相続税の計算における土地の評価

相続税や贈与税を計算するときには、相続や贈与などにより取得した土地を評価する必要があります
ここでは相続税を計算する場合、評価はどのような方法によるのかをご案内します。

土地の評価方法

土地の評価方法には、土地の面している道路に付されている路線価を基準として評価する路線価方式」と、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価する倍率方式」があります。

【地目の判断】

土地は評価する際、宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼・鉱泉地・雑種地といった地目ごとに評価します。相続税の評価のときは、登記簿謄本に記載されている地目(種類)に関わらず、相続開始日現在の状況により地目が判断されます。

【評価は一区画ごとに】

評価は地番ひとつずつではなく、利用状況に応じて一区画ごとに行います。

 

「路線価方式」と「倍率方式」

評価方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。路線価や倍率は毎年7月頃に国税庁より発表されます。

「路線価方式」

「路線価方式」というのは、その土地の面している道路に付された標準価格(路線価)を基準に評価する方法です。これに奥行き・間口・形状・角地かどうかなど、土地の価格に影響を与える条件を考慮して、最終的な評価額を算出します。この方法による評価は、形状や状況(がけや傾斜があるか、道路に面していないなど)によってだいぶ評価額が変わってきます

「倍率方式」

「倍率方式」は、路線価が定められていない地域の評価方法で、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価する方法です。市区町村役場で評価証明書をとり、国税庁が公表している倍率表に載っている倍率を固定資産税評価額にかければ求められます。固定資産税評価額は土地の形状や状態などを考慮して定められているため、路線価方式のように複雑な計算は必要ありません

 

評価方法の例

(1) 路線価方式

<宅地Aの場合の評価方法>
地目:宅地
地積:180㎡
間口:10m
奥行:18m
地区:普通住宅地区(路線価図で確認できます。)
路線価:23.5万円(1㎡あたり)(路線価図で該当箇所の路線価を確認できます。)

宅地Aの評価額は4,230万円となります。

23.5万円×1.00(注)×180㎡=4,230万円
(正面路線価)×(奥行価格補正率)×(面積)

(注)奥行価格補正率表(国税庁HPで閲覧できます)を使い、普通住宅地区で奥行18mの場合は、1.00と定められています。

 

(2)倍率方式

<畑Aの場合の評価方法>
地目:畑
地積:142㎡
固定資産税評価額:7,339円
倍率:116倍

畑Aの評価額は851,324円となります。

7,339円×116倍=851,324円

 

土地の評価に必要な書類

必要な書類は、
①登記事項証明書
②公図
③住宅地図
④固定資産税評価証明書
⑤路線価図または倍率表
 などです。

上記の書類は、①から③については所轄の法務局で、④についてはその土地を管轄する市区町村役場で、⑤については最寄りの税務署や国税庁HPでそれぞれ入手または閲覧することができます。

 

ここでは、土地の評価の基本のみご案内致しましたが、他にも形状や広さ用途現況に応じて評価方法も評価額も変わります。
実際のところ、同じ土地でも、税理士によって評価額が異なることも多いです。土地の評価につき熟練した実績のある税理士にご相談されることをお薦め致します。

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