小規模宅地の特例の併用
ここでは、小規模宅地等の特例の適用を併用する場合についてご案内させていただきます。
小規模宅地等の特例の適用を併用する場合とは、例えば、被相続人の自宅と不動産の貸付を行っている土地があるケースです。この場合、自宅については特定居住用宅地等に該当し、不動産の貸付を行っている土地については貸付事業用宅地等に該当します。このようなケースではどのような計算方法で行われるのか解説します。
併用する場合の限度面積について
小規模宅地等の特例には、特定事業用宅地等、特定居住用宅地等、貸付事業用宅地等の3種類があります。特例の適用を受ける際は、その宅地がどれにあたるかに応じて限度面積が決まります。
| 区分 | 選択特例対象宅地等 | 限度面積 | 軽減割合 |
| A | 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80％ |
| B | 特定居住用宅地等 | 330㎡ | |
| C | 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50％ |
上記のように、各選択特例対象宅地等に応じて限度面積が決まります。これを併用する場合、次のような算式により計算した面積が限度となります。
- A×200/400+B×200/330+C≦200㎡
ただし、Cに適用しなければA(特定事業用宅地等)400㎡とB(特定居住用宅地等)330㎡の完全併用(合計730㎡)が可能となります。
具体的な計算方法
例えば、被相続人が不動産賃貸業を営んでおり、小規模宅地等の特例を適用する場合に特定居住用宅地等、貸付事業用宅地等を併用、かつ、貸付事業用宅地等の適用を優先して受けることを前提とします。
被相続人は所有している土地が特定居住用宅地等に該当する土地(自宅)330㎡、貸付事業用宅地等(アパート、駐車場等)100㎡であり、貸付事業用宅地等の適用を選択した方が有利である場合、限度面積は（特定居住用宅地等）×200/330＋（貸付事業用宅地等）≦200㎡の式を使い、まず貸付事業用宅地等の面積が100㎡、次に限度面積200㎡から貸付事業用宅地等100㎡をマイナスした残りが特定居住用宅地等の面積となります。
以下、計算式に当てはめると、
| A×200/400+B×200/330+C≦200㎡ C=100㎡ B×200/330≦100㎡ となり、特定居住用宅地等の限度面積は、 100㎡×330/200＝165㎡となります。 |
したがって、特定居住用宅地等330㎡のうち165㎡が適用が受けられる限度面積となります。
一方、被相続人が不動産貸付以外の事業を行っている場合には、特定事業用宅地等と特定居住用宅地等の適用を併用します。
例えば、特定事業用宅地等500㎡、特定居住用宅地等330㎡あるとします。この場合の限度面積は特定事業用宅地500㎡のうち限度の400㎡と特定居住用宅地330㎡の合計730㎡まで特例が適用されます。
- 400㎡＋330㎡≦730㎡
特定居住用宅地と特定事業用宅地は減額割合も80％と高いため、不動産貸付事業用宅地等を優先させるよりも相続税が減額になることがあります。
このように小規模宅地等の特例を適用の判断は難しいため、税理士等の専門家にご相談下さい。
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