土地評価における端数処理と相続税
ここでは、相続税の土地評価における補正率の端数処理についてご案内させていただきます。
まず土地の評価における補正率とは、土地の形状によって「補正」するものになります。
ですのでパーセンテージとしては数％となり、さらに端数処理ともなると非常にわずかな数値になりますが、土地の評価額は補正率が1％でも変われば100万単位で変わることもあります。
土地の補正率には主に以下のようなものがあげられます。
- 奥行価格補正率
- 間口狭小補正率
- 不整形地補正率
- がけ地補正率
- 広大地補正率
基本的に国税庁が公表している補正率表を使用し、端数処理（小数点以下2位未満切捨て）を行って土地の評価額を算出します。
例えば不整形補正率ですが、補正率表にある複数の補正率をかけて端数処理を行った数値が不整形補正率となります。
広大地補正率
しかし広大地補正率については他の補正率と大きく異なり、補正率表がなく、端数処理をしません。
次のような計算式によって算出します。
算出された広大地補正率は端数処理をせずに、路線価や地積等をかけて土地の評価額を算出することになります。
他の補正率や評価減を併用することに制限がありますが、広大地補正率の限度は65％で補正率の中でも最大級のものとなります。
広大地は金額が数億になるような高額なケースが多々あり、小数点以下2位未満で切り捨てた評価額と端数処理をしない評価額での差が数百万円生じることなどもでてきます。
＜例1：広大地補正率＞
1,234㎡の土地を所有し、200千円の路線価に接道していた場合
※広大地補正率＝0.6-0.05×1,234／1,000＝0.5383
- 端数処理を行わない場合：200千円×広大地補正率0.5383×1,234㎡＝132,852,440円
- 端数処理を行う場合：200千円×広大地補正率0.53×1,234㎡＝130,804,000円
※端数処理＝小数点以下第2位未満を切り捨て＝0.53
土地の評価額の差額は2,048,440円となります。
この数百万円の差を防ぐために「端数処理しない」となっているともいわれていますが、広大地補正率のみ端数処理しないことの由来につきましては明かされておりません。
規模格差補正率
平成30年より適用される税制改正の中に「地積規模の大きな宅地の評価」というものがあるのをご存じでしょうか。
こちらは広大地評価に代わる土地の評価減になるのですが、広大地補正率がなくなり、「規模格差補正率」というものがこれから使われるようになります。
- (注)１ 上記算式により計算した規模格差補正率は、小数点以下第２位未満を切り捨てる。
- ２ 「三大都市圏」とは、次の地域をいう。
- イ 首都圏整備法（昭和31 年法律第83 号）第２条((定義))第３項に規定する既成市街地又は同条第４項に規定する近郊整備地帯
- ロ 近畿圏整備法（昭和38 年法律第129 号）第２条((定義))第３項に規定する既成都市区域又は同条第４項に規定する近郊整備区域
- ハ 中部圏開発整備法（昭和41 年法律第102 号）第２条((定義))第３項に規定する都市整備区域
上記はパブリックコメントの抜粋ですが、記載の通り、規模格差補正率は小数点以下第2位未満を切り捨てます。
広大地以外の補正率と同様に他の補正率や評価減との併用に制限がすくなく、不整形地補正後の土地の評価額に規模格差補正率をかけて評価することが可能です。
＜例2：規模格差補正率＞
1,234㎡の土地を所有し、200千円の路線価に接道していた場合(不整形地補正後の単価184千円と仮定)
※規模格差補正率＝(1,234㎡×0.90＋75)／1,234×0.8＝0.76862237･･･
- 端数処理を行わない場合：184千円×規模格差補正率0.76862237×1,234㎡＝174,520,320円
- 端数処理を行う場合：184千円×規模格差補正率0.76×1,234㎡＝172,562,560円
※端数処理＝小数点以下第2位未満を切り捨て＝0.76
土地の評価額の差額は1,957,760円となります。
大きな差額ですが、こちらの場合は端数処理をして良い事になっております。
さらに所有している土地が市街地農地等であるは造成費を差し引くことが可能です。
補正率を用いた専門的な土地評価は、非常に難易度が高い業務であるため、一般的な税理事務所では対応していないケースもあります。ノウハウや経験豊富な相続税専門の事務所にご相談いただいて、適正な金額で納税されることをお勧めいたします。
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