相続税における土地と建物
土地・建物等の色分け
相続資産として、土地を持っている場合は、はやいうちから相続対策をおこなっていかなくてはなりません。相続対策の一つとして、土地の有効活用による納税資金の確保があります。その過程で、土地・建物等の色分けが必要となってきます。そこで、今回は、土地の「色分け」と有効活用、納税対策についてみていきたいと思います。
まず、最初にいくつかの土地を持っている場合、４種類に「色分け」しましょう。
- ①「死守地」
死守地とは、家を守るため、最後まで残さなければならない土地です。自宅建物の敷地や文化用地、また農業を続けるための農地がこれに該当します。これらの土地を守るための対策としては、遺言書を残すこと、農地の納税猶予の特例が受けられるよう日頃から全体的に農地を耕しておくことなどが挙げられます。
- ②「有効活用地」
有効活用地とは、アパート、マンション、倉庫、事務所などの建物を建築したり、駐車場等にすることによって、有効に活用できる土地のことです。最も収益性・生産性の高い土地と言えます。また、「死守地」を維持するために必要になる土地にもなります。有効活用地からあがる収益をこどもや孫に贈与していけば、相続人は納税資金を準備することも可能です。
- ③「納税用地」
納税用地とは、相続が発生したときに、納税するため売却や物納がしやすい土地のことです。収益性や有効活用という点においては、一番可能性が低い土地になります。このような土地は、一般的に月極駐車場などとして相続発生まで利用していることが多いようです。駐車場等であれば、売却・物納ともに、比較的安易に契約の解除ができ、また、相続発生までは有効活用ができます。
- ④「問題地」
問題地の例として、貸宅地と市街地調整区域にある土地が挙げられます。貸宅地とは、自分の土地の上に、借地人の建物がある状態です。市街化調整区域とは、市街化を抑制することで、自然環境等を保護する区域として開発が制限されている区域です。原則的に建物を建てることは認められていません。また、耕作権のついている土地や市街地山林などは、月極駐車場等と比べると、収益性が低く、処分もしにくいため、一般的には不良資産化している土地と言えます。つまり、これらは、低い収入しか得られず、市場価値も低い土地になります。
対策としては、この土地を「問題地」から「納税用地」に変えることです。可能ならば、相続が発生した場合には、その土地を買い取ってもらえるような合意を地主・借地人間で、誓約書に特約事項として含めておきましょう。生前に借地人に売却するのではなく、相続発生後に買い取ってもらうことで、相続税の取得費加算の特例を適用し、所得税が多額になることなくおさえられます。
所有している土地を４種類の中でどれが多いか検討し、有効利用できる土地はできる限り活用しましょう。土地・建物等が子や孫の代にまで渡って守るべきものなのか、有効活用すべきものなのか、はたまた納税用の原資として運用していくべきなのかの判断が重要となります。
なお、相続対策といっても、経費がかかる場合もあるので、まず相続税の試算をしてみてどれくらいの税金を負担しなければならないか把握してから、必要な対策をおこなっていくことが大切です。
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