土地評価の倍率方式と相続税 

被相続人が所有していた土地の評価については、その土地の面している道路に付されている路線価を基準として評価する「路線価方式」と固定資産税評価額に一定の倍率を掛け合わせて評価する「倍率方式」があります。

ここでは、相続税の土地評価の基準の一つとなる倍率方式についてご案内させていただきます。
※倍率については、国税庁のHPで公開されており、誰でも自由に確認することができます。
※固定資産税評価額については、5月初旬に送られてくる固定資産税・都市計画税納税通知書(通称「名寄せ」)に記載されていますので、そちらで確認することができます。

倍率表の見方と注意点

倍率方式による土地の評価については、路線価方式の場合と同様に、被相続人が「亡くなった年」の倍率を用いなければならず、7月頃に最新の倍率表が国税庁のHPにより発表されます。

倍率表は、大きく分けて
①各都道府県、市町村ごとの区分
②市街化区域、市街化調整区域等の適用地域名の区分
③地目ごとの区分

に分かれており、被相続人が所有していた土地が該当する倍率を確認していきます。相続税の財産評価については現況主義がとられていますので、倍率を確認する際、③地目ごとの区分については、その土地の登記簿謄本に記載されている地目(土地の種類)に関係なく、相続開始日現在の土地の状況により地目を判断し、そこに該当する倍率を使うことになりますので注意してください。

また、該当箇所に、「路線」(路線価方式による評価)、「比準」(宅地比準方式による評価)、「純」(純農地、純山林等を意味する)、「中」(中間農地、中間山林等を意味する)など様々な用語が用いられていますので、その区分に従った倍率を確認する必要があります。

<参考:国税庁ホームページより 倍率表一部>

 

倍率方式による土地の評価の方法

「倍率方式」は、上述した通称「名寄せ」に記載されている「固定資産税評価額」に国税庁HPで確認した「倍率」を掛け合わせて評価します。
基本的にはそれだけで土地の評価額が決まるため、路線価方式のように複雑な計算は必要ありません。

倍率方式による土地の評価額=固定資産税評価額 × 倍率

ただ、雑種地の評価においては、原則として、その雑種地の現況に応じ、その土地と状況が類似する付近の土地について評価した1㎡当たりの価額を基にして評価することとされており、特に、市街化調整区域に存する雑種地を評価する場合には、状況が類似する土地(地目)の判定において、評価対象地の周囲の状況に応じた(下表参照)判断が必要になります。

その際には、法的規制等(開発行為の可否、建築制限等)による斟酌割合(原価率)を個別的に考慮することができる場合もありますが、その判定には専門的な要素が必要なため、相続税専門の税理士にご相談いただき、適正な税額で納税されることをお勧め致します。
※雑種地とは、倍率表内の③地目ごとの区分に該当しない土地(厳密には、宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地のいずれにも該当しない土地)のことを指します。
 

<参考:国税庁ホームページより>

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