空き家の小規模宅地の特例
小規模宅地の特例のうち、被相続人の居住用敷地に対するものは、土地の評価額を大きく減額できるので、適用の有無で税額に大きな影響があります。
この特例の適用を考える際に、「空き家」の敷地に適用できるかという事が問題になります。
相続開始時点の「空き家」のケース
まず、被相続人が老人ホームへ入所したため、「空き家」となっていた建物の敷地について、小規模宅地の特例を適用することができるでしょうか。
相続開始の直前には、被相続人は要介護状態が進行し老人ホームへ入居したため、それまで生活の拠点としていた家に居住していません。
高齢化かつ小家族化が進んだ近年では、このようなケースも多く見受けられたため、平成26年1月1日以後の相続からは、一定の要件を満たしていれば、空き家であっても被相続人が居住していたとみなされることになりました。
次の二点の要件を満たしていることが必要です。
- ①被相続人が、相続の開始の直前において介護保険法等に規定する要介護認定等を受けていたこと
- ②被相続人が老人福祉法等に規定する特別養護老人ホーム等に入居又は入所していたこと
ただし、老人ホーム入所後にその宅地を事業用（貸付含む）に利用したり、新たに親族を居住させたりした場合には、小規模宅地の特例を適用することができません。老人ホーム入居前から同居していた親族が引き続き居住している場合は問題ありません。その同居親族が相続人であれば、基本的にその方が小規模宅地の特例を利用されることが多いでしょう。
申告期限時点での「空き家」のケース
これは、被相続人の居住用敷地の取得者が、被相続人とどのような関係・状態であるかによって、小規模宅地の特例適用の有無が異なってきます。
- ①配偶者
配偶者は取得者ごとの要件が無いため、「空き家」であっても適用対象です。 - ②被相続人と同居していた親族
相続開始時点から相続税の申告期限まで、引き続いてその家屋に居住することと、その敷地を相続税の申告期限まで所有していることの両方を満たしていることが必要となる為、「空き家」の場合は適用対象外です。 - ③被相続人と同居していない親族（配偶者及び被相続人と同居していた相続人親族がいないなど一定の要件をみたす場合）
相続税の申告期限まで所有するという要件はありますが、居住要件はないため、「空き家」であっても適用対象です。
この特例は、減額幅が大きいため適用要件も複雑になっています。適用対象かどうかの判断は、相続税に精通した税理士にご相談ください。
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