相続税における土地の計算

ここでは、土地の相続税評価額を計算する場合の計算方法についてご案内させていただきます。相続税の評価をする際には、総規模謄本に記載されている地目(土地の種類)にかかわらず、相続開始日現在の土地の状況により地目が判断されます。また、利用状況に応じて、一区画ごとに行います。

 

土地の評価方法

土地の評価方法には、「路線価方式」「倍率方式」があります。

 

路線価方式

路線価方式では、その土地の面している道路に付されている路線価を基準として評価します。計算式としては下記のようになります。

 

正面路線価 × 土地の面積 × 補正率


正面路線価は毎年評価され7月頃に公表されます。こちらは国税庁のホームページから確認することができます。相続税における土地の計算においては、相続が発生した年度の路線価を使用して評価を行います。
この評価方法では、土地の奥行・間口・形状・角地かどうかなど、土地の価格に影響を与える条件を考慮して最終的な評価額を算出します。この方法による評価は、その土地の形状や状況(がけや傾斜がるとか、道路に面していないなど)によってだいぶ評価が変わってきます。この方法により評価した場合、時価の70~80%程度の評価となることが多くなります。

 

倍率方式

路線価のない土地には倍率方式を使い土地を評価します。
計算式としては下記のようになります。

 

固定資産税評価額 × 倍率


市区町村役場で評価証明書をとり、国税庁が公表している倍率表に乗っている倍率をかければ求められます。固定資産税評価額については、4月頃市町村から届く納税通知書にも記載があるます。固定資産税評価額は3年に1度改定されます。固定資産税評価額は土地の形状や状態などを考慮して定められているため、路線価方式のような複雑な計算は必要ありません。


土地の相続税評価額を計算する場合の計算方法については大きく上記2つとなりますが、路線価方式では特に、形はどうか、近隣の状況はどうか、個々の土地によって評価額は大きく変わり、税理士によっても評価が変わるといわれている部分です。
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