不整形地の土地評価と相続税

不整形地の評価の基本的な考え方

不整形地(三角地を含む)は、その形状から画地の全部を有効利用できないことが想定され、一般的にその利用価値は整形地と比較すると劣るものとされています。
よって、不整形地は、その土地が整形地であるものとして評価された金額から、その土地の形状、不整形の程度に応じて定められた補正率(不整形地補正率)を乗じて計算した価格で評価するとされ、最大で40%評価が下げられ、税額が抑えられます。

評価方法(見出し)

不整形地の価格は、次の(1)から(4)までのいずれかの方法により計算した価格に、その土地の程度、位置又は地積の大小に応じ表1「地積区分表」に掲げる地積区分及び地区区分に応じた表2「不整形地補正率表」に定める補正率を乗じて計算した価格によって評価するものとされています。

表1 地積区分表(平成19年1月1日以降適用)

 

表2 不整形地補正率表(平成19年1月1日以降適用)

かげ地割合 高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、中小工場地区
A B C
10%以上 0.99 0.99 1.00
15%〃 0.98 0.99 0.99
20%〃 0.97 0.98 0.99
25%〃 0.96 0.98 0.99
30%〃 0.94 0.97 0.98
35%〃 0.92 0.95 0.98
40%〃 0.90 0.93 0.97
45%〃 0.87 0.91 0.95
50%〃 0.84 0.89 0.93
55%〃 0.80 0.87 0.90
60%〃 0.76 0.84 0.86
65%〃 0.70 0.75 0.80
かげ地割合 普通住宅地区
A B C
10%以上 0.98 0.99 0.99
15%〃 0.96 0.98 0.99
20%〃 0.94 0.97 0.98
25%〃 0.92 0.95 0.97
30%〃 0.90 0.93 0.96
35%〃 0.88 0.91 0.94
40%〃 0.85 0.88 0.92
45%〃 0.82 0.85 0.90
50%〃 0.79 0.82 0.87
55%〃 0.75 0.78 0.83
60%〃 0.70 0.73 0.78
65%〃 0.60 0.65 0.70


*かげ地割合は、(想定整形地の面積-不整形地の面積)÷想定整形地の面積で求めます。

 

(1)不整形地を区分して求めた整形地を基として評価する方法

不整形地を区分して整形地が得られる場合には、その区分して得られる整形地ごとに評価した価格を合計して不整形地を評価します。
この場合、間口狭小補正率、奥行長大補正率を区分して得られた個々の整形地を対象として適用することはできません。

 

(2)奥行距離が一様でない場合に、間⼝距離で除して計算上の奥行距離を算出して評価する方法

ただし、計算上の奥行距離は、不整形地の全域を囲む、正面路線に面するく形又は正方形の土地(想定整形地)の奥行距離を限度とします。

 

(3)近似する整形地(近似整形地)を求め、その設定した近似整形地を基として評価する方法

近似整形地は、近似整形地からはみ出す不整形地の部分の地積と近似整形地に含まれる不整形地以外の部分の地積がおおむね等しく、また、その合計地積ができるだけ小さくなるように求めます。

 

(4)近似整形地と隣接する整形地と合わせた後、全体の整形地を基として評価する方法

上図のような場合、近似整形地①を求めて、隣接する整形地②と合わせて全体の整形地の価格の計算をしてから、隣接する整形地②の価格を差し引いた価格で評価します。

 

不整形地の評価は、土地をお持ちの方の相続税の減額では、必ず検討が必要な重要項目です。該当すれば、1%~40%の幅で減額を受けることができますので、相続税申告の際は注意してみましょう


 

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