相続税の計算で農地がある場合

相続財産に農地が含まれる場合に注意すべき点をまとめます。

《評価額を計算する》

まず、評価額を計算してみましょう。評価方法をしっかり確認して評価額を下げれば、相続税も下がります。

1.自用地の評価はフローチャートで判断する。
自用地とは、自分で用いる、つまり他人の使用する権利がついていない土地のことです。自用地の評価額を計算することが、農地に関する計算の最初のステップです。

都市計画法や農地法等との関係から、下表右の【評価上の区分】のいずれかで評価します。ご自身がお持ちの農地はどれにあたるか、検討してみましょう。

 

2.自用地農地の評価方法
 (1)市街地農地
宅地化により経済的な恩恵を受けることが可能なので、宅地化を前提とした高い評価額とならざるをえません。宅地比準方式または倍率方式により評価します。

これを算式で示すと次のとおりです。

上記算式の「その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額」は、路線価方式により評価する地域にあっては、その路線価により、また倍率地域にあっては、評価しようとする農地に最も近接し、かつ、道路からの位置や形状等が最も類似する宅地の評価額(宅地としての固定資産税評価額×宅地としての評価倍率)を基として計算します。

 また、「1平方メートル当たりの造成費の金額」は、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに、国税局長が定めています。

 

(2)市街地周辺農地
そこが市街地農地であるとした場合の80%に相当する金額で評価します。

 

(3)中間農地、純農地
倍率方式により評価します。倍率方式とは、固定資産税評価額に、国税局長が定める一定の倍率を乗じて評価する方法をいいます。

(注)生産緑地の場合
生産緑地地区に指定されると、その生産緑地について建築物の新築等に市町村長の許可を要する制限がある一方、農林漁業の主たる従事者が死亡した場合等には、市町村長に対してその生産緑地を時価で買い取ってもらう申し出ができることになっています。
このように生産緑地は宅地転用を前提とした高めの評価をする必要がありますが、許可を要する分、評価を下げることができます。


 

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