相続税における農地について

ここでは農地の相続税についてご案内させて頂きます。

農地の相続税:評価方法について

相続税における農地の評価方法は、

  1. ①農地法などにより宅地への転用が制限されている
  2. ②都市計画などにより地価事情も異なる

という2点を考慮して、農地の価額は次の四種類に区分して行います。

  1. (1) 純農地
  2. (2) 中間農地
  3. (3) 市街地周辺農地
  4. (4) 市街地農地
  5.  
  6. (1)純農地及び(2)中間農地の評価は、倍率方式によって行います。
  7. 倍率方式とは、農地の固定資産税評価額に、国税局長が定める一定の倍率を乗じて評価する方法です。

    (3)市街化周辺農地の評価は、その農地が市街地農地であるとした場合の価額の80%に相当する金額によって評価します。

    (4)市街地農地の評価は、宅地比準方式又は倍率方式により評価をします。

    宅地比準方式とは、その農地が宅地であるとした場合の1㎡あたりの価額からその農地を宅地に転用する場合にかかる通常必要と認められる1㎡あたりの造成費に相当する金額を控除した金額に、その農地の地積を乗じて計算した金額により評価する方法をいいます。
    (「市街地周辺農地」及び「市街地農地」の価額は、「市街地農地等の評価明細書」を使用して評価することができます。)

    これを算式で示すと次のとおりです。

  8. 市街地農地の評価額=(その農地が宅地であるとした場合の1㎡あたりの価額-1㎡あたりの造成費の金額)×地積

となります。

「その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額」は、路線価地域ではその路線価によって評価をし、また倍率地域では、評価しようとする農地に最も近接し、かつ、道路からの位置や形状等が最も類似する宅地の評価額(宅地としての固定資産税評価額×宅地としての評価倍率)を基として計算することになります。

また、「1平方メートル当たりの造成費の金額」は、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに、国税局長が定めています。

宅地造成費の金額は、国税庁のホームページで閲覧することができます。

(1)純農地(2)中間農地については、路線価がなく、固定資産税評価額の数倍の金額を相続税の評価額とするため、それほど高額にはなりません。

理由としては、(1)純農地(2)中間農地を宅地に転用することは原則として認められていないこと、宅地に転用するには一定の要件のもとに農業委員会の許可が必要となること、に加え売却するとしても農地法により購入できる人が限られてしまうからです。

農地の相続税に備えて親族間での争いがないように、

  1. ①遺言書を作成する
  2. ②生前贈与(贈与税が高くないため)

という対策を打つことも有効です。

このような対策を打つ際は専門家に相談されることをおすすめします。

 

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