マンションをもらったときの贈与税の計算方法と節税対策を教えます!

親から生前贈与で今所有のマンションをプレゼントされた場合、『贈与税はいくらぐらいかかるの?』、『マンションの購入費用を「金銭」でプレゼントされた場合とではどちらが贈与税は安いの?』とお悩みになっていないでしょうか。

マンションは現物でプレゼントされる方が、贈与税は非常に安くなります。

「金銭」でプレゼントされた場合は、その金額に対して贈与税がかかります。

しかし、今、親が所有しているマンションをプレゼントされた場合には、贈与税の計算の評価の価額は建物については固定資産評価額、土地の持分については、路線価をもとにして計算されます。

マンションの条件によりますが、現物の相場価格の50%から70%程度の評価になり、金銭でプレゼントされるより贈与税も安くなります。

これから、マンションを現物でプレゼントされた方が、金銭でプレゼントされるより、いかにお得か、お伝えしていきたいと思います。

 

1.マンションの生前贈与の贈与税はいくらかかる。

あなたが、マンションをプレゼントされる場合、贈与税がかかりますが、いくらぐらいかかるかお悩みではありませんか。

それでは、まず最初に、みなれない贈与税とは、どのような税金なのか見ていきましょう。

贈与税とは、個人間で年間110万円の基礎控除以上の贈与があった場合にかかる税金です。金銭だけでなく、マンションや車などの財産の贈与も110万円以上を超えればかかります。

贈与税は毎年1月1日~12月31日まで1年間の贈与(もらった現金や不動産などの財産)の合計額に対して課税され、翌年の2月1日~3月15日までに申告して納税します。

簡単な贈与税の計算方法はつぎのとおりです。

贈与税の計算方法

(贈与財産額-110万円)×税率-控除額=贈与税額

1-1.贈与税のマンションの評価の価額

マンションを生前贈与で現物をもらったときに、マンションの贈与税の税額を計算することになります。

そのときには、土地と建物について贈与税がかかる評価の価額を別々に計算して、それを合計してマンションの評価の価額を求めます。

土地については「相続税の評価額」により求めます。通常、これは路線価といいます。

土地の贈与税の計算方法

土地1㎡当たりの価格(路線価)×土地の広さ

建物の評価の価額ですが、マンションの場合は固定資産評価の価額を使います。

固定資産税評価の価額は建築価格の約60%となっています。

課税証明書か役所で固定資産税評価証明書を取得すればわかります。

建物の贈与税の計算方法

固定資産税評価額

マンション全体の評価の価額がでたら、自分がもっている割合をかけて自分のマンションの評価の価額をもとめます。

もっている割合は登記事項証明書で確認できますが、売買契約書にものっています。 

たとえば、売買価格が3,000万円(諸費用込み)のマンションの購入費用を全額現金でプレゼントされたとき、3,000万円-110万円(基礎控除)=2,890万円に対して贈与税がかかります。

しかし、同等のマンションを現物でプレゼントされれば1,500万円程度(物件によりかなり差があります)に対する贈与税で済むこともあります。

 

1-2.贈与税の2つの計算方法(一般税率と特別税率)

贈与税の税率や基礎控除を除いた控除額は、一般税率と特例税率に別れます。

特例税率とは、直系尊属(祖父母や父母など)から20歳以上の者(子や孫など)への贈与税に適用されます。

それぞれの税率は以下の通りです。

(一般税率)              (特例税率)

基礎控除後の課税価格

税率

控除額

基礎控除後の課税価格

税率

控除額

~200万円

10%

~200万円

10%

~300万円

15%

10万円

~400万円

15%

10万円

~400万円

20%

25万円

~600万円

20%

30万円

~600万円

30%

65万円

~1,000万円

30%

90万円

~1,000万円

40%

125万円

~1,500万円

40%

190万円

~1,500万円

45%

175万円

~3,000万円

45%

265万円

~3,000万円

50%

250万円

~4,500万円

50%

415万円

3,000万円~

55%

400万円

4,500万円~

55%

640万円

 

2.マンションの現物の贈与と金銭贈与はどちらがお得

冒頭でもマンションは現物でプレゼントされる方が贈与税は安くなるとお話しました。その理由をみていきましょう。

 

2-1.マンションの贈与が、金銭贈与と比べてお得な理由

あなたが、マンションをプレゼントされたとき、現金でプレゼントされたときと比べて具体的にどのくらいの違いが出るのでしょうか?

1億円の現金をもらったときは、そのままの1億円ですが、1億円のマンションをプレゼントされたときは、相続税の評価の価額になります。

時価を100とすると相続税の評価額は約80となり固定資産税の評価の価額は約70となります。

実際の計算方法はちがいますが、マンションの時価を1億円としますと、相続税の評価額は約8,000万円になります。

賃貸マンションの場合は、借地権や借家権も考慮できます。そうしますと、例えば借地権割合が70%の地域で借家権が30%のとき、かけあわせた21%分の評価を減らすことができます。

8,000万円から21%評価減しますと6,320万円となります。

贈与税の税率(親から子供に贈与)で計算しますと、以下のようになります。

  1.  現金で1億円を贈与する場合の税額:約4,799万円
  2.  1億円のマンションを贈与する場合:約2,775万円
  3.  差額:①-②=2,024万円

となり、現金で贈与するより約2,024万円安くなります。

 

2-2.相続時精算課税制度をつかってマンションを贈与するのが一番お得

相続時精算課税制度とは、生前に贈与された財産を相続時にまとめて相続税の課税をするという制度です。

原則として、60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫に対して、財産を贈与する場合に選択できます。

財産を贈与されたとき、「2,500万円まで」は贈与税が発生せず、2,500万円以上は20%の税率で課税されます。

それでは、相続時精算課税制度をつかって贈与税額を計算してみましょう。

  1.  現金で1億円を贈与する場合の税額:約4,799万円
  2.  1億円のマンションを贈与する場合:約2,775万円
  3.  1億円のマンションを相続時精算課税制度で贈与する場合:1,478万円
    (1億円-110万円-2,500万円)×20%=1,478万円)
    差額 ①-③=約3,321万円
    となり、現金で贈与するより、約3,321万円も安くなります。

しかし、相続時精算課税制度を利用すると、110万円の基礎控除が毎年受けられなくなります。

また、贈与の時点での価格で相続財産に加算されますので、マンションの価額が下がるときはリスクがあります。値上がり傾向の時はおすすめです。

 

3.賃貸収入があるマンションは生前贈与がお得な理由

あなたが、自分のマンションを賃貸物件として貸すなどして、多額な不動産賃貸収入がある場合は相続まで持ち続けると相続財産が増えていきます。

その収入を生むマンションを、あなたが元気なうちに子供たちに、生前贈与するということを検討してみましょう。

賃貸マンションには入居者がいますので、そこからの賃貸収入は今後もつづきますので贈与税の計算は、贈与が行われたときは財産の価値しか評価されませんが、賃貸収入という将来の収益の価値の分は実際には、贈与のときには非課税になっています。

生前贈与で賃貸マンションをプレゼントされた子供は、毎月賃貸収入がはいってきますので、よろこばれます。

 

4.まとめ

あなたが、マンションを親からプレゼントされる場合は、現金でもらいマンションを購入するよりは贈与税が、格段に安くなります。

特に賃貸マンションをプレゼントされる時は、賃貸収入も一緒にもらいますので、贈与税が安くなるだけでなく相続の節税になります。

相続時精算課税制度をつかい、マンションをプレゼントされるという方法が贈与税が一番安くなるということが、おわかりになったと思います。

しかし、注意しなくてはいけないことは、相続時精算課税制度をおつかいになると、暦年贈与がつかえなくなり、110万円の基礎控除が毎年受けられなくなります。

また、贈与の時点の価格で相続財産に加算されますので、マンションが値上がり傾向にあるときはメリットが多くありますが、値下がりのリスクも考えて行うことが大切です。

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