相続が発生したとき、固定資産税がどうなるか、計算方法や手続きについて解説

固定資産税は、土地や家屋といった償却資産などの固定資産について課される税金です。
相続が発生したとき、被相続人が支払っていた固定資産税がどうなるのか気になる方もいるのではないでしょうか？
固定資産税の納税義務は、原則、相続人に引き継がれます。
また、相続が発生した以降の固定資産税は、相続人などの新しい所有者が支払うことになりますが、相続登記が完了していない場合は、相続人代表者の指定が必要です。
この記事では、相続が発生したときの固定資産税について、どのように課税がされるのか、また、計算方法や支払いについて解説します。

１．固定資産税とは 

固定資産税とは、田んぼや家の建つ土地、家屋、店舗や工場、そして会社などが所有する広告塔といった構築物や車両といった償却資産などの固定資産に課される税金です。
固定資産税は、固定資産を所有する人が支払わなければなりません。
所有する人は、原則、登記簿などに所有者として登録されている者を指します。
また、固定資産税は固定資産の資産価値に応じて税額が計算されます。
支払われた税金は固定資産の所在している市町村に納付されます。
固定資産税は地方税にあたります。

１－１．いつの評価額で課税されるのか

固定資産税が算定される基準となる固定資産の評価額は、固定資産評価基準によって決められます。
資産価格は賦課期日である1月1日に決定され、この資産価値が課税標準額になります。
土地や家屋といった固定資産の評価額は3年ごとに評価替えが行われ、評価替えのない年度は原則、評価額は据え置きです。
ただし、償却資産については毎年評価替えが行われます。
賦課期日に決定した評価額をもとにして、固定資産税の額が通知され、東京都23区内であれば原則、毎年6月1日に納税通知書が送付されています。

１－２．対象となる財産

固定資産税の対象となる財産は、以下のようなものです。

土地や家屋、償却資産を総称して固定資産と呼びます。
固定資産を評価する方法は、土地や家屋、償却資産ごとに異なります。

１－３．計算方法

固定資産税は固定資産評価額によって、算定されます。
評価額をもとに、課税標準額に税率を乗ずることで、固定資産税の所有者が支払わなければならない固定資産税の額を出すことができます。

【固定資産税の評価額の計算方法】
課税標準額×税率＝税額

税率は、標準税率が1.4％に設定されています。
また、課税標準額や税額について、適用できる特例措置があれば措置に応じて減額などがなされます。
評価方法は、土地、家屋、償却資産によって異なり、例として土地の場合、宅地や農地の地目別に売買実例価格などを基礎として、評価額を計算します。
評価額をもとにして課税標準額を決定し、計算に使用します。
納税者の負担への配慮で、負担調整措置が取られており、地価が下落し評価額が下がっている場合でも、税額が上がることや、急激に評価額が上昇した場合でも、上昇額が緩やかになることがあります。
これは、課税の公平の観点から設定されています。
固定資産税は、固定資産税の納税通知書などで確認することができ、納税通知書がない場合であっても、役所で申請をすることで相続した不動産の固定資産税の額について確認することができます。

２．相続発生前後で固定資産税の納税者は異なります

1年の途中で固定資産の所有者が亡くなった場合、原則は、その年度の納税義務は相続人が引き継ぎます。
相続人が引き継ぐことについては、地方税法の第9条に規定されています。
固定資産税の評価額は賦課期日である1月１日に決定され、その時点での所有者に支払い義務がありますが、相続の発生のタイミングによって、納税者が異なることがあります。
また、固定資産税は一般的に年4回の納税に分かれており、以下の2パターンであることがほとんどです。
①    4月／7月／12月／2月
②    6月／9月／12月／2月

すでに、納税義務者である被相続人がいずれかの期について納税を済ませている場合、残りの期について、相続人が納税義務を引き継ぎます。

２－１．1月1日の時点

1月1日は賦課期日であり、1月1日時点の所有者に固定資産税の納税義務があります。
相続が発生したタイミングが賦課期日より前か後かによって、納税義務のある人が異なります。

また、1月1日以後に被相続人が亡くなった場合は、まずは、「相続人代表者指定届出書」の提出が必要になります。
相続人代表者指定届出書は、不動産などの固定資産の所有者である被相続人が亡くなった後、納税通知書を受け取る人を指定するために市町村に対して行います。
相続人代表者指定届出書の提出には、同時に相続人代表者の本人確認書類の写しが必要です。
相続人代表指定届出書は、市町村のホームページでダウンロードすることができます。
また実際に固定資産税を支払う者が相続人であっても、被相続人に発生した納税額は、相続財産から控除することができます。

２－２．相続発生前の時点

賦課期日時点で相続が発生していなかったとき、固定資産税の納税義務者は被相続人です。
しかし、固定資産税の実際の納税通知書は、4月〜6月に郵送されるため、賦課期日の後に相続が発生した場合、納税義務も相続されます。
通知書の名義が被相続人であっても、支払わなくてはならない税金であることに変わりはありません。
原則は、固定資産を相続した相続人が支払いますが、固定資産の相続人、つまり、新しい所有者が確定していない間は、相続人間で分担して支払います。
相続した相続人が確定している場合は、相続登記を行う、または固定資産現所有者の申告をします。

２－３．相続発生後、不動産を相続する人が未決定の時点

賦課期日である1月1日に、すでに相続が発生しているが、複数いる相続人のうち、誰が固定資産を相続するかが決定していない場合、固定資産税は相続人全員が固定資産税について、分担して支払う義務があります。
遺産分割ができていない場合は、相続財産は相続人全員の共有財産となるからです。
または、話し合いで、代表して納税する人を決める場合もあります。
その後、相続財産の分割が済んだとき、賦課期日までに固定資産税の所有者の登記が終わらない場合は、現所有者申告をする必要があります。
現所有者申告をするには「固定資産現所有者申告書」を提出します。
相続登記によって所有者の名義変更が賦課期日までに間に合う場合は、提出の必要はありません。

２－３－１．支払いは相続人全員の連帯責任

固定資産の相続人が決定していない場合、固定資産税の支払いは固定資産税が課されている固定資産を含む相続財産の相続人全員が連帯責任で支払う必要があります。
固定資産は相続財産に含まれ、遺産分割協議が済んでいない場合、分割が終わるまで相続財産は相続人の共有となるため、原則は法定相続分に基づいた割合で固定資産税を納税しなくてはいけないからです。
ただし、賦課期日までに固定資産の所有者が確定していなかったが、納税通知書が届くまでに確定しているような場合は、新しい所有者が納税することになることがほとんどだといえます。

２－３－２．納付書や評価証明書は被相続人宛に郵送される為注意が必要

相続発生後、遺産分割協議が済んでいても、済んでいなくても、「相続人代表者指定届出書」や「固定資産現所有者申告書」を市町村に提出していない場合、固定資産税の納税通知書や納付書、評価証明書は被相続人の名義及び住所に宛てて郵送されてしまいます。
遺産分割の状況など、個別のケースに合わせて、すべき対応をするようにしましょう。
また、相続登記についても、令和6年4月1日から申請が義務化されます。
義務化すると、遺産分割が成立した場合、不動産を取得した相続人は、遺産分割の成立日から3年以内に相続登記をしなくてはいけないことになっています。
取得した固定資産の相続登記についても、忘れずに行うようにしましょう。

２－３－３．相続人代表者指定届を提出すると相続人宛に郵送されます

「相続人代表者指定届出書」は、固定資産が所在する市町村に提出します。
指定届を提出することで、相続人のうち、固定資産税通知書が届く代表者を指定することができます。
代表者を指定するだけであるため、通知書が届いた人に納税義務が発生するわけではありません。
相続人代表者指定届出書には、一般的に以下の情報を記載します。
市町村によってフォーマットが異なるため、固定資産の所在する市町村の届出書を確認しましょう。

• 被相続人の氏名、住所、死亡年月日などの情報
• 相続人全員の氏名、住所、続柄などの情報
• 相続人代表者の氏名、住所、続柄などの情報

２－４．相続発生後、不動産を相続する人が決まった時点

被相続人が死亡し、相続が発生した後、遺産分割協議などが完了し、不動産などの固定資産の所有者が決定したとき、所有者は相続登記などを行って所有者であることを市町村に伝えましょう。
伝えていない場合、固定資産税の通知書は、以前として被相続人宛に送付されることになります。
新しい所有者の届出は、賦課期日までに登記が終わらない場合は、「固定資産現所有者申告書」を固定資産の所在する市町村に提出しましょう。
不動産登記簿の名義が変更されるまでは、固定資産現所有者申告書に基づいて現所有者に対して通知と課税が行われます。

３．相続発生時期により相続人の負担額が変わります 

固定資産税の納税義務者は賦課期日時点での所有者ですが、所有者が死亡し、相続が発生した場合、固定資産税は相続人が納税することになります。
このとき、相続発生時期によって、相続人が納税する額は異なります。
これは、固定資産税の納税が4期に分かれるためであり、相続発生前に被相続人が一括で全額納付していた場合、相続人が負担する額はありません。
固定資産税の納税時期は、一般的に、4月、7月、12月、2月の4回であり、相続発生のタイミングまでは所有者である被相続人に納税義務があります。
このため、相続発生のタイミングまでは、固定資産税は債務控除に含まれます。
また、被相続人が納税を済ませていた期がある場合、相続人の負担額が減じます。

４．未払いの固定資産税がある場合

相続人が生存中に、被相続人名義で納税通知書が届いており、納税の時期がきているにもかかわらず、まだ納税が完了していない分がある場合は、未払いの固定資産税があることになります。
被相続人の死亡によって、固定資産税の納税が免除されることはなく、固定資産税の納税義務も相続人に相続されるため、固定資産の新しい所有者となる相続人が納税するか、相続人全員が法定相続分に基づいて負担し、納税する必要があります。

４－１．相続税申告が必要なら債務控除できます

相続が発生した場合、相続税を納税しなくてはならないことがあります。
相続税は、相続発生時に必ずしも課されるわけではなく、相続財産の価額が基礎控除額を超えている場合に発生します。
また、相続税が発生した場合も、特例の適用などによって、相続税が控除され、納税しなくてもよいこともあります。
被相続人が生存中に、被相続人名義で納税通知書が届いており、４期中のうち、到来しているものが未払いで、相続税が発生するとき、「債務控除」を使うことができます。
債務控除とは、相続財産から、被相続人が残した借入金などの債務や、葬式費用を差し引いて、実際の相続税の計算に用いる相続財産の価額を算出することをいいます。
つまり、相続財産について、プラスの財産からマイナスの財産を差し引いた分を、被相続人の相続財産として計算ができる制度です。
債務控除の対象のものは、相続開始時点で発生しているものに限り、そのため、未払いの固定資産税はすでに発生しているもののため、債務控除に含めることができます。
ただし、債務控除の対象とはなりますが、納税の義務が免除されるわけではないため、相続人は未払い分の固定資産税について納税する必要があります。

４－２．事業用資産の場合、準確定申告が必要なら経費に出来ます

相続した固定資産が事業用資産であり、準確定申告が必要な場合は、固定資産税を経費に含めることが可能です。
準確定申告とは、相続人が、1月1日から死亡した日までに確定した所得金額及び税額を計算して、被相続人について行う申告と納税のことをいいます。
相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内にしなければなりません。
ただし、相続発生時に納税通知書が届いていない場合は必要経費に算入できる固定資産税はありません。

４－３．相続放棄した場合

固定資産税を相続人で分担して納税するような場合であっても、相続人で相続放棄をした人は、固定資産税について負担する額はありません。
相続財産に含まれる固定資産について、新しい所有者が決まっていないとき、すべての相続人が固定資産の共有者とみなされ、固定資産税の納税義務が発生します。
しかし、相続放棄をした場合、相続放棄をした相続人は、相続人の立場を失うため、固定資産の共有者とはみなされません。
ただし、相続放棄をすると、そのほかのすべての相続財産についても相続することができなくなるため、注意が必要です。

５．固定資産税の相続手続き

固定資産税がある場合の、相続手続きについて紹介します。
固定資産税の納付や相続では、必要な書類が複数存在します。
スムーズな手続きを行うためにも、できれば相続発生前から、書類の所在の確認などを進めておきましょう。

５－１．納税額を確認する

まずは、固定資産税の納税額を確認しましょう。
一番簡単に確認できる方法は、固定資産納税通知書を確認することです。
相続発生前に通知書が送付されている場合は、被相続人の住所へ郵送されています。

５－１－１．納税通知書

固定資産税の納税額は、固定資産が所在する市町村から送付される固定資産税の納税通知書で確認することができます。
納税通知書には、納付額のほか、不動産所有者の名義、課税標準額、納税各期の税額や期限も記載されています。
納税通知書は再発行できない点に注意が必要です。

５－１－２．固定資産税の証明書

もし万が一、通知書がない場合でも、市町村の役所で相続人が手続きをすることで納税額を確認することができます。
この場合、相続人は役所で固定資産税の証明書を取得することで確認可能です。
東京都の場合は、役所ではなく、都税事務所において、「固定資産税公課証明書」を取得することができます。
こちらの証明書においても、固定資産課税標準額なども確認することができます。
証明書の取得には、所有者である被相続人が亡くなったことと、申請者が相続人であることを証明する書類が必要になります。
そのため、戸籍謄本と除籍謄本が必要です。

５－２．相続登記

相続が発生したとき、不動産の相続登記を忘れないようにしましょう。
不動産の所有者が被相続人のままだと、不動産の売却などの処分の際、トラブルに繋がるなどの恐れがあります。
相続登記は相続発生後、いつまでに行わなければならないといった期限はこれまでありませんでしたが、令和6年4月1日より義務化するため、不動産の取得後、3年以内に相続登記をする必要があります。
相続登記がされていない場合、10万円以下の過料が科される場合があるため、注意しましょう。
また、相続があった時から、3か月以内に相続登記が完了せず、名義変更ができない場合は、現所有者申告書を市役所（東京都内の場合、都税事務所）へ提出する必要があります。

５－３．現所有者の申告

前述の通り、相続登記が賦課期日までに完了しない場合、現所有者の申告を行いましょう。
現所有者の申告ができていない場合、所有者の名義宛てに納税通知書が送付されるため注意が必要です。
現所有者の申告は、「現所有者申告書」を提出して行います。
土地、家屋の所在する場所にある市役所、または都税事務所へ提出します。

まとめ

今回は、相続が発生した場合の固定資産税について解説しました。
固定資産税が発生する固定資産がある場合、相続の発生前に固定資産税の納税について早めに確認しておくとよいでしょう。
相続発生後に、固定資産税の納税が必要なことが分かった場合は、早めに対応することが大切です。
また、債務控除など、相続税の控除に使うことができる場合もあるため、相続税が発生する場合は、ランドマーク税理士法人へご相談ください。

この記事を監修・担当した専門家

代表税理士・立教大学大学院客員教授

清田幸弘

1962年　神奈川県横浜市の農家に生まれる。明治大学出身 地元農協に9年間勤務し、金融・経営相談業務を行ったのち、開業。 農家出身者ならではの視点と経験をもとに資産税コンサルティングをはじめ、相続税の申告件数は平成9年開業以来累計8,500件を超える。 現在は、15の本支店に相続の無料相談窓口「丸の内相続プラザ」を開設。 また、相続実務のプロフェッショナルを育成するため「丸の内相続大学校」を開校し業界全体の底上げと後進の育成にも力を注いでいる。

著書「相続専門の税理士、父の相続を担当する」（あさ出版）、「宅地相続の実務」（新日本法規）、共著「都市農家・地主の税金ガイド」（税務研究会）

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