相続税の土地評価における無道路地

この記事では、建築基準法上の道路に面していない無道路地の土地評価の方法について解説します。

無道路地とは?

無道路地とは、一般には道路に直接接していない土地のことをいいます。
建物を新しく建てることや、すでにある建物を壊して建て直すことができないため、道路に面している土地に比べると利用価値が下がります。そのため相続税の財産評価では評価を減額することができます。
この路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき不整形地の評価によって計算した価額からその価額の40%の範囲内において相当と認める金額を控除して評価します。

 

無道路地の評価方法

無道路地の評価は次の手順で評価額を計算します。

STEP1. 無道路地(対象地)から建築基準法上の道路に面するように仮定の通路をつくります。
STEP2. 無道路地(対象地)と建築基準法上の道路に面している隣接地を一体の土地として評価します。その評価額から隣接地の評価額を差し引き、不整形地補正後の評価額を求めます。
STEP3. STEP2.の評価額から無道路地であることのデメリットを考慮して通路の価額を差し引くことで無道路地の評価額を算出します。

 

STEP1.

無道路地(対象地)から建築基準法上の道路に面するように仮定の通路をつくる

 

STEP2.

奥行価格補正や不整形地補正等を行う


1. 無道路地[1]の奥行価格補正後の価額

(1) 無道路地[1]と全面宅地[2]を合わせた土地の奥行価格補正後の価額

奥行価格補正率(40m)[1]+[2]の地積の合計
 100千円 × 0.92 × 800㎡ = 73,600千円

(2) 前面宅地[2]の奥行価格補正後の価額

奥行価格補正率(20m)[2]の地積
 100千円 × 1.00 × 400㎡ = 40,000千円

(3) (1)の価額から(2)の価額を控除して求めた無道路地[1]の奥行価格補正後の価額

[1]+[2]の価額  [2]の価額  [1]の奥行価格補正後の価額
73,600千円 - 40,000千円 = 33,600千円

2. 不整形地補正(又は間口狭小・奥行長大補正)

○ 不整形地補正率 0.79(普通住宅地区・地積区分A・かげ地割合 50%)
<かげ地割合=(800㎡ - 400㎡)/800㎡ = 50% >

○ 間口狭小補正率 0.90(間口距離 2m)
○ 奥行長大補正率 0.90(間口距離 2m・奥行距離 40m)

不整形地補正率 間口狭小補正率 少数点第2位未満切捨て
0.79     × 0.90     = 0.71

間口狭小補正率 奥行長大補正率
0.90     × 0.90     = 0.81

0.71<0.81より不整形地補正率は0.71

[1]の奥行価格補正後の価額 不整形地補正率
33,600千円       × 0.71     =23,856千円

 

STEP3.

無道路地の評価減を行う

 

通路部分の地積限度額
100千円×40㎡=4,000千円 < 23,856千円×0.4

評価額
不整形地補正後の[1]の価額   通路部分の価額  無道路地の評価額
23,856千円        - 4,000千円    = 19,856千円

(評基本通20-2)
引用:国税庁HP(タックスアンサーNo.4620 無道路地の評価)

 

まとめ

無道路地の土地評価は奥行価格補正・不整形地補正などの計算が必要です。
ご自身でも計算できますが、道路があると仮定して考えたりと知識や経験が必要となります。

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