相続税における賃貸の土地評価

こでは賃貸に出されている土地評価についてご案内致します。

まず、はじめに、賃貸のご説明の前に、宅地の種類についてご紹介致します。

 

宅地の分類

宅地は、自用地、借地権、貸宅地、貸家建付地に分類して評価をします。

自用地:土地の所有者が自分のために使用している宅地のこと(土地・建物の所有権者が同一で、居住者も同一の場合)

評価額=路線価方式または倍率方式で計算した評価額

 

借地権:借地権が設定されている場合の宅地の賃借権のこと

評価額=自用地評価額×借地権割合​

 

貸家建付地:自分の土地に賃貸用の建物(アパートなど)を建てて他人に貸している場合の宅地のこと(土地・建物の所有権者が同一に対して、居住者は異なる場合)

評価額=自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)​

 

貸宅地:借地権が設定されている宅地のこと(土地・建物の所有権者が異なる場合)

評価額=自用地評価額×(1-借地権割合)

 

※自用地の評価額を基に、借地権、貸宅地、貸家建付地の評価額を算出します。

 

賃貸物件

さて、ここで質問です。

賃貸物件と聞くと、みなさんは一般的にアパートやマンションを想像すると思います。

この賃貸に出されている土地(土地と建物の所有権者が同一の場合)は、自用地、貸宅地、貸家建付地のどの宅地に該当するでしょうか?

この場合、土地と建物の所有権者が同一です。この時点で貸宅地ではないことが分かりますね。

次に、残った選択肢は自用地と貸家建付地ですが、賃貸は土地・建物の所有権者と居住者が異なります。したがって、自用地は排除されます。

―残った選択肢、つまり貸家建付地が正解となります。

 

賃貸に出していると相続税が低くなる…?

実はこの貸家建付地、節税効果があるのです

例えば、自分の所有している土地に賃貸用アパートを建てるとその土地は、貸家建付地として評価されます

自分の所有している土地を、ただ所有しているだけでは、その土地は自用地として評価されますが、貸家建付地の場合、自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)で評価されるため、自用地と比較して、評価額が低くなります

一方、家屋の評価は固定資産税評価額を基にします。

建築費総額に比べて固定資産税評価額は低く、他人に貸している場合は、借家権割合を差し引くこともできるため、金融資産のままよりも相続税課税財産が低く評価されます

またアパートを建築する際に、金融機関から借入れをすると借入金を債務として控除することができます。

このように、土地を所有している方にとっては、賃貸用の建物を建てて、賃貸に出していた方が納める税金は少なくなるのです。

 

賃貸用の建物を建てる前に…

アパート等、賃貸用の建物を建てることは、節税効果に繋がります。

しかし、アパート等の賃貸用建物を建築する場合には償還期間の長い大きな借入をするのも事実です。

アパート等賃貸用建物を建設する際には、相続税対策だけでなく、将来に渡って借入金を返済していけるのかどうかをしっかり検討する必要があります。

 

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私たちの強みは、お客様ファーストで対応する事にあります。「申告期限に間に合わせたい」「納税資金が足りないので相談にのって欲しい」「出来るだけ適正に不動産評価を下げて欲しい」「将来、税務署につつかれないようにして欲しい」「…という事情があるので、報酬の調整を相談させて欲しい」「一番、税金が安くなる遺産分割の方法と、割合を教えて欲しい」など、お客様のご要望は様々です。

私たちは頭のかたい税理士法人ではありません。お客様ファーストの発想で、出来るだけお客様のお役に立てるよう、コーディネートをさせていただきます。

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