われていた宅地の場合：被相続人と生計を一にしていた親族が相続・遺贈により取得し、相続開始前から申告期限まで引き続き、その宅地等を自己の事業のために使い続け、申告期限まで保有していること。

さらに、被相続人と生計を一にする親族の事業のために使われていた宅地の場合は、被相続人と、被相続人と生計を一にする親族との間で地代や家賃の支払いが行われていなかったことも条件となります。

特定事業用宅地等の場合には、限度面積は400平方メートルまでで、減額率は80%です。こちらも減額率が80%と大きいので、大きな節税効果が見込めます。

3つ目は、貸付事業用宅地等です。貸付事業用宅地等とは、被相続人・被相続人と生計を一にしていた親族が貸付事業のために使用していた土地のことです。たとえば、賃貸アパートや賃貸マンション、貸駐車場などといったビジネス用の土地が貸付事業用宅地等となります。

貸付事業用宅地等が小規模宅地等の特例を利用するには、被相続人が亡くなる前からその土地で貸付事業をしていた必要があります。相続が発生してから貸付事業を始めても特例を使うことはできないので、注意が必要です。

貸付事業用宅地等の場合には、限度面積は200平方メートルまでで、減額率は50%です。こちらは減額率が50％と、80％ではない点に注意が必要です。

以上、まずはご自身の土地がどのパターンに当てはまるのかを考えてみてください。それぞれのパターンによって細かな特例利用の要件も変わってきますので、理解しておくことでその後の手続や専門家への相談もスムーズになるでしょう。

３．二世帯住宅の土地に小規模宅地等の特例を適用する際の主な注意点

実は、小規模宅地等の特例のような制度を使う際には、事前に注意すべき点を知っておくと後悔しにくくなります。ここで、二世帯住宅の土地に小規模宅地等の特例を適用する際の主な注意点について以下の4つを見ていきましょう。

• 相続税申告書を提出しなければならない
• 配偶者以外が相続したら申告期限まで保有していなければならない
• 区分所有建物では原則、特例を適用できない
• どのような共有パターン（型・間取り）でも原則、特例の適用が可能

それぞれの注意点について、順番に見ていきましょう。

３−１．相続税申告書を提出しなければならない

1つ目は、相続税申告書を提出しなければならないということです。

相続税は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告書を作って提出しなければなりません。その一方で、相続税が基礎控除額以下の場合には納税しなくても良く、申告書の提出も不要です。しかし、小規模宅地等の特例を使いたいのであれば、相続税の申告書を必ず出す必要があります。

３−２．配偶者以外が相続したら申告期限まで保有していなければならない

2つ目は、配偶者以外が相続したら申告期限まで保有していなければならないということです。

途中で贈与や売却をした場合には小規模宅地等の特例を使うことができなくなるので、注意しておきましょう。

３−３．区分所有建物では原則、特例を適用できない

3つ目は、区分所有建物では原則、特例を適用できないということです。

所有権の保有方法についてですが、1つの建物を2人で共有して保有する方法と、マンションのように区分所有する方法があります。もしも区分所有する方法で登記した場合には、小規模宅地等の特例を使用することが原則としてできないので気をつけましょう。

小規模宅地等の特例を受けるためには、相続開始までに区分登記を解消しなければなりません。そして、共有登記等に登記を変更する必要があります。

３−４．どのような共有パターン（型・間取り）でも原則、特例の適用が可能

4つ目は、どのような共有パターン（型・間取り）でも原則、特例の適用が可能ということです。

たとえば、完全分離型や完全共有型・完全同居型、部分共有型などのさまざまなパターンがありますが、いずれも原則として小規模宅地等の特例を使うことができます。1点注意したいのは、同じ敷地内でも別々の建物として分かれているケースでは小規模宅地等の特例が使用できません。

４．その他、相続における主な注意点

最後に、相続におけるその他の主な注意点についても解説します。今回取り上げるのは、以下の2つの注意点です。

• 二世帯住宅に住まない別の相続人がいる場合、生前対策を！
• 配偶者の税額の軽減で税額0円でも注意！　二次相続で多額の納税になることも！

どちらの注意点も、事前にぜひ押さえておいていただきたいポイントです。それぞれについて、順番に見ていきましょう。

４−１．二世帯住宅に住まない別の相続人がいる場合、生前対策を！

1つ目の注意点は、二世帯住宅に住まない別の相続人がいる場合には、生前対策を行うべきだということです。

事前に相続税対策をしておかなければ、予想以上の納税が発生するかもしれません。早めに相続財産をリストアップして、対策を行っていくと安心です。

不安な場合は、早期の段階で税理士に相談してみてください。相続税の節税対策に詳しい専門家に相談すれば、予想以上の節税が実現できます。

４−２．配偶者の税額の軽減で税額0円でも注意！　二次相続で多額の納税になることも！

2つ目の注意点は、配偶者の税額の軽減で税額が0円になる場合でも、ケースによっては注意が必要となることです。注意しておかなければ、二次相続で多額の納税になることもあります。

子どもの目線で言えば、相続について考えるのは、父と母のそれぞれが亡くなったときの2回です。2回目は、二次相続と呼びます。二次相続のときには法定相続人の数が減っており、基礎控除額が減るなどの影響が出て納税金額が上がるケースが多いです。

二次相続では一次相続で相続した財産に加えて、被相続人が保有している財産も相続の対象となります。それによって、想定よりも相続財産が多くなり、相続税率が高くなるケースが多いので注意しましょう。

小規模宅地等の特例を使う際に、二次相続を考えるなら、一次相続では配偶者以外が特例を利用する方がお得なケースがあります。一次相続では、配偶者控除があるので、多くのケースでは配偶者が小規模宅地等の特例を使わなくても、配偶者に相続税がかからない可能性が高いので、まずはそちらから検討してみてください。

５．本文まとめ

今回は、二世帯住宅がある場合に、小規模宅地等の特例が適用できれば、遺産額を減らすことができるということについて解説しました。小規模宅地等の特例を活用すれば節税が見込めますが、利用にはさまざまな注意点もあるので気をつけなければなりません。

また、相続の際には特例の他にも多くの注意点があります。本記事をお読みになられて少しでも疑問や不安が残るようなら、早めに専門家に相談してください。専門家に相談することによって、あなたのケースにピッタリなアドバイスを教えてもらえるでしょう。

税務について困ったときは、自分だけで抱え込まないことが大切です。早めにプロに相談することで解決できることは多いので、少しでも不安があるならまずは専門家に相談してみてください。

この記事を監修・担当した専門家

代表税理士・立教大学大学院客員教授

清田幸弘

1962年　神奈川県横浜市の農家に生まれる。明治大学出身 地元農協に9年間勤務し、金融・経営相談業務を行ったのち、開業。 農家出身者ならではの視点と経験をもとに資産税コンサルティングをはじめ、相続税の申告件数は平成9年開業以来累計8,000件を超える。 現在は、14の本支店に相続の無料相談窓口「丸の内相続プラザ」を開設。 また、相続実務のプロフェッショナルを育成するため「丸の内相続大学校」を開校し業界全体の底上げと後進の育成にも力を注いでいる。

著書「相続専門の税理士、父の相続を担当する」（あさ出版）、「宅地相続の実務」（新日本法規）、共著「都市農家・地主の税金ガイド」（税務研究会）

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