共有建物と小規模宅地の特例
土地や建物を共有していた場合にも小規模宅地の特例は適用できます。
ここではより制限される共有建物を所有している場合についてご紹介します。
小規模宅地の特例
まず、小規模宅地の特例についておさらいしましょう。
「小規模宅地の特例」とは、亡くなった人の自宅や生活の基盤となる事業の敷地については8割又は5割引いた金額で相続評価していいですよ、という特例です。
「小規模宅地」とあるように、適用できる面積に限度があり(小規模)、建物又は構築物の敷地(宅地)であることが大前提にあります。
さらに適用できる土地によって適用できる取得者や要件が決められております。
特定居住用宅地等(330㎡まで、8割減)
- 被相続人の自宅敷地：
被相続人の配偶者
被相続人の同居親族
上記以外の持ち家のない親族(俗にいう「家なき子」) - 被相続人と同一生計の親族の自宅敷地：
被相続人の配偶者
被相続人の同一生計の親族(同居の有無は関係ない)
※配偶者以外は申告期限まで居住要件・所有要件が基本的にあるため注意が必要です。
特定事業用宅地等(400㎡まで、8割減)
- 被相続人や同一生計の親族の事業(貸付事業を除く)の敷地
※申告期限までに、引継ぎ、継続して事業を行い、その土地を保有していること。
特定同族会社事業用宅地等(400㎡まで、8割減)
- 被相続人やその親族が50％以上所有(支配)している法人の事業(貸付事業を除く)の敷地
※その法人に対して相当な対価でその土地や建物を賃貸していて、申告期限においてその土地の取得者が役員であり、申告期限までその土地を保有していること。
貸付事業用宅地等(200㎡まで、5割減)
- 不動産貸付業、駐車場業、自転車業の他に、事業とまではいかないけれど相当の対価を得て継続的に行う「準事業」も含む土地
※申告期限までに、引継ぎ、継続して事業を行い、その土地を保有していること。
このように小規模宅地の特例には限度面積や取得者の要件などが定められています。
宅地等についての特例ですが、上物が共有建物だった場合にはどのように適用していくのでしょうか。
以下の家族について共有建物である場合の事例を挙げていきます。
- 被相続人：父
- 相続人A：配偶者(父と同居)
- 相続人B：長男(自身で持ち家がある)
- 相続人C：長女(賃貸マンションに居住)
- 相続人D：二女(父と同居)
- 相続人E：次男(父所有のアパートに居住)
＜例１＞被相続人である父の自宅の敷地について小規模宅地の特例を適用
- 自宅は被相続人と配偶者と二女が居住
- 自宅の敷地は被相続人が100％所有
自宅が共有建物であってもなくても同居親族である配偶者と二女のみが100％適用できます。
他の相続人はなぜ適用できないのかと言いますと、特定居住用宅地等で特例を適用する場合、長男は持ち家があるため、長女は家なき子ですが被相続人に配偶者がおりかつ同居親族がいるため、次男は被相続人所有のアパートに居住しているため適用できません。
＜例２＞被相続人である父の自宅の敷地について小規模宅地の特例を適用
- 自宅は被相続人と配偶者、二女と二女の配偶者との二世帯住宅
- 自宅の敷地は被相続人が100％所有
- 自宅の建物は1階が被相続人、2階が二女居住
この場合の適用できる取得者は＜例１＞と同様です。
しかし、ここでは建物の登記が問題となってきます。
1棟の建物で区分登記されずに共有建物であり、被相続人と二女の名前が並んでいれば適用可能です。
一方、共有建物ではなく1階と2階で区分登記されていたら別々に居住していたとみなされ、配偶者が取得した場合のみ1階の被相続人所有の部分を面積按分して適用ということになります。仮に2階も被相続人が所有していたとしても生計が別々とみなされる場合があります。ただ、どちらにせよ例えば1階でみんなで一緒に食事をし、2階が寝室になっていたり、電気代を被相続人が支払って医療費や施設利用料は二女夫妻が支払っていたりしていますと同一生計とみなされ、自宅の敷地が100％適用ということも可能性としてはあります。
特定居住用宅地等で小規模宅地の特例の適用を考えている方で二世帯住宅の方は気を付けていただくと良いかもしれません。
＜例３＞アパートについて小規模宅地の特例を適用
- アパートは100％賃貸している
- アパートの敷地は被相続人が100％所有
こちらは貸付事業用宅地等に該当しますので取得者の要件はありません。
しかし、例えばアパート自体を被相続人2/3、長男1/3で共有で所有していると、長男の持分1/3は適用できません。
実際に確定申告するとなると賃貸料は2/3を被相続人が、1/3を長男が申告することになり、実際に被相続人が貸し付けている部分が2/3とみなされその部分のみの適用となるのです。
このように適用する宅地等が共有の場合はもちろん、その上物が共有建物である場合にも適用できるかどうかは変わってきます。
専門的な土地評価や、特例の計算は難易度が高い業務であるため、一般的な税理士事務所では対応していないケースもあります。ノウハウや経験豊富な相続税専門の事務所にご相談いただいて、次の相続のことまで試算してもらった上で適正な金額で納税されることをお勧めいたします。
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