相続税と路線価による土地評価

相続税や贈与税を計算する際に、相続や贈与などにより取得した土地や家屋を評価する必要があります。

まず土地の評価方法については、路線価方式倍率方式の二方式があります。

路線価とは

市街地地区にある路線(道路)に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額のことで、国税庁ホームページにて千円単位で表示され、毎年7月頃にその年の路線価が発表されており、当該年の相続や贈与に適用されます。

具体的には、平成29年路線価であれば、平成29年1月1日から12月31日までの間に相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の課税価格を評価する場合に適用されます。(ただし、法令で別段の定めのあるもの及び別に通達されるものについては、それによります。)

路線価図の見方については、例えば、ある路線について「130D」と表示があれば、「この道路に面している土地は1㎡あたり13万円です」という意味になります。またここでアルファベットのDは借地権割合について表しているのですが、あまり耳にされたことがないのではないかと思われます借地権割合について多少説明をさせていただきます。

借地権とは、その土地を使用できる権利の事です。
例えば、地代を払って他人の土地に自分の家を建てて住んでいる人は、その土地を使用できる権利(借地権)を持っていることになります。そして借地権割合は「更地の時価に対する借地権の価格の割合」のことです。つまり、土地の値段の何割が借地権に相当するのかを数字で表したのが借地権割合です。

一般的に、商業地では80パーセントから90パーセント、住宅地では60パーセントから70パーセントに設定していることが多く、この借地権割合は、各都道府県で設定されています。借地権は、相続の対象になりますから、相続の際に借地権の課税価格の割合を決めるのに関係してきます。例えば、総額が5億円の土地で借地権割合が80パーセントだとすると、土地を借りている人(借地権者)が4億円、土地の所有者(底地権者)が1億円の価値の不動産を持っているということになります。


路線価については、いわゆる地価のようなイメージを持たれると理解しやすいかもしれません。
しかしながら、路線価地域であっても、路線価がついていない道路があります。路線価地域で路線価がついていない道路に接した土地を評価する場合は、税務署に申し出て設定してもらうことができます。これを「特定路線価」といいます。

特定路線価

相続税と贈与税の申告以外の目的で設定することはできません。
を申請するには、次の条件を満たしている必要があります。

① その年の路線価がすでに発表されていること(毎年7月に発表)。
② 申請の理由が、相続税・贈与税の申告のためであること。
③ 評価する土地は、路線価地域にあること。
④ 評価する土地は、路線価がついていない道路のみに接していること。
⑤ 特定路線価を設定したい道路は、評価する土地の利用者以外の人も通行すること。
⑥ 特定路線価を設定したい道路は、建物の建築が可能な建築基準法上の道路であること。


また、路線価地域で路線価がついていない道路に接した土地を評価するには旗振評価という方法もあります。旗振評価は、路線価のある道路を前面道路として評価する方法です。

まず、路線価がない道路と路線価のある隣接地(前面宅地)を含めた区画について、前面宅地の路線価を使って評価額を求めます。次に、前面宅地と対象地を含めた全体の評価額から、前面宅地の評価額を差し引き、評価額を求めます。

ここで注意していただきたいことは、特定路線価の申請は義務ではありませんが、申請した場合は、必ず特定路線価を使って土地を評価しなければならないということです。
仮に、特定路線価を申請して土地の評価が割高になったとしても、他の評価方法で評価しなおすことはできません。相続税の節税のためにも、土地の評価額はできるだけ低く抑えるためにどの評価方法を使うかは、それぞれの方法で算出された価格のバランスで判断することが重要です。


そして最終的に土地の価額は、土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算することになっています。
奥行価格補正率を例にとると、宅地の一方のみに路線に接している場合、奥行が長すぎると路線から離れた部分の利用効率が悪くなりますから、減額補正がかかります。また奥行が短すぎる場合も、宅地として十分な利用が難しくなりますから、減額補正がかかります。

この他にも様々な補正率が存在しますから、土地の評価は税理士の手腕により大きく左右されると言っても過言ではありません。当法人では、机上の調査・評価だけではなく、実際に現場や役所まで赴き、近隣の状況などを具に把握して、相続税評価の減額に努めています。
 

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私たちは頭のかたい税理士法人ではありません。お客様ファーストの発想で、出来るだけお客様のお役に立てるよう、コーディネートをさせていただきます。

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