相続税における倍率地域の土地評価

相続財産の一つである土地の評価方法には、その土地の面している道路に付されている路線価に地積を掛けて求める「路線価方式」と、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて求める「倍率方式」があります。

ここでは、倍率方式についてご説明いたします。

 

倍率地域の土地評価の計算

倍率方式は、路線価が定められていない地域にある土地を評価する際に使います。この土地のことを倍率地域と呼びます。

どちらの方式で計算すればいいのかわからない場合は、まず初めに国税庁のHPでその土地に路線価が付いているかを調べてみましょう。路線価方式は主に市街化区域内の土地で使いますから、都市部=路線価、都市部以外=倍率という大まかなイメージを持っておいても良いでしょう。

倍率地域の評価を実際に計算する前に、準備するものがあります。

4月中旬から5月初旬に送られてくる固定資産税・都市計画税納税通知書で固定資産税評価額を確認することができます。

  1. 固定資産税の納税通知書
    4月中旬から5月初旬に送られてくる固定資産税・都市計画税納税通知書で固定資産税評価額を確認することができます。
  2. 倍率表

    国税庁のHPに載っていますので、誰でも確認することができます。

ここで注意しなければいけないのが、相続の土地評価で使う固定資産税評価額は、基準年度のものを使用するということです。固定資産税評価額は、全国共通のルールで、基準年度で定めた金額を3年間据え置くこととなっています。ただし、自治体によっては、その自治体の状況により据え置きの3年間の間に固定資産税評価額を増減している場合があります。

そのため、被相続人が「亡くなった日」の属する基準年度の固定資産税の納税通知書を確認する必要があります。

なお、倍率表は被相続人が「亡くなった日」の属する年のものを使用しましょう

 

倍率表の見方と注意点

倍率表は、大きく分けて4つのパートに分かれています。

  1. 市区町村の区分
  2. 市街化区域・市街化調整区域等の適用地域名
  3. 倍率割合
  4. 地目(宅地・田・畑・山林等)ごとの区分

以上の項目が表になっていますので、評価したい土地が該当する倍率を確認していきます。

ここでも、いくつか注意しなければいけないポイントがあります。相続税の土地の評価をするときには、登記簿に記録されている情報ではなく現況に沿って評価額を計算していきます。

どの地目に該当するかを判断する際には、登記簿謄本に記載されている地目に関係なく相続開始日の土地の状態を見て判断してください。

土地の面積についても、登記簿に記載されているものと実際の面積が異なる場合があります。登記簿に記載されている面積よりも実際の面積のほうが大きい場合は「縄伸び」、小さい場合は「縄縮み」といいます。

縄伸びの場合には、本来は登記簿に載っているよりも大きな土地を持っているわけですから、登記簿上で評価してしまったら過少申告となってしまいます。

反対に、縄縮みの場合には無駄に多く税金を払ってしまうことになります。

 

では、実際の土地の面積を測るために測量は必ずしなければいけないのでしょうか。

測量は費用がかかりますし、税務署もそこまで細かくは見ていません。

明らかに登記簿に載っている面積と実際の面積が違いそうな場合や、縄縮みがある場合には簡易的な測量を行うことをお勧めします

 

雑種地の評価

ここまでお話したように、倍率地域の計算に用いる「倍率方式」は固定資産税評価額に倍率を掛ければ評価できますので、路線価方式のように複雑な計算が必要ありません。

ただし、雑種地の評価については他の土地の評価方法と違う点があります。雑種地とは、田・畑・宅地・山林・原野・牧場・池沼・鉱泉地のどれにも当てはまらない土地のことです。

具体的に身の回りにあるものとして、駐車場や資材置き場、ゴルフ場等が挙げられます。
雑種地に倍率が定められている場合には上記の「倍率方式」を使いますが、雑種地は原則として近傍地比準価額方式を使って評価します。

近傍地比準価額方式とは、評価する雑種地と状況が類似する付近の土地について評価した1㎡当たりの価額を基にして評価します。
特に、市街化調整区域にある雑種地を評価する場合には、周囲の状況を加味して地目を判定する必要があります。
また、しんしゃく割合という土地の開発の可否や建築制限による、土地評価の均衡をとるための数字が適用できるかどうかの判断も必要になってきます。

こういった判断は、専門家の間でも意見がわかれるところですから、相続の土地評価に強い税理士に相談してみましょう。

東京・神奈川・埼玉の12拠点で無料相談
まずはフリーダイヤルでお問い合わせください。

フリーダイアル:0120-48-7271

(平 日)9時00分~19時00分 (土 曜)9時00分~18時00分
(日・祝)10時00分~17時00分 ※一部例外日あり

1:初回の無料相談は、完全に無料で対応しています!

なにをどこから手をつけたら良いか、分からない段階から、相談料などの費用が掛かってしまうと、安心して相談する事もできませんね。当法人では、完全に無料相談から相続税申告のサポートをさせていただいております。

無料相談では、「相続税申告が必要かどうか」「相続税が掛かる場合、概算でいくらか」「依頼する場合には、どれぐらいの期間・報酬・実費が掛かりそうか」など、お客様が気になるところを予めきちんとお伝えさせていただきます。

2:非常に柔軟な相談対応が可能です!

無料相談は、平日(9時~19時)に限らず 土曜日(9時~18時)日曜日(10時~17時)も対応しております。 ご相談は事前予約制となっておりますので まずはお電話または予約フォームにてお問合せください。お客様の利便性を重視して柔軟な相談対応をいたします。

また、ご依頼をいただいた後も、一般的な事務所とは異なり、お客様のご都合に合わせて、きちんと対応できる担当者をセットさせていただきます。お気軽にご相談ください。

3:全12拠点で、無料相談を行っております!

当法人の強みは、東京に4拠点(丸の内、新宿、池袋、町田)、神奈川に7拠点、埼玉に1拠点の全12拠点で、お客様対応が可能です。お近くの拠点にてご相談ください。

 

 

4:徹底したランドマーク品質で対応します!

当法人の担当者×税理士×国税OBという品質に加えて、当法人の徹底した調査と確認を前提として「この申請に間違いありません」と添付する事で、税務調査は実に1%未満となっております。これは全国平均の25%と比較すると圧倒的な実績となります。

当法人では、相続税申告のお手伝いをさせていただく方の大半(累計実績99%)の方に対して、書面添付制度を使って申告をさせていただいております。これによって、万が一のときにも追徴課税が通常に申告するよりも、安く抑える事ができます。専門家としてお手伝いさせていただくからには、プロフェッショナルとしての品質で必ずお役に立ちます。

5:お客様の状況に合わせて親身に対応します!

私たちの強みは、お客様ファーストで対応する事にあります。「申告期限に間に合わせたい」「納税資金が足りないので相談にのって欲しい」「出来るだけ適正に不動産評価を下げて欲しい」「将来、税務署につつかれないようにして欲しい」「…という事情があるので、報酬の調整を相談させて欲しい」「一番、税金が安くなる遺産分割の方法と、割合を教えて欲しい」など、お客様のご要望は様々です。

私たちは頭のかたい税理士法人ではありません。お客様ファーストの発想で、出来るだけお客様のお役に立てるよう、コーディネートをさせていただきます。

東京・神奈川・埼玉の12拠点で無料相談
まずはフリーダイヤルでお問い合わせください。

フリーダイアル:0120-48-7271

(平 日)9時00分~19時00分 (土 曜)9時00分~18時00分
(日・祝)10時00分~17時00分 ※一部例外日あり

  • 「畑でMarry Me!」毎週土曜日 15時25分~ 放送(フジテレビ)
    • 日経CNBC「プロに聞く 円満相続・賢く節税」の特別編
    • プロに聞く 円満相続 賢く節税
    • TBS系列『時事放談』~ワイドショー政治を叱る~テレビCM放送中【OA】日曜6:00~6:45
    • 累計2万6,000部突破
    • テレビCM放映中
    • 日本経済新聞 日経MOOK記事紹介
  • 相続専門税理士の選び方
  • 難易度の高い相続税申告
  • 3か月を切った相続税申告
  • 生前対策10万円パック
  • 事業継承対策30万円パック
  • 初めての相続税申告
  • 相続が開始されたお客様
  • 生前対策をご検討のお客様
  • 相続税還付サポート
  • 株式会社ランドマーク 不動産鑑定