貸家建付地における小規模宅地の特例

ここでは相続税における貸家建付地に対して小規模宅地の特例を適用する場合についてご案内させていただきます。

貸家建付地とは、建物とその敷地を被相続人が所有し、その建物を他者に賃貸していた土地のことを指しますが、この貸家建付地である土地についても、相続財産の評価の際、小規模宅地の特例の適用があります。

ただし、適用要件や他の小規模宅地の特例との比較検討が必要ですので、要件に該当するかどうか、他の特例と比較して損をしないかどうか専門家に相談されることをお勧め致します。

貸家建付地における小規模宅地の特例について

1.小規模宅地の特例対象例
⑴アパートや貸戸建て・貸倉庫の敷地の用に供されている土地
⑵アパートや貸戸建て・貸倉庫の敷地の用に供されている借地権

2.概要
貸付事業用宅地等に該当する土地については、200㎡を限度として、当該土地の評価額の50%減額を行うことができます。「貸付事業」とは、「不動産貸付業」、「駐車場業」、「自転車駐車場業」及び事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行う「準事業」をいいます。

相当の対価とありますが、アパート等で他の第三者に賃貸している部屋の家賃より大幅に低い賃貸料で、親族に貸している場合は、自用とみなされる場合があります。

日本郵便株式会社に貸し付けられている一定の郵便局舎の敷地の用に供されている宅地等については、特定事業用宅地等に該当するため、400㎡までが80%減額できますのでご注意下さい。

3.要件
貸付事業用宅地等の特例の適用要件としては、以下の二点となります。
⑴事業承継要件
その宅地等に係る被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業を行っていること。 

⑵保有継続要件
その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。

4.評価例

★前提条件
相続財産である土地;自宅300㎡(評価額30百万)、貸家建付地300㎡(評価額40百万円)

所有者;父
事業承継親族;息子
同居状況:父と息子は同居していた(配偶者無し)
遺産分割;生計一の息子が自宅及び貸家建付地の敷地及び貸家である家屋を取得

上記のような土地の場合、自宅の敷地については、特定居住用宅地等の特例を利用し、貸家建付地の敷地については、貸付事業用宅地等の特例を利用することができます。

減額の計算を見てみると以下のような例があります。
⑴特定居住用宅地等の特例
30,000,000円×80%=24,000,000円
⑵貸付事業用宅地等の特例
40,000,000円×200㎡/300㎡×50%=13,333,333円
⑶ ⑴>⑵
上記の計算から、特定居住用宅地等の特例を選択するほうが有利です。

上記はあくまで特例適用が受けられる場合を仮定しております。
選択を間違えてしまうと税額が大きくなる可能性がありますので、専門家に相談することをお勧め致します。
 

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