小規模宅地の特例の按分
小規模宅地の特例を利用するうえで、当該土地上の建物が自宅及び貸家を兼ねている場合があったり、対象地や対象地上の建物が共有の場合があるかと思います。そのような時には、小規模宅地の特例を利用する面積を按分しなければならない場合があるので注意が必要です。
さて、ここでは小規模宅地の特例対象地の面積按分が必要な場面をいくつかご紹介したいと思います。
小規模宅地の特例
按分事例A
4階建ての建物のうち、1~3階部分が貸家で4階部分を自宅として使っていた場合
(敷地面積528㎡、建物各階床面積132㎡)
この場合、小規模宅地の特例を利用する場合、①特定居住用宅地として330㎡まで利用すること、②貸付事業用宅地として200㎡まで利用することが考えられますが、①の方が軽減割合が80％と大きいので、まずは①を利用することができる面積を考えなければなりません。
事例Aの場合には、①として利用できる面積は下記の通り按分された面積に限られます。
| 528㎡(敷地面積)×132㎡(4階自宅部分床面積)÷528㎡(総床面積)＝132㎡ |
上記のように、小規模宅地の特例を使う場合にも、その土地上の建物の利用に応じて特例の利用面積が変わってくることが分かると思います。なお、事例Aの場合、②の面積として120㎡が貸付事業用宅地として利用できることになる点にも注意が必要です(下記参照)。
この特例が利用できる面積には下記のような限度面積がありますが、事例Aの場合を限度面積の公式にあてはめますと、①(132㎡)だけでなく②として120㎡についても小規模宅地の特例ができることになります。
| ①の面積 × 200/330 ＋ ②の面積 ≦ 200㎡(限度面積) |
(注)本来は特定事業用宅地の部分についても限度面積制限あり
| 事例Aの場合：132㎡ × 200/330 ＋ ②の面積 ≦ 200㎡(限度面積) → ②も120㎡利用可能 |
按分事例B
被相続人自宅敷地330㎡(当該土地上には自宅あり)を被相続人と同居していた相続人Aと、同居しておらず生計も別であったB(持ち家あり)が当該土地を1/2ずつ取得した場合(自宅建物についてはAが取得)
(注)A・Bは被相続人の配偶者ではないことが前提です。
この場合についても、①特定居住用宅地として小規模宅地の特例を利用することが考えられますが、事例Bの場合にも按分が必要になってきます。
相続人Bについては、①としてこの特例を使うための要件が備わっていません。そのため下記のように按分されて小規模宅地の特例を使う面積が限られてくることになる点に注意が必要です。
| 330㎡(自宅敷地) × 1/2(A持分) ＝ 165㎡(小規模宅地利用面積) |
これは、①として小規模宅地の特例を利用する場合には、同居の親族が下記2つの要件を満たした場合に適用できることになっています。
(1)申告期限まで引き続きその建物に居住していること(居住要件)
(2)当該宅地を申告期限まで所有していること(所有要件)
事例Bの場合、Aが申告期限まで引き続き居住していれば(1)居住要件を満たすことになりますが、自宅敷地についてはA・Bが各1/2を取得することになり、同居していないBの持分面積(165㎡)については上記要件から外れることになってしまいます。
以上を見て頂くと分かるように、小規模宅地の特例を利用する場合には、土地・建物の利用の状況や取得者の属性によって按分の必要がある場面が多々出てきます。特に、共有で相続する場面では更に複雑な計算が必要となります。この特例は節税効果が絶大である反面、その計算は難易度が高くなるため、一般的な税理士事務所では対応していないケースもあります。無駄なく且つ適正な金額で納税できるようノウハウや経験豊富な相続税専門の事務所にご相談いただくことをお勧めいたします。
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