相続税と3年以内に取得した土地評価

相続税の基礎控除の引き下げにより土地評価への関心も高まり、近頃では基本的な土地評価について既にご存知のお客様も多くいらっしゃいます。基本的には相続税の計算に伴う土地評価は路線価や倍率を用いて評価しますが、中にはこれに依らないものもございます。ここではそのうちの1つ、「3年以内に取得した土地」の評価についてご案内します。

3年以内に取得した土地の評価

相続財産のうち、個人が所有している不動産については取得時期にかかわらず原則として相続評価を行うこととなります。問題となってくるのは被相続人が所有する非上場株式を評価する際に純資産価額方式を用いる場合です。

非上場株式の純資産方式評価では評価会社の純資産額の算定が必要になります。本来であれば課税時期(=相続開始時点)での各資産・負債の評価のため仮決算を組む所ですが、実務では直前期末の資産を課税時期の資産に置き換える方法が認められています。

この時、課税時期前3年以内に法人が取得した土地等の評価には注意が必要です。
評価方法ですが、課税時期の3年以内に法人が取得した土地の評価は「通常の取引価格に相当する金額」によることとされています。課税時期の取引時価が分かることが理想ですが、わからない場合には取得価格に地価変動率をかけることで算定する方法を用います。
あくまでも課税時期から遡って3年以内であり、直前期末から3年以内ではないことにご注意ください。

 

取引時に更地として金額設定されていた土地を購入し、その後物件を建築し不動産貸付事業に用いた場合

この場合は自用のものとして価格を算定したのち、貸家建付地の評価に準じて減額することになります。

一方、取引時既に貸家建付地であった場合は取引価額に今後見込まれる収益による価値の増加分が含まれていることがあり算定すべき「通常の取引価格」と乖離することも考えられますので注意が必要です。

 

土地評価において、相続税評価というのは一般的にはおおよそ時価の7割から8割程度になるように設定されています。したがって時価評価の方が納税者にとって不利になることが多いと考えられます。相続税の節税を狙って不動産購入をお考えの方はこの点も踏まえて個人所有とするか法人所有とするかの慎重な検討が必要でしょう。
 

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