ラララ相続 第7話「不動産の評価活用方法①（土地の評価方法、路線価評価、倍率評価）」
実は私、テリーさんの実家に遊びに行ったことがあるんです。
ご実家が築地の卵焼き屋さんですよね？
そうですよ、丸武ですよ。すごい並んでたでしょ？
大人気でしたよ。
今すごい人気で、築地のお客さんは外国の方が多くて、丸武のお客さんも9割以上が外国の方なんですよ。
でも実家が卵焼き屋さんだったり、商売を営んでいる場合は相続も大変そうですよね。
僕は5人兄弟なんですけど、他の兄弟はみんな自立していて、長男に全部財産を渡しました。長男以外の兄弟はみんな相続放棄をしたんです。でも、実家が盛り上がってくれると嬉しいですよね。
今も繁盛店として続いていて、素晴らしいですよね。
ランドマーク税理士法人について
7回目の放送となります、「ラララ相続」。
13回にわたり、相続税や節税対策について、視聴者の皆様に分かりやすくお伝えしていきたいと思います。
解説していただくのは、ランドマーク税理士法人の公認会計士・税理士の清田幸佑さんです。
よろしくお願いします。
さて、ランドマーク税理士法人では、2023年度に年間1116件の相続税申告を手掛けたそうです。
すごいですね。毎年増えているんですか？
そうですね、毎年増えています。去年や一昨年ぐらいまでは1000件には届かなかったんですが、ここ数年で1000件を超えるようになりました。
相続に関して悩んでいる方、どうすればいいのか分からない方が多いんですね。
そうですね。特に事前のご相談や、相続が発生する前の対策について悩んでいる方が多いです。
無申告の財産が741億円あったというニュースもありましたね。
え！無申告の財産って何ですか？
相続税の申告が必要だと気づかずに、税理士などに依頼していなかったケースですね。
別に悪意があったわけじゃなくて、ただ気づいていなかったということですね。
そうなんです。相続税が発生しないと思っていたのに、実は発生している可能性があるんです。
不動産の土地の評価方法
では、今回のテーマを教えてください。
今回のテーマは、「不動産の土地の評価方法」についてです。
なるほど。でも、土地にもいろいろな種類がありますよね。
住宅地、商業地、さらには山林とかね。
農地もありますね。
それぞれ評価の方法が違うんですか？
はい、それぞれ計算の仕方が異なります。今回はその内容についてご説明します。
具体的には、どんな評価方法があるんですか？
評価方法は2種類あります。市街地の住宅地や商業地などについては『路線価方式』を使います。
よく新聞に載ってますよね。
はい。路線価は毎年7月に国税庁から発表され、それをもとに評価する方式です。
市街地以外の土地はどう評価するんですか？
市街地以外の山林や田舎の土地では、『倍率方式』が用いられます。路線価が設定されていない地域では、この倍率方式で評価します。
じゃあ、まず自分が持っている土地が路線価方式なのか倍率方式なのかを確認する必要があるんですね。
そうですね。
自分が住んでいる場所の路線価はどうやって調べたらいいんですか？
国税庁のホームページで調べられます。住所を入力すると、路線価が表示されますよ。
へぇ、一度見てみると面白いですね。でも、ちょっと怖い気もする（笑）
「評価額」について
そもそも、評価額って何なんですか？
評価額とは、相続財産の金額を算定したものです。相続税は相続財産に対してかかりますが、その財産の価値をどのように計算するかが評価額になります。 市場価格とは異なり、一般的な売買価格とは異なります。
窓の外を見ると武蔵小杉の景色が見えますね。実際にこのエリアの路線価を見ながら説明してもらえますか？
はい。今私たちがいる場所には『410D』と書かれています。これが路線価で、1㎡あたりの価格です。単位は1000円なので、これは41万円になります。
なるほど、分かりやすいですね。
例えば、130㎡の土地を持っていたとすると、41万円×130㎡で、5330万円になります。
すごくシンプルな計算式ですね。
数字の後ろにアルファベットが付いていますが、これは「借地権割合」を表しています。この地域だと『D』が多いですね。
借地権割合って何ですか？
借地権割合とは、土地を貸している場合や借りている場合の評価額を決めるための割合です。借り手がいると所有者が自由に処分できないので、その分評価を下げる仕組みです。
『貸家建付地』について
もし、一軒家を人に貸している場合はどうなるんですか？
建物を貸している場合は『貸家建付地』として評価します。
評価額は変わるんですか？
はい。例えば、さっきの土地が自用地なら5330万円ですが、貸家建付地の場合は、4300万円ぐらいになります。
1000万円も差が出るんですね！
そうなんです。土地の使い方によって評価額が変わります。
面白いですね！
井上さんは宅建の資格を持っているんですよね？
はい。国家資格を取りたいと思ったのがきっかけでした。
宅建って難しいんでしょ？
めちゃくちゃ難しいですよ！テリーさんは何か資格持ってます？
温泉ソムリエ。
温泉！穏やかな空気が流れましたね。勉強するの楽しそうですね！
一日で取れました！
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