相続税の山林における土地評価
あなたの山林にかかる相続税、考えたことはありますか？
山林を相続した場合も、他の土地と同じように財産評価が必要となります。
山林を相続するかもしれない方、どのくらい相続税がかかるか考えたことはありますか？
同じ広さの山林であっても、評価方法によって全く相続税額が違ってきてしまうことがあり、ひょっとしたら、こんなに相続税を払わなければいけないの？といった事態に陥る可能性もありえます。
「実際に相続が起きる前に対策をしておけば…！」と後悔しないためにも、あなたの所有している山林は一体どんな評価になるのか、確かめておいていただければと思います。
市街化区域か、そうでないかがポイント！
まず山林は次の通り、3種類に分けることができます。
- 1)純山林⇒市街地から遠く離れている。
- 2)市街地山林⇒市街地にある、住宅地に隣接している。
- 3)中間山林⇒1)の純山林と2)の市街地山林の中間。売買価格の水準が1)より高い。
評価方式としては、以下の方法があります。
- 純山林、中間山林⇒倍率方式
- 市街地山林⇒主に比準方式(宅地比準方式等)
評価方式の文字だけ見てもいまいちピンとこないと思いますが、評価方式によって『1㎡あたり20万円以上になるか、１㎡あたり数百円になるか』といった違いが出てきます。山林は数百㎡、数千㎡となることもあり、評価額は大きく変わってくるのです。
宅地への転用が見込めなければ純山林
市街地山林の評価は、一般的に評価が高額となってしまいますが、純山林として評価ができる場合があるのです。
それは、『宅地への転用が見込めない』場合です。
例えば急な傾斜のある場合や、高低差が大きすぎて宅地化ができない事例がそれに該当します。
こういった条件では、宅地化のための費用があまりに莫大になってしまったり、そもそも開発行為が物理的に不可能であったり…ということがあります。
それではたとえ市街地にあっても、その山林にショッピングモールを建てたり、マンションやアパートを建てて不動産事業をしたり…ということはできません。
ですから、そういった状況では市街地山林であっても、近隣の純山林の価格を参考にして、純山林の評価にしてしまうことができるのです。
実際にランドマーク税理士法人では、市街地にあった山林の評価額を1,700万円から4万円にしてしまった例、他にも、申告後に自宅の裏山を純山林評価にし直すことで、1億4,000万円の還付を受けた例があります。
(法定申告期限から5年以内であれば更正の請求という手続きを税務署に対して行うことで、評価を覆し税金の還付を受けられる可能性があります。)
この記事を読んでいただき、何か気になることがございましたら、どうぞお気軽にご連絡ください。経験豊富な専門家がお待ちしております！
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