生前贈与で住宅を購入するなら知っておきたい贈与税の特例と注意点

マイホームを購入する資金は、親が子供や孫に資金援助(生前贈与)することも可能です。その際は「住宅取得等資金の贈与税の特例」が活用できます。非課税限度額までは贈与税がかからないため、大きなメリットがあります。さらに、暦年贈与や住宅ローン控除などと併用すれば、さらに税金を抑えることができます。

本記事では、住宅取得等資金の贈与税の特例の概要と注意点、併用できる制度について解説します。

1．住宅取得等資金の贈与税の特例とは

住宅取得等資金の贈与税の特例は、父母などから贈与を受けて、自分が住むための家を新築・購入などした場合に、贈与税が非課税となる特例です。適用を受けるための要件や非課税額は少し複雑ですが、大きなメリットが受けられる制度でもあります。

1－1．メリット

住宅取得等資金の贈与税の特例を活用するメリットは、大きく2つ挙げられます。

ひとつは、贈与にかかる税金を軽減できることです。父母・祖父母が生前のうちに子・孫に非課税で贈与できるため、贈与しなければかかるはずだった相続税負担を減らすことができます。

もうひとつは、相手を指定して贈与ができることです。特定の子・孫を指定する方法なので、遺言書で財産分割をするよりも財産を譲りやすい方法と言えるでしょう。

では、ここからは制度の詳細を見ていきましょう。

1－2．非課税限度額

贈与税が非課税となる限度額は、次の表のようになっています。

【10％の消費税がかかる場合】

契約締結日	省エネ等住宅	それ以外の住宅
2019年4月1日～2020年3月31日	3,000万円	2,500万円
2020年4月1日～2021年12月31日	1,500万円	1,000万円

【消費税がかからないなど、それ以外の場合】

契約締結日	省エネ等住宅	それ以外の住宅
～2015年12月31日	1,500万円	1,000万円
2016年1月1日～2020年3月31日	1,200万円	700万円
2020年4月1日～2021年12月31日	1,000万円	500万円

不動産業者等を通して購入する場合は、消費税がかかるため上の表が使われ、消費税がかからない中古住宅の個人間取引であれば、下の表が使われます。

例えば、2021年5月に不動産業者と新築契約をした場合、「省エネ等住宅」であれば1,500万円、それ以外の住宅であれば1,000万円までの贈与について非課税となります。

※2021年4月1日以降については、2021年3月の税制改正によって、非課税限度額が引き上げられています。消費税が10％の場合で「1,200万円→1,500万円(省エネ住宅等)、700万円→1,000万円(一般住宅)」、それ以外の場合で「800万円→1,000万円(省エネ住宅等)、300万円→500万円(一般住宅)」となりました。

1－3．適用要件

住宅取得等資金の贈与税の特例の適用を受けるためには、さまざまな要件があります。基本的な要件は、次のようなものです。

要件	内容
①贈与を受けた日	2021年12月31日まで
②贈与者	受贈者の父母・祖父母などの直系尊属
③受贈者	その年の1月1日に20歳以上 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下 ※床面積40～50㎡未満の場合は1,000万円以下
④用途	自ら居住するための新築・取得・増改築等
⑤取得する住宅	床面積(専有面積)が40～240㎡
⑥居住日	贈与を受けた翌年の3月15日まで ※もしくはそれ以後遅滞なく居住する見込み
⑦申告	贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに申告

 

①贈与を受けた日

• 2021年12月31日まで

※この日以降も制度が延長されるかどうかは、今後の税制改正状況次第であり、未確定です。

②贈与者

• 贈与者は「父母や祖父母などの直系尊属」

③受贈者

• 贈与を受ける者は「その年の1月1日に20歳以上」
• 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下

※新築等で家屋の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は、1,000万円以下

※2009年から2014年に、「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けていないこと

夫婦それぞれがこの特例の贈与を受けて1軒のマイホームを購入することも可能ですが、贈与者が直系尊属でなければならないため、「配偶者の父母からの贈与」は特例対象外です。配偶者の父母と養子縁組をしている場合は直系尊属となるため、特例対象に該当します。

④用途

受贈者自らが居住するための住宅の新築・購入・増改築などが対象です。

ただし、配偶者や親族などから取得したもの、配偶者や親族との契約で新築・増改築したものなどは対象外となります。

⑤取得する住宅についての要件

• 住宅の登記簿上の床面積(マンションなどの場合は専有部分の床面積)が40㎡以上240㎡以下
• 2分の1以上が受贈者の居住用であること

中古住宅の場合、木造家屋では築20年以内、マンションなどの耐火建築物では築25年以内であることが条件です。ただし、それ以上に古い家屋でも、所定の耐震基準を満たしているものや、購入後に耐震改修工事をして耐震基準に適合すると証明されたものは対象となります。

増改築の場合は、自己所有で居住中の家屋に対するもので、一定の工事に該当する証明書が提出でき、工事費用が100万円以上であることが条件です。

⑥居住について

• 贈与を受けた翌年3月15日までに居住していること

※翌年3月15日に居住していない場合でも、その後、遅滞なく居住することが確実であると見込まれていれば対象です。しかし、翌年末までに居住していない場合は特例が受けられず、修正申告しなければなりません。

⑦特例適用の申告

住宅取得等資金の贈与税の特例を受けるためには、贈与税の申告をしなければなりません。特例の適用を受けることを記載した贈与税の申告書に、戸籍謄本や契約書のコピーなどを添付して、税務署に提出します。非課税によって贈与税がゼロになる場合でも、申告書を提出しなければならない点に注意してください。なお、申告は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日です。

1－4．適用時の留意点

上記のような適用要件がありますが、その他に注意しておくべきポイントをいくつか紹介します。

①申告に必要な書類は早めに用意しておく

この特例を受けるためには、申告期限中に添付資料をつけて申告書を提出しなければなりません。通常必要な書類は「申告書」「戸籍謄本」「登記事項証明書」「契約書の写し」ですが、省エネ等住宅や耐震工事が必要な住宅の場合などは、それを証明する書類の提出も必要です。

書類の準備が遅れて申告期限に間に合わないことがないよう、早めに不動産業者や建設会社に連絡して、余裕をもって申告できるようにしましょう。

②先に土地だけ購入する場合

マイホームを購入するとき、気に入った土地が見つかったので、先に土地だけ購入する場合もあります。住宅取得等資金の贈与税の特例は土地の購入資金も対象ですが、土地を先行購入した場合には建築タイミングに注意が必要です。

この場合は、「贈与を受けた翌年3月15日までに、新築住宅を取得」していなければなりません。契約していればよいのではなく、完成して引き渡しまでが翌年3月15日までです。

気象条件等のやむを得ない理由や建築会社の何らかのトラブルで引き渡し日が遅れるケースもあり得ます。気に入った土地が見つかったとしても、すぐに購入してしまうのではなく、この特例を確実に適用できるスケジュールかを確認するようにしましょう。

③共同所有にするのはリスクもある

1人で家を購入するのではなく、複数人で資金を出しあって共同所有にすることも可能です。しかし、共同所有にはリスクがある点も気をつけておきましょう。

親子で購入する場合、子の負担分を親が特例を使って贈与することで、贈与税を軽減することができます。しかし、親が亡くなったときには、親の持分は財産分割の対象となります。財産の多くが家で兄弟がいる場合、マイホームの一部が兄弟の持分になってしまう可能性があります。

夫婦でそれぞれが特例を使って贈与を受ければ、非課税額が最大で3,220万円にもなり有利ですが、この場合も気をつけておきたい点があります。子がいない夫婦の場合、配偶者が死亡すると、配偶者の相続財産は自分と「配偶者の直系尊属または兄弟姉妹」が相続します。また、あまり考えたくはありませんが、離婚した場合の財産分与で問題になる可能性もあります。

2．併用について

住宅取得等資金の贈与税の特例は、他の制度との併用ができます。暦年贈与はもちろんですが、同じ贈与税に関する「相続時精算課税制度」や、所得税・住民税の負担が軽くなる「住宅ローン控除」との併用も可能です。

2－1．暦年贈与

住宅取得等資金の贈与税の特例は、暦年贈与(普通の贈与)での非課税枠110万円と併用可能です。特例の非課税限度額が1,500万円であれば合計1,610万円、夫婦それぞれが贈与を受けた場合は合計3,220万円までの贈与について非課税とすることができます。

2－2．相続時精算課税制度

贈与税には「相続時精算課税制度」という制度があります。これは、暦年贈与の代わりに選択できるもので、生前贈与には一定の税率で課税し、贈与者が死亡したときに、生前贈与分と遺産相続分を合算して相続税を計算して清算する制度です。通常、贈与した年の1月1日において、父母・祖父母が60歳以上、子・孫が20歳以上であれば選択可能です。なお、2021年中の贈与について、一定の要件を満たせば、「贈与者が60歳未満」であっても、相続時精算課税制度を選択することができます。

相続時精算課税制度を選択した場合、生前贈与額の合計が2,500万円までは贈与税が非課税となり、それ以上の生前贈与分には一律20％の贈与税がかかります。相続時に精算するときは相続税の税率が適用されるため、贈与税を負担する生前贈与よりも税率を引き下げることができます。

2－3．相続時精算課税制度を併用するときの注意点

相続時精算課税制度は、一見するとメリットが大きい制度のように感じますが、一度選択すると取り下げることができない点に注意が必要です。それ以降は暦年贈与の非課税が使えなくなってしまいます。後に、「相続時精算課税制度を使わない方がよかった」と思っても、暦年贈与に戻すことができません。

特に注意すべきなのが、相続時精算課税制度を選択した場合は、相続時に「小規模宅地等の特例」が使えなくなることです。

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす宅地等は、相続税の計算上「330㎡までについて評価額を80％減額できる」という非常に効果の大きい特例です。しかし、「相続開始の直前に被相続人または親族の事業用・居住用の宅地等」が対象で、生前贈与を受けて購入した宅地は特例を受けられません。

そのため、相続時精算課税制度を選択し、非常に多額の資金援助を受けてマイホームを購入した場合、贈与税の負担をおさえられたのにもかかわらず、相続税の負担が想像以上に大きくなる可能性もあるのです。

2－4．住宅ローン控除

住宅取得等資金の贈与税の特例で非課税限度額まで贈与を受けられても、それだけでは住宅購入資金が準備できないこともあります。その場合は、住宅ローン控除との併用も可能です。親子や夫婦での共同所有を避けたい場合には有効な手段です。

ただ、この特例と住宅ローン控除を併用する場合、住宅ローン控除が適用される金額が、「住宅ローンの年末残高」と「住宅購入価格－特例を受けた贈与金額」の低い方の金額となります。

金融機関によっては、引っ越し費用や家具・家電の購入費用など「諸費用」まで借りられる住宅ローンもあります。

例えば、4,000万円の住宅を、親からの贈与1,500万円と諸費用込みの住宅ローン3,000万円で購入した場合は、住宅ローン控除が受けられるのは2,500万円(4,000万円－1,500万円)となります。

通常の場合とは異なる計算式になるため、住宅ローンの金額設定によっては「住宅ローンの年末残高」で控除が受けられず、申告ミスになってしまう可能性があるので注意しましょう。

3．まとめ

住宅取得等資金の贈与税の特例は、父母・祖父母から住宅資金の援助を受けるときには必ず活用したいメリットの大きい制度です。ただ、期限までに必要書類を用意して申告しなければならないため、ルールをしっかりと知っておきましょう。

また、共同所有にしたり相続時精算課税制度を活用したりすることで、さらに税金を抑えられますが、目先の税負担を軽くすることだけでなく、贈与税だけでなく長い目で見て、より負担が抑えられるようにしましょう。