路線価とは｜路線価の見方から土地評価額の計算方法まで

土地を相続する方、贈与で土地を取得する方、不動産の購入を検討している方々の中で、土地の評価額の計算について、頭を悩ませている方は多くいらっしゃるのではないのでしょうか。

相続税・贈与税の税額計算では主に「路線価」を使用して税額を算出します。

多くの人にとって「路線価」という単語は馴染みのない言葉かと思います。

ここでは路線価の見方、計算方法についてご説明いたします。

１．路線価の見方

路線価とは、道路に面している土地の1平方メートルあたりの評価額のことを指します。

路線価は、国税庁のホームページにある“路線価図・評価倍率表”で調べることができます。

路線価図上にある評価したい土地を見つけ、その土地が面している道路の路線価を確認しましょう。路線価は1平方メートルあたりの価格を千円単位で表示しています。

２．路線価を使った評価額の計算

路線価を使った評価額の計算方法を確認してみましょう。

２－１．一つの道路に面している場合

路線からの距離の長さによって土地の利用度合いが変わってくることを考慮し、路線価に直接地積をかけて評価するのではなく、評価する宅地の奥行に応じて奥行価格補正率を用いて評価します。

【奥行価格補正率】　　　　　　　　　　　　　　　　　

出典：〈国税庁 奥行価格補正率表 ※本表は平成30年分以降用です。〉

【例】

【A宅地】
150千円 × 0.95 × 480㎡ ＝68,400,000円

【B宅地】
150千円 × 1.00 × 480㎡ ＝ 72,000,000円

２－２．二つの道路に面している場合

では次に、二つの道路に接している土地の評価について説明していきます。

二つの道路に接している土地は以下の２つのタイプに分けられます。

①  正面と側方に道路がある土地

1つの道路に面しているだけでなく、側方にある道路にも面している為、それだけ利用価値が高くなります。そこで、側方路線影響加算率を使用し側方道路に面していることで高まった利用価値分を加算して土地の評価を行います。

 

※注意！
正面路線価は、路線価に奥行価格補正率をかけて出した価額の高い方の路線を指します。
裏面路線価は正面路線価以外の路線を指します。

 

 

② 正面と裏面に道路がある土地

1つの道路に面しているだけでなく、裏面にある道路にも面している為、それだけ利用価値が高くなります。

そこで、二方路線影響加算率を使用し側方道路に面していることで高まった利用価値分加算して土地の評価を行います。

※注意！

正面路線価は、路線価に奥行価格補正率をかけて出した価額の高い方の路線を指します。
裏面路線価は正面路線価以外の路線を指します。

３．数字の右のアルファベットは借地権割合

路線価には数字だけでなく、アルファベットが振られています。このアルファベットは“借地権割合”を示しています。借地権割合は、借地権を評価する際に使用します。

借地権とは、借主がその土地を使用できる権利を指し、

借地権割合とは、土地の価格の何割かが借地権に相当するのか数字で表したものになります。

☆で示した土地の場合、路線価は【140D】となります。

該当の土地が100㎡ある場合、その土地の１㎡あたりの路線価額は140,000円、アルファベット表記は借地権割合を意味しDは60％とあるので、

借地権価格は　(140,000円×100㎡)　×　60％　＝　8,400,000円　となります。

借地権割合は、路線価図の真ん中上部に載っています。アルファベットと借地権割合の対応は上の表のとおりです。

４．まとめ

以上、路線価を使った土地の価格の計算方法についてお伝えしました。路線価は誰でも国税庁のHPより調べることができますので、ご自身でおおよその評価額を計算することが可能です。

ただ、多くの土地は細かい路線価の補正が必要になり、正確な路線価を求めることはできません。

相続税や贈与税は税率が高く、土地の評価額が少し変わるだけでも税額が大きく変わってきます。

路線価を使った土地の価格の計算は財産評価に詳しい税理士などの専門家に相談するのがよいでしょう！