相続税とマンションの土地評価

分譲マンションを所有し、マンションの部屋を他者に賃貸している場合、相続税評価は自分が住んでいる家よりも下がります。自分で利用している建物の相続税評価額を100とすると、賃貸をしているマンションの建物の評価額は70になります。

 

相続税評価額の計算方法

土地と建物とでは、評価の計算方法が異なります。
土地の場合、路線価(1㎡あたり)に不整形率補正率や奥行価格補正率等を加味して単価を出し、そこに面積(㎡)をかけ合わせ、マンション全体の相続税評価額を計算します。その金額に敷地権割合をかけることで、マンション各戸の評価額を計算します。そして、建物の場合は課税明細書に記載されている固定資産税評価額を用いて計算をします。

「路線価」と「固定資産税評価額」はあまり耳にしない言葉かと思いますが、いずれも実際に市場で取引されている金額(実勢価格)よりも低く見積もられています。
大雑把ではありますが、「路線価」は実勢価格の70~80%、「固定資産税評価額」は60~70%とされています。


このように不動産は、実際の市場価値よりも低く評価されています。そのため、現金で持っていた場合よりも、マンションを購入した場合の方が、相続税の計算における遺産総額が引き下げられることになり、結果としてそこにかかる相続税の額が低く抑えられます。
よって、不動産を購入することで相続税の節税対策になるといえます。

敷地権割合について

敷地権割合とは、マンション全体に対して自分が所有する専有部分の割合のことです。
敷地権割合は登記事項証明書を取得することで確認をすることができ、建物の登記事項証明書の「表題部」という箇所に記されています。通常、マンションの売買契約書にも記載されています。この割合は、管理費や修繕積立金の各戸ごとの割り当てを決める際にも利用されていますし、マンション管理組合の総会での議決権の割合にも適用されています。

謄本は法務局で取ることもできますし、オンライン請求による取得方法もあります。法務局で取る場合、窓口に備え付けられている登記事項証明書の申請用紙に記入して窓口に出すことで取ることができます。ただし、取得するにはお金がかかりますので、注意してください。
 

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