広大地の土地評価と相続税

相続が発生し土地の評価をすることになったとき、主に農家の方など他の住宅より広い土地をお持ちの方から「評価額が高くなるのでは?」という不安の声を耳にします。
ただそういった広い土地については、「広大地評価」という評価方法を適用できる可能性があります。この評価を用いることで、土地の評価額の大幅な減額が可能になります。

広大地評価の対象地

この評価方法が適用できるかどうかの判定については、

  • その地域における標準的な宅地の地積に比べ著しく地積が広大であること
  • 開発行為を行うとした場合に道路や公園等の公共公益的施設用地の負担が必要と認められること

が国税庁で発表されている見解になります。
ただし、大規模工業用地や中高層の集合住宅(マンション等) の敷地用地に適しているものは除かれます。

つまり、「周辺より広い土地」で、「開発しようとした場合は道路や公園を造る必要があり」「マンション適地ではない(経済合理性のない)」土地ということになります。
ただ広い土地というだけでは適用されないので注意が必要です。
≪面積基準≫
・市街化区域 三大都市圏・・・500㎡
       それ以外の地域・・・1,000㎡

・用途地域が定められていない非線引き都市計画区域・・・3,000㎡

要約すると下記フローチャートによります。

<広大地の判定フローチャート>

 
ただしこのフローチャートを見れば誰でも簡単に判定ができるかというとそう単純ではありません。該当しないと税務署から否認され、 延滞税や過少申告加算税を払うことになってしまったケースもあります。安易に考えず、まずは土地評価に強い税理士に相談することが大切です。

広大地の評価方法

実際に広大地と判定された場合の評価方法についてですが、通常の宅地の評価との違いは下記の通りとなります。地積が大きいほど引き下げ額も大きくなります。

1.通常の評価 =路線価(国税庁の定めによる)× 地積(宅地面積)
2.
広大地の評価=路線価(※1)× 地積 × 広大地補正率(※2)
(※1)通常の宅地の正面路線価は、路線価に奥行価格補正率を乗じた後の価額で判定しますが広大地の正面路線価は、原則として面している路線のうち最も高い路線価で判定します。
(※2)広大地補正率は次の算式により求めた率をいいます。 
 広大地補正率 =0.6-0.05×地積/1000㎡
 注)広大地補正率は0.35を下限とします。 

税制改正 2018年1月1日~適用予定

この広大地の評価方法ですが、2017年の税制改正大綱で見直しされると示されました。
内容は、「面積に比例的に減額する評価方法から、各土地の個性に応じて形状・面積に基づき評価する方法に見直すとともに、適用要件を明確化する」というものです。


先に説明した現行の評価方法と比較すると
現行 = 路線価 × 地積 × 広大地補正率
改正後= 路線価 × 地積 × 補正率(※1)× 規模格差補正率(※2)
(※1)形状(不整形・奥行)を考慮した補正率をいいます
(※2)面積を考慮した補正率をいいます

いままで土地の形状は関係なかった広大地という制度に、通常の評価と同様に形状も加味しましょう、専門家も税務署も判断に迷う適用条件を明確にしましょう、という改正になります。

より明確化されることで税務署との見解の相違で否認されることも少なくなるかもしれませんが、土地によっては今までの評価方法より高くなることも考えられます。反対に、現行では適用できない土地が改正後は広大地として認められる可能性もあります。広い土地をお持ちの方は早めに専門家に相談し、対策を打つことを考えてみましょう。
 

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