相続税の土地評価における単位

相続税における土地評価

相続においては様々な種類の財産を取得する可能性がありますが、今回は「土地」についてのお話をさせていただきます。なぜ「土地」に着目する必要があるかといいますと、相続税の申告内容の特徴として、財産全体のうち不動産の占める割合が比較的大きいことがあります。

また、不動産のうち土地の評価は、預貯金や有価証券などの金融資産とは違い、税理士によって評価額に大きな差が生じる点でもあります。

つまり、土地の価額が相続税額に直接与える影響が大きいため、土地評価は慎重に行う必要があるのです。

 

宅地の土地評価とは?

土地評価にあたっては、まず課税時期の利用状況に応じて「地目」を判定します。登記簿の地目や固定資産税の課税地目に関わらず、相続時点の地目で評価しますので、例えば登記地目は「田」、固定資産税の課税地目は「畑」、しかし、相続時点は「雑種地」というような場合は、「雑種地」で評価します。そしてこれらの地目のまとまりごとに1つの単位として評価します。

「地目」のうち、建物の敷地として用いられる土地を宅地といいます。相続において土地評価の多くを占める宅地ですが、もちろんこの宅地も利用単位である1画地ごとに評価をします( 評基達7-2(1) )。

この場合における「1画地の宅地」としての判定は、次のように区分します。

  1. 1.宅地の所有者による自由な使用収益を制約する他者の権利(原則として使用貸借を除く)があるかどうか
    1. 2.他者の権利が存在する場合には、その権利の種類及び権利者ごとで判断するので、下記1)~7)のどのケースに当てはまるのか確認する

      1)所有する宅地を自ら使用している場合
      居住用か事業用かにかかわらず、その全体を1画地の宅地とします。他者の権利が存在しないため、全体を一体利用することが可能ですので、1画地として評価します。

      2)一部を貸家の敷地、他の部分を自己が使用している場合
      他者の権利が存在するため、利用の単位が異なります。それぞれを1画地として評価します。

      3)所有する宅地の一部について定期借地権等を設定させ、他の部分を貸家の敷地の用に供している場合
      権利の種類が異なるため、権利に対応する部分ごとに区分します。それぞれの部分を1画地として評価します。

      4)貸付先が複数である貸宅地の場合
      ひとりに貸し付けられている部分ごとに1画地の宅地とします。異なる者の権利の対象となることから、利用の単位が異なることになるため、個別に評価します。

      5)貸家建付地を評価する場合
      貸家が数棟あるときは、原則として、各棟の敷地ごとに1画地の宅地とします。通路や生け垣等で物理的に敷地が区分されている場合は、その区分ごとを1画地とします。その他の場合は、貸家の面積比で按分するなど合理的な判断を行います。

      6)2以上の者から隣接している土地を借りて、これを一体として利用している場合
      借主の借地権の評価に当たっては、その全体を1画地として評価します。この場合、貸主側の貸宅地の評価に当たっては、各貸主の所有部分ごとに区分して、それぞれを1画地の宅地とします。借地権の権利は、全体で1つのものなので、1画地としての評価になります。

      7)共同ビルの敷地の用に供されている場合
      その全体を1画地の宅地とします。個々の宅地が一体となって利用されている場合は、全体の価額を評価した上で、個々の宅地を評価することが合理的です。

 

不合理分割とは?

先に述べたように、宅地は1画地の宅地を評価単位とすることを原則とします。しかし、贈与や遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われた場合において、例えば、分割後の画地が宅地として通常の用途に供することが出来ないなど、その分割が著しく不合理であると認められるときは、その分割前の画地を「1画地の宅地」とすることになります(評基通7-21(1)注)

なお、不合理分割の判断基準は下記のような場合です。

  1. 1.無道路地や帯状地となる場合
  2. 2.地域における標準的な宅地の地積より著しく狭小な場合
  3. 3.現在及び将来においても、有効な土地利用が図られず通常の用途に供することが出来ないと認められる場合

しかし、分割後に不整形度合いが大きい場合でも、その地域における標準的な宅地面積を有し、かつその分割に妥当性がある場合は、不合理分割には該当しないことになると考えられますので、状況に応じて検討が必要です。

 

土地評価の難しさ

土地の評価単位には判断が困難なものも多数ありますが、土地の価額は相続税額に直接大きな影響を与えます。土地評価を行う際には、合理的な判断と多数の事例の検討が必要とされるのです。

 

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