賃貸物件を相続する場合、相続対策で注意すべき点とは？

賃貸物件は相続税対策として活用できます。
不動産が相続対策に役立つ理由は、不動産の評価額が現金などで相続した場合より低くなるためです。
そこで今回は、賃貸物件を相続する場合の相続対策としてできることや実際に賃貸物件を相続する際に気をつけるべき点などをご紹介します。
この記事をご覧になることで、賃貸物件の評価額の仕組みから賃貸物件を相続するときの注意点がわかるようになります。
賃貸物件を相続する予定がある人はぜひ最後までご覧ください。

1．賃貸物件の相続税評価額はどうなる？

最初に賃貸物件の相続評価について解説します。
賃貸物件の相続評価額は、対象となる固定資産によって評価額が変わってきます。
賃貸物件には、相続財産の評価をマニュアル化した「財産評価基本通達」というものがあります。
この「財産評価基本通達」に従って、相続財産の価値を評価していくのです。
賃貸物件は、土地と建物に分類されて評価額が計算されます。
ここでは、賃貸物件の対象物が相続税にどのように関わってくるか計算方法も含めて詳しく解説します。

1-1 賃貸物件の相続税にかかわる対象と計算の流れ

賃貸物件の相続税にかかわる対象は土地と建物に分けられます。
それぞれの資産で評価が計算されますが、現金や株などの財産に比べ評価が下がります。
理由として賃貸物件は、借地権や借家権、また賃貸割合などが考慮されるため評価が下がるのです。
また、建物と土地は評価方法が違います。
建物は、固定資産税評価額を使って算出します。
一方、土地は路線価を元にした「路線価方式」か、固定資産税評価額に所定の倍率を乗じた「倍率方式」のどちらかを使って計算します。
次は建物と土地それぞれにかかる相続税の評価方法について解説します。

1-2 建物にかかる相続税の評価方法

建物にかかる相続税の評価方法について解説します。
先ほども解説した通り、建物は固定資産税評価額を使って計算します。
建物の相続評価額を求める計算方法は、建物をどのように利用しているかによって変わってきますが、ここでは、賃貸物件として利用していたケースを例にあげて説明します。
建物を賃貸物件で利用していた場合の相続税の評価方法は次の計算式です。
固定資産税評価額×（1ー借家権割合×賃貸割合）
固定資産税評価額は住んでいる地域によって多少のずれはありますが、おおよそ時価の60％～70％ほどの評価がつけられています。

1-3 土地にかかる相続税の評価方法

次は土地にかかる相続税の評価方法です。
土地は、「貸家建付地」の部類に位置付けられ、評価されます。
先に解説した通り、土地は「路線価方式」か「倍率方式」のどちらかを使って評価をしていきます。
路線価が定められている地域であれば「路線価方式」を使って計算します。
路線価方式で計算する場合の計算式は次の通りです。

一方、路線価図で「倍率地域」と記載されている場合は「倍率方式」で計算されます。
倍率方式の場合の計算式は次の通りになります。

相続される賃貸物件の路線価図がどのように記載されているかは、各自調べる必要があります。
なお、路線価や倍率は固定されるものではなく、変動していきます。
実際に評価を求める際は、相続発生時点のものを参照しましょう。

2．賃貸物件を相続する流れ

続いて、賃貸物件を相続する流れについて紹介します。
この流れを把握しておけば、いざ相続が始まったときに混乱することなくスムーズに手続きを済ませることができるでしょう。
最初に大まかな流れを説明します。

• 残債務や管理、修繕状態などを確認
• 相続する人を決める
• 相続登記をする
• 保険、管理会社等の契約を変更する
• 賃借人に連絡をする

順番に詳しく解説します。

2-1 残債務や管理、修繕状態などを確認

賃貸物件を相続する場合に、最初に行うことが物件の管理面での整理です。
主に管理していくポイントについて紹介します。

賃貸物件に残債務があるかどうか

まず一つが、賃貸物件の残債務についてです。
残債務があるかどうかによって、相続税への影響が変わります。
残債がある場合、返済の義務を負うため債務控除を行うことができます。
その結果、相続税の軽減ができる可能性が出てきます。

賃貸物件の管理、修繕状態などを確認する

相続人は、賃貸物件を相続した後は、収支や管理状況などの把握が必要です。
その他にも、修繕が必要ではないか、いつぐらいに修繕しなければならないかなど建物の状態を把握しておくことが大切です。
賃貸物件の管理をしっかり把握しておくことで、費用がどれくらいかかるのかを知ることもでき、事前の対策ができます。

2-2 相続する人を決める

続いて、相続する人を決めます。
遺言書がある場合は、遺言書に従い賃貸物件の相続者を決めます。
遺言書がない場合は、相続人全員で集まり遺産分割協議を開く必要があります。
相続人が全員納得できるような遺産分割をしていきましょう。
特に相続人が多い場合や、賃貸物件が高額になる場合は、慎重に進めていくことが大切になります。

2-3 相続登記をする

相続する人が決まったら、次は相続登記をしていきます。
相続登記は被相続人が所有していた不動産を相続人の名義に変えることです。
相続登記は自分で法務局へ出向いて変更するか、司法書士などの専門家に頼むと良いでしょう。
また、2024年4月1日より相続登記の義務化が始まりました。
この制度により、不動産を相続したことを知ってから3年以内に相続登記を行わなければならなくなりました。
もし、期限内に変更ができなかった場合には、10万円以下の罰金が課せられますので注意しましょう。

2-4 保険、管理会社等の契約を変更する

登記の変更ができたら、次は保険や管理会社など賃貸物件に関する情報を被相続人から相続人の名義に変更する必要があります。
変更については書面にまとめて通知しておくほうが良いでしょう。
書面という形で書類を残しておくことで、トラブルなどを防ぐことができます。
所有者が変わると、賃料の振込先も変わってくるため、なるべく早めに通知しましょう。こちらも早めの対応をしておかないと賃料の受け取りトラブルにも繋がってしまいます。

2-5 賃借人に連絡をする

最後に、借主にも所有者が変わった旨のお知らせをしておきましょう。
賃借人から直接賃料をもらっている場合も、名義が変わったことを伝えておかないと、賃料の振り込みトラブルにつながります。
賃借人への連絡もなるべく書類等で残るものを作成しておくことをお勧めします。

3．貸家建付地は小規模宅地等の特例を適用できる

賃貸物件の種類が貸家建付地に該当する場合、小規模宅地等の特例を受けることができ、節税対策につながります。
貸家建付地とは、自分が所有している土地に賃貸用のアパートやマンションを建て、他人に貸している状態の土地をいいます。
ここからは小規模宅地等の特例について詳しく解説していきます。

3-1 特例を適用した時の貸家建付地の相続税評価額の計算例

小規模宅地等の特例を適用した時の相続税評価額の計算は、土地と建物それぞれの評価額を計算し、合計したものが評価額です。

上記の例で計算すると土地の評価額が1,000万円、建物が2,800万円になるので、合計で3,800万円が相続税の評価額となります。

3-2 相続開始前3年以上の賃貸経営で特例が適用される

貸家建付地で小規模宅地等の特例を受ける際に気をつけなければならない点もあります。
この特例の制度を受けるためには、対象となる不動産が相続開始前3年以上の賃貸経営をしていなければならない点です。
仮に相続される前の3年以内に賃貸経営を始めている場合、この特例が適用できません。
賃貸経営の不動産の相続で小規模宅地等の特例を受けるためには、対象の物件が条件にあっているかを調べておく必要があります。

4. 賃貸物件の相続発生から遺産分割完了までの家賃収入はどう分配する？

ここからは、相続発生時から遺産分割が完了するまでの間の家賃収入についてどのように考えたら良いのかを解説していきます。
遺産分割がスムーズに済めば良いのですが、残された財産をめぐっては、親族同士のトラブルが多いのが現状です。
そこで、ここからは、様々なケースを取り上げて遺産分割が完了するまでの間の家賃収入の分配の考え方を解説します。

4-1 【遺言書がある】相続発生から指定の相続人が家賃収入を受け取る

一番トラブルもなくスムーズに家賃収入を受け取れるケースは遺言書があるケースです。
遺言書があることで相続人がすでに決まっているため、すぐに家賃収入を受け取ることができます。
遺言書は簡単に作成することができ、書き直すことも可能です。
残された遺族同士が歪み合うことのないように早めに作っておくのが良いでしょう。

4-2【遺言書がない】遺産分割協議が整うまで相続人で分割する

このケースは、遺産分割協議で賃貸物件の相続人が決まるまでの家賃収入は、相続人同士で分け合って受け取る必要があります。
時には、遺産分割協議で揉めてしまってなかなか相続人が決まらないこともあります。
特に賃貸物件は、遺産を受け取った後も、家賃収入という形で定期的に収入が入ってきます。
賃貸物件を遺産として欲しがる親族も多く、相続人全員の合意も必要になるため、もめるとなかなか決まらないといったトラブルにも発展します。
時には裁判にまで発展することもあるでしょう。
それまでの間は、相続人全員が共有する形で家賃を受け取ることになります。

4-3 遺産分割が確定した後、家賃収入はその賃貸物件を相続した人が受け取る

遺産分割が決定すれば、家賃収入は賃貸物件を相続した人が受け取ることができます。
賃貸物件の相続人が決まったら、すぐに賃貸物件の名義や事務的な手続きをとることをお勧めします。

5.注意点

最後に賃貸物件を相続する場合の注意点についてご紹介します。
ご紹介する内容は、次の2つです。

• 共有名義ではトラブルが起きやすい
• 相続登記をしなければ売却できない

相続した後の不動産の管理の方向性で注意すべき点もありますので、一つずつ詳しく解説します。

5-1 共有名義ではトラブルが起きやすい

賃貸物件を共有名義で管理していく場合、様々なトラブルが起きやすい傾向にあります。
その理由として、費用の負担割合や、家賃収入の割合などがあげられます。
また、持っている賃貸物件をほかの人に売却することや、賃貸契約の変更などの不動産の管理などでもお互いの意見が合わないことがあり、難しい点が挙げられます。

5-2 相続登記をしなければ売却できない

賃貸物件を相続した後に持っている不動産を売却したい場合、相続登記をしておかないと売却できません。
ご紹介した通り、相続登記は義務化になっています。
相続開始を知った時から3年以内に登記変更しておけば良いのですが、不動産を売却するとなれば、早急に対応しなければなりません。
登記の変更が遅れてしまって、売却のタイミングがズレてしまわないように、相続人が決定したらなるべく早く登記変更を行うようにしましょう。

6．まとめ

今回は、賃貸物件を相続する場合の相続税対策についてのポイントを紹介しました。
不動産の相続は、相続税対策に役立ちます。
賃貸物件は相続後に家賃収入が期待できる点も魅力的ですが、生前に遺言書を用意しておかないと、トラブルの元にもなりかねません。
また、遺産分割がスムーズに進まないと、決まるまでの家賃収入が共有されてしまいます。
相続税の仕組みを正しく理解し、事前の対策が必要となるでしょう。
相続税の計算は、複雑なものもありますので、税理士などの専門家に相談するのも良いでしょう。
相続トラブルがきっかけで、親族同士の歪み合いに発展し、心身ともに疲弊してしまうこともありますので、事前の対策をお勧めします。
お困りのことがございましたら、ランドマーク税理士法人までご相談ください。