相続税とアパートの土地評価

アパートを建てた場合、相続税の計算上どのような効果があるのでしょうか。ここではアパートを建てたときの相続税における土地評価について説明します。

土地に係る評価減

通常、土地の評価は、路線価または定められていなければ評価倍率をかけて評価をします。
アパートが建っている土地には次のような評価額減額措置を使用することが出来る場合があります。

  • 貸家建付地評価
  • 小規模宅地等の特例

貸家建付地

自分の所有する土地に賃貸用の建物を建築し他人に貸している場合の土地のことを言います。貸家建付地の価額は次の算式によって評価します。

貸家建付地=土地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

借地権とは、他人の土地を建物利用などの目的で、地代を支払って借りることの出来る権利を言います。その借地権割合は、90%~30%と地域によって異なります。

借地権の取引慣行がないと認められる地域にある借地権の目的となっている宅地では20%とします。なぜこの割合をひけるのか。土地を自由に使用するためには、その土地を借りている人を退去させなければなりません。その借りている人が直ぐに納得し、出て行くわけでもないので退去費用がかかってしまいます。その分を考慮しているのです。

次に、借家権とは、建物を借りた人が継続的に居住することが出来るなどの借家人の権利です。借家権割合は全国で一律30%と決まっています。これもまた、なぜ引けるのかというと借地権と同様に、所有者が建物を自由に使用するためには、借りている人を退去させなければなりません。その費用分を考慮しています。

アパートの中で賃貸している部屋と空室やオーナー利用している部屋が混在しているものがあります。そのような場合は借家権に賃貸割合をかけて評価を行います。この賃貸割合は、アパートの各部屋床面積合計と実際貸している部屋床面積合計の割合をいいます。

 

小規模宅地等の特例等

一定要件を満たせば小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地」として評価額を下げることが出来ます。これは、200㎡までの面積を限度として評価額の50%分引き下げることができる制度となっています。

 

建物に係る評価減

次に建物の評価減についてです。
建物は、取得価額ではなく、固定資産税評価額で評価を行います。アパートの価額は、その評価額から借家権割合と賃貸割合を考慮した金額となります。借家権割合は、土地と同様全国一律30%となります。
 

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