マンションの相続税評価額とは？計算方法や適用できる特例も解説
マンションなどの不動産を相続した際、相続税の計算がどのようになるのか気になる方がいるのではないでしょうか？
相続税の計算には不動産の相続税評価額が用いられ、相続税評価額は土地と建物に分けて評価を行います。詳細な計算をするには専門的な知識が必要ですが、概算であればご自身で行うことが可能です。
この記事では不動産、特にマンションを相続した際の相続税評価額の方法と、その計算方法、また、適用できる相続税の特例について解説します。
１．不動産の相続税評価額の方法
相続税は、相続した財産を合計した課税価格から基礎控除額を差し引いた課税遺産総額で計算します。
不動産を相続した場合は、不動産の相続財産としての課税価格を算出するために、相続税評価額が計算されます。一戸建てであっても、マンションであっても、不動産は「土地（敷地）」「建物」をそれぞれ別に評価をして、価額を出します。
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１－１．土地と建物は別々に評価を行う
不動産の相続税評価額は、土地と建物を別にして評価額を算出します。
建物の評価額は固定資産税評価額を参考にすることができます。マンションを相続する場合、固定資産税評価額が建物部分の評価額と同額です。固定資産税評価額は、毎年市町村から送付される「固定資産税の課税明細書」に記載があるため、万一の際にすぐに確認できるよう、捨てずに管理しておきましょう。
土地の価額の評価方法は2種類あり、路線価方式と倍率方式があります。路線価方式は、路線価が定められている地域の評価に用い、倍率方式は路線価が定められていない地域の評価で用いる違いがあります。
路線価図や評価倍率表を利用して計算ができ、それぞれ国税庁のホームページ上で確認することができます。
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１－２．建物は自宅と貸家で分けて評価を行う
建物の評価は、自身で居住に用いているのか、それとも賃貸物件としている貸家かどうかによっても変わります。
通常、貸家は自身で居住に用いている建物よりも相続税評価額が低くなります。理由としては、貸家であれば建物には借主が存在するため、所有者が自由に使用することができず、行使できる権利に制限がかかるためです。賃貸物件として貸し出していれば収益が出ますが、相続時には建物の収益性は計算に含めません。
貸家の相続税評価額の計算方法は以下の式の通りです。
- 貸家の相続税評価額＝貸家の建物価格＋貸家建付地
- 貸家の建物の相続税評価額
建物評価額＝建物の固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合） - 貸家建付地
貸家建付地の評価額＝その土地の自用地としての価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
１－３．貸家を評価する場合は「賃貸割合」に注意する
賃貸割合とは、空室の有無の程度を表す割合であり、入居率と言い換えることができます。
賃貸割合の計算は以下の式の通りです。
- 課税時期において賃貸されている床面積の合計÷該当の家屋の各独立部分の床面積の合計
貸家の建物の相続税評価額の計算は以下の通りのため、賃貸割合によって評価額が増減することが分かります。 - 貸家の建物の相続税評価額
建物評価額＝建物の固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合） - 貸家建付地
貸家建付地の評価額＝その土地の自用地としての価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
そのため、相続する不動産が貸家の場合、賃貸割合が高い方が節税に繋がるため、空室を事前に減らしておくことが望ましいといえるでしょう。
２. 建物部分の評価方法
不動産の相続税評価額の計算における建物部分の評価方法について詳しく解説します。
建物を誰が使用していたかによって評価額は変動し、建物が賃貸として貸し出され、第三者が使用していた場合、評価額は下がります。
- 故人が利用していた場合
建物評価額＝建物の固定資産税評価額×1.0 - 貸家の場合
建物評価額＝建物の固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合）
借家権割合とは、借家では所有者が行使できる権利の制約があるために建物の評価を下げる目的で設定されており、全国一律で30%となっています。
２－１．固定資産税評価額を確認
固定資産税評価額は、所有者の持つ不動産などの固定資産に課される固定資産税や都市計画税を算出する基準となる評価額です。不動産取得時にかかる不動産取得税や登録免許税にも関わる額であり、不動産とは深い関わりのある評価額だといえるでしょう。
固定資産税評価額は固定資産評価基準に基づき、各市町村において評価し、金額を決定、納税者に通知を行います。市町村から毎年送付される「固定資産税の課税明細書」にて確認する方法が簡便ですが、市町村の役所で固定資産課税台帳を閲覧することでも金額を確認することができます。
２－２．マンション1棟を所有している場合
マンション1棟を相続する場合、これまでの計算と同様に、居住に用いているのか、または賃貸物件として用いているのかによって評価額が異なります。
マンション1棟を賃貸目的で所有している場合、建物の評価額は貸家の場合と同様に、以下の式に当てはめることで計算ができます。
- 貸家の相続税評価額＝貸家の建物価格＋貸家建付地
- 貸家の建物の相続税評価額
建物評価額＝建物の固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合） - 貸家建付地
貸家建付地の評価額＝その土地の自用地としての価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
２－３．区分所有マンションを所有している場合
区分所有マンションの一室を相続する場合は、区分所有建物の一室（建物）と所有している敷地権分の土地の価額を算出し、合計額を相続税評価額とします。建物の評価額は、固定資産税評価額と同額です。マンションの専有部分の固定資産税評価額には共用部分をすべての住戸で按分した価額も含まれているため、そのほかに加算する項目はありません。
- 区分所有マンション（一室）の建物の評価額＝固定資産税評価額
３. 土地部分の評価方法
不動産の相続税評価額の計算における土地部分の評価方法について詳しく解説します。
そもそも、土地の評価額は、土地の面積と利用価値の高さによって決定され、利用価値の高さは、「路線価」や「補正率」で数値として表現されます。
「路線価」とは、道路に面している標準的な土地1㎡あたりの評価額であり、千円単位で表されます。路線価は、公示価格や売買価格、不動産鑑定士による評価額を参考に国が決めています。利用価値の高さが反映されるため、通常、郊外や地方の土地よりも都心により近い土地の評価額が高くなる傾向があるといえるでしょう。
「補正率」とは、実際の土地の事情を反映させる目的で設けられている数値です。例として、都心にある土地ではあるものの、土地の形が利用しづらい形であったり、間口が狭小であったりするなどで、買い手がつきづらい場合に利用します。マンションの場合、土地部分の評価額は、所有しているマンションの敷地権の割合を敷地全体の評価額に乗じて計算が可能です。
マンションにおける土地部分の評価額を計算するための計算式は以下の通りです。
- マンションの土地評価額＝マンションの敷地全体の評価額×敷地権割合
３－１．路線価方式による計算方法
路線価方式は、路線価が定められている地域で利用することができる土地の評価計算方法です。
路線価方式での評価額は以下の通りに計算します。
- 土地の評価額＝路線価×補正率×土地の面積（地積）
また、2つ以上の路線（道路）と接している土地の場合は、補正率以外に加算率も加えて計算します。
路線価は、道路に面した１㎡あたりの土地の評価額であり、国税庁ホームページ上の路線価図によって確認することが可能です。
路線価は、被相続人の死亡日のものを利用するとされており、土地の面積についても死亡日に実際にあった面積で計算しなくてはなりません。
補正率は、土地の利用価値を正しく評価するために用いる割合を指し、「奥行価格補正率」以外にも、「不整形地補正率」「間口狭小補正率」「奥行長大補正率」「がけ地補正率」があります。
３－２．倍率方式による計算方法
倍率方式は、相続した土地の基準年度の固定資産税評価額に定められた倍率を乗じて評価額を算出する方法であり、路線価が定められていない地域で利用します。
倍率は1.1である場合が多く、実際の数値は国税庁ホームページ上の倍率表にて確認することができます。
- 土地の評価額＝土地の固定資産税評価額×一定の倍率
土地の固定資産税評価額は、固定資産税の課税明細書、または土地がある市町村の役所で固定資産税課題台帳を閲覧することで確認することができます。
３－２．敷地権の割合を乗じる
マンションの敷地全体の土地の評価額が計算できたら、所有している敷地権の割合を乗じることで、相続するマンションの土地の評価額を計算することができます。
- マンションの土地評価額＝マンションの敷地全体の評価額×敷地権割合
敷地権の割合については、登記事項証明書において確認することができます。
登記事項証明書は、登記所に請求することで交付を受けられ、窓口での請求以外にも郵送やオンラインですることができるため、必要な方は法務省のホームページを確認してみましょう。
３－４．土地の形状や立地により評価が変わる
土地の評価額には、その土地の大きさだけでなく土地の利用価値も反映されています。
そのため、利用価値に影響がある土地の形状や立地によって、評価額も変動します。
路線価方式の計算式で用いる補正率は、土地の利用価値を正しく評価するために用いますが、「奥行価格補正率」「不整形地補正率」「間口狭小補正率」「奥行長大補正率」「がけ地補正率」といった種類があります。
補正率は、土地の奥行距離などが一般的な形状とは異なり、土地が利用しづらいと認められる際に適用されます。
また、固定資産税評価額においても、土地の形状といった個別の事情は反映されており、利用しづらい土地は評価額が一般的な土地よりも安価になります。
３－５．地積規模の大きな割合の特例を検討する
相続が発生した場合、課税価格を下げることで支払う相続税額を減らすことができます。つまり、相続したマンションの評価額を下げることは節税に繋がるといえるでしょう。
評価額を下げることができる特例のひとつとして、「地積規模の大きな宅地の評価」制度があります。
「地積規模の大きな宅地の評価」は平成29年9月の財産評価基本通達の一部改正により新設された制度であり、大規模な土地を開発分譲する際に出てしまう公共的用地によって生じてしまう減価を反映したものです。
「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる土地であれば、路線価方式によって計算した評価額に「規模格差補正率」をさらに乗じることができます。
- （路線価方式の場合）
対象の土地の評価額＝路線価×補正率×規模格差補正率×土地の面積（地積）
倍率方式で計算する地域については、倍率方式で計算した評価額と、その土地が標準的な宅地であった場合の1㎡当たりの価額に補正率と規模格差補正率、地積を乗じて計算した額を比較し、いずれかの低い価額によって評価を行います。
「地積規模の大きな宅地の評価」制度を利用するためには、地積や所在地などの細かく定められた要件に該当する必要があります。
要件は国税庁のホームページ上で確認できるため、相続する土地の面積が、三大都市圏においては500㎡以上、三大都市圏以外では1,000㎡以上の場合、チェックしてみましょう。
３－６． 小規模宅地等の特例を検討する
小規模宅地等の特例と呼ばれる「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」が適用できれば、相続する不動産の評価額を下げることができるため、相続税を減らすことができます。
小規模宅地等の特例は、相続などで取得した財産が相続開始の直前において、被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業の用または居住の用に供されていた宅地などのうち、一定の条件を満たした場合、一定の面積までの部分について、それぞれの状況に対応する割合を減額できる制度です。
最大で80%の減額が可能ですが、それぞれの条件によって減額割合は変わります。
【減額割合などの例】
①居住の用に供されていた宅地等
条件：特定居住用宅地等に該当する宅地等
限度面積：330㎡
減額割合：80%
②被相続人等の事業の用に供されていた宅地等で貸付事業以外の事業用の宅地等
条件：特定事業用宅地等に該当する宅地等
限度面積：400㎡
減額割合：80%
なお、個人の事業用資産についての相続税の納税猶予及び免除の適用を受ける特例事業相続人等に係る被相続人から相続などを受けた特定事業用宅地など、一定の土地ではこの特例の適用を受けることができない点に注意が必要です。
４．正確な不動産評価は専門家に依頼する
不動産は個別性が高いために、評価する方法によって評価額が変動してしまう可能性があります。
また、自身で概算までは計算することができても、複雑な要素が多いため、正確な評価額を算出する難易度は極めて高いといえるでしょう。
正確な不動産評価は、相続税の節税を考える上でも、そのほかの納税資金などの準備のためにも必要なものです。きちんと財産を把握するためにも、専門家に依頼しましょう。
まとめ
今回はマンションを相続する場合の相続税の評価額について解説しました。マンションの相続税評価額の計算は、自身で行うには難易度が高いものだといえるでしょう。
また、正確な金額の算出や特例が適用できるかどうかの判断はさらに難しく、計算を誤ってしまうと相続税の計算にも影響が出る可能性があります。
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