相続税の土地評価における実測
相続税評価を行う場合の地積
相続税の申告をしたことがある方でも、「すべての土地を測量して土地評価を行った」という話を聞いたことはあまりないのではないでしょうか。
財産評価基本通達では、土地の相続税評価を行う場合の地積は、課税時期における実際の面積によることとされています。（評基通2-1-8）これは、土地登記簿に記載されている地積が実際と異なることがあるため、土地登記簿に記載されている台帳地積と実測による面積が異なるものについて、実測によるものとするという基本的な考えを打ち出したものです。
すべての土地評価に実測が必要なのか
それでは、「実際の地積によることとなっていますが、すべての土地について、実測する必要があるのですか？」という質問があった場合、どのように答えるのが正解なのでしょうか。
答えは、「いいえ」。
すべての土地について、実測は要求されていません。これは、国税庁のホームページ上の質疑応答「実際の地積によることの意義」にも記載があります。
実務上の取扱いとしては、特に縄伸びの多い山林等について、立木に関する実地調査の実施、航空写真による地積の測定、その地域における平均的な縄延割合の適用等の方法によって、実際地積を把握することとし、それらの方法によってもその把握ができないもので、台帳地積によることが他の土地との評価の均衡を著しく失すると認められるものについては、実測を行うこととなります。
縄伸び・縄縮みとは
土地評価をする際に耳にすることがある「縄伸び」「縄縮み」。
これは一体どんなことを指しているのでしょうか。この言葉を知るために、まずはこの言葉が発生した時代背景を見てみましょう。
縄伸び・縄縮みという言葉が生まれたのは、豊臣秀吉が日本を統治していた安土桃山時代ではないかと言われています。そう、安定した年貢を徴収するために太閤検地と呼ばれる土地測量が、全国一斉に行われた時代です。
この検地の際には、メジャーの代わりに一定の間隔で結び目をつけた縄を使用して実測を行い、当時の農民たちにはこの太閤検地で算出された地積を元にして年貢の課税をしていました。そのため、年貢を少しでも軽くするために土地の地積を可能な限り小さく申告したいと考えた農民たちは、縄の結び目の間隔を大きくして実際の土地の地積よりも小さい地積で申告したのです。
これが、現在でいう縄伸びです。農民が重い税金を少しでも軽減しようと測量面積をごまかしたことに原因があると考えられています。
では反対に、縄縮みはどうして起こるのでしょうか。
これは、徴税する役人側の作為によるものと考えられています。徴税する役人達は、縄の結び目の間隔を小さくして測量をすれば、実際の地積よりも大きい面積で申告できます。もちろん、大きな面積で申告すれば、税額もあがります。これが縄縮みです。こうして徴税者と納税者の対立により縄伸び・縄縮みの状況が生まれ、日本全国を測量し直すのは大変なので、かつて申告された数値が現在まで土地の登記簿等に残ってしまい、縄伸び・縄縮みが多々見られるのです。
意図的に測量しなかったらどうなる？
縄伸びの場合、実測をせずに申告をした方が相続税の計算の上で土地評価額が抑えられ、相続税額が少なくなります。そのため、明らかに縄伸びをしていても登記簿謄本上の地積で申告をしたいところです。しかし、明らかに判明している場合には、実測の地積に基づいて申告をしなければなりません。
例えば、実測をしたことが分かる資料や測量図がある場合、家屋を購入した時の図面等で地積が確認できる場合等です。
実測の地積が分かっているにもかかわらず、公図等で評価をした場合は、税務調査で指摘される可能性があります。また、区画整理が行われる場合は、その区画整理事務所が出す資料の数字で評価することもあります。
なお、相続した土地を売却することになった場合は、特に注意が必要です。売却する際に実測の面積と登記簿謄本上の面積等が異なり、相続税額が上がることが判明した場合には、相続税の修正申告が必要になります。そして、相続税額が減る場合には更正の請求をすることが出来ます。
土地の評価方法には様々なケースがあるため、専門性が必要です。評価方法の不明な土地がある場合には、土地評価に強みのある専門家に相談をしてから申告をするようにしましょう。
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