相続税における土地評価の方法

相続財産の一つに土地がありますが、相続税を計算する上では土地の価格を正確に把握することが必要です。土地の価格と一括りに言っても、売主と買主の合意で決まる売買取引価格のほかに4つの公的な価格があります。

  • 公示価格…一般の土地取引価格の指標となる価格

    基準日:1月1日
    公表日:3月下旬
    法定機関:国土交通省
    評価割合※:100%

  • 基準値標準価格​…一般の土地取引価格の指標となる価格(公示価格の補足)

    基準日:7月1日
    公表日:9月下旬
    法定機関:都道府県
    評価割合※:100%

  • 固定資産税評価額…固定資産税、不動産取得税などの計算の基礎となる価格

    基準日:1月1日(3年に一度評価替え)
    公表日:3月または4月
    法定機関:市町村
    評価割合※:70%

  • 相続税評価額(路線価)…相続税や贈与税の計算の基礎となる価格

    基準日:1月1日
    公表日:7月1日
    法定機関:国税庁
    評価割合※:80%

※公示価格を100%とした場合の評価割合

 

このようにいくつもの土地の価格がありますが、相続税を計算する際にはその土地の面している道路に付されている路線価を基準として評価する「路線価方式」と、上記の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価する「倍率方式」という方法があります。

 

路線価方式

まず、路線価方式というのは路線価という土地に面する道路につけられた価格を用いて計算する方法のことで、主に市街化区域内における土地を評価するときに使います。1㎡あたりの価格が定められていますので、面積を乗じれば土地の価格を求めることができます。ただし、土地には様々な形状がありますから、各種補正率を適用してその土地の現状に合ったものにします。

〈計算式〉

路線価×面積(㎡)×補正率=評価額

例えば、価格を調べたい土地の路線価が23.5万円で地積が180㎡だとします。
単純に計算してみると235,000×180=4,230万円となります。

さらに、補正率を入れる方法を考えてみましょう。今回は奥行価格補正率を使います。
奥行価格補正率とは、奥行きが極端に長いもしくは短いと土地の活用が難しくなるため、評価額を減額できる方法のことをいいます。

仮に、この土地の奥行が8メートルであるとき、地区によって補正率は異なりますが普通住宅地区だと補正率は0.97になります。
先ほど計算した土地に奥行価格補正率を加味すると、
235,000×180×0.97=4103.1万円となります。

この他にも、不整形地補正率やがけ地補正率など、土地の形状に合わせた様々な方法があります。

 

倍率方式

続いて、倍率方式とは路線価が定められていない地域における評価方法です。
国税庁HPで公開されている倍率を固定資産税評価額に掛ければ求めることができます。
固定資産税は土地の形状や状態などを考慮して定められていますから、路線価方式と違って補正率を加味するなどの複雑な計算は必要ありません。

〈計算式〉

固定資産税評価額×倍率=評価額

二つの土地の評価方法をご紹介してきましたが、土地の現状に合った正確な評価額を出すのは、簡単なことではありません。専門家によって意見が分かれるような複雑なケースもあります。


評価する人によって評価額が大幅に変わってしまうと、本来払う必要のない金額を納税することになるかもしれません。さらに、税務署との見解が申告者側と違っていた場合、追加納税に加え延滞税や過少申告加算税が課される可能性もあります。
上記でご紹介した土地の評価方法は大まかな金額を把握する上では便利ですが、ぜひ一度、相続税や土地の評価に詳しい専門家に相談してみてください。節税できる可能性が見つかるかもしれません。

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