相続登記の義務化とは？手続き方法や義務の内容、登記の費用について解説

相続登記の義務化は、2024年4月1日より施行されるため、相続で不動産を取得した場合、必ず所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなくてはならなくなりました。
相続登記はこれまですべき期間が定められていませんでしたが、所有者不明の土地の問題を解決するために、期限が設けられました。

過去の相続分についても相続登記が義務化されるため、相続した不動産の名義の変更がなされていない場合は、登記をする必要があります。
この記事では、相続登記の義務化について、いつから施行されるのか、その理由、相続登記をしなかった場合にどのようなことになるのか、そして手続き方法などを解説していきます。

1.相続登記の義務化が2024年4月より始まります

不動産の所有者が亡くなり、相続が発生したとき、不動産の所有権は相続人へ移ります。
不動産は所有の内容について、法務局が管理している登記簿に記載がされていますが、所有権移転など、登記簿の内容に変更があった場合、申請を行い、登記簿に記載を加える必要があります。

相続登記はこれまで、申請期限が特に設けられていませんでしたが、2024年4月より義務化が施行されるため、相続が発生して、所有権移転があった場合、所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしなくてはならなくなりました。
義務化に伴い、相続登記を期限内に行わなかった場合、過料が課される場合があります。

また、2024年4月以降の相続だけでなく、これまでに発生している相続による不動産の所有権移転についても対象となります。
相続発生後、相続登記を行っていなかった不動産がある場合は、期限内に速やかに相続登記をする必要があります。

1-1 相続登記とは

相続登記とは、土地や家屋、マンションといった不動産の所有者が亡くなったとき、次の所有者となった相続人の名義を登記簿に記載する、所有者の名義変更手続きのことをいいます。
不動産登記は、不動産を売買した際にも行いますが、相続を理由に所有者が変更になった際にも登記が必要です。

登記は、所有者を明確にするために行うものであり、今後、不動産を売買や譲渡する際に、登記簿の名義が実際の所有者と異なる場合、手続きが増えたり、スムーズに売買が行えなかったりなどのリスクが発生する恐れがあります。 2024年4月に義務化されるまでは、相続登記について、いつまでにしなければならないといった期限が定められておらず、罰則規定も設けられていませんでした。
しかし、相続登記が義務化されることで、相続の開始かつ所有権の取得を知った日より3年以内に登記を行わなければならなくなりました。

相続登記は、原則、遺産分割が完了して、所有者が確定してから行うものです。
そのため、遺産分割協議が必要な場合は、こちらも速やかに行い、早めに不動産の所有者を確定させなければならないといえます。

さらに相続登記漏れを防止することを目的として、所有不動産記録証明制度も創設されます。
この制度では相続人が法務局から、被相続人が名義人となっている不動産の一覧の証明書を取得することが可能となります。また、登記識別情報や固定資産税課税通知書が手元になくても相続人が把握していなかった被相続人が所有している不動産を知ることは出来ると考えられます。この証明書は自己所有不動産の一般的な確認方法としての利用も考えられます。

1-2 なぜ義務化されるのか

現在、相続登記がなされないために所有者が不明の土地である「所有者不明土地」が全国的に増えており、その結果、放置された土地の影響で周辺の環境が悪化してしまったり、所有者の許可が得られないために公共工事などが阻害されたりと、社会問題となっています。
登記簿は、不動産の所有者を明確にするためのものですが、所有者がすでに亡くなっているのに相続登記がきちんとされていない場合、次の所有者が分かりません。
放置された土地は、ゴミの不法投棄がされたり、復旧や復興のため、行政が事業を行う際にも妨げとなったりする恐れがあります。

また、不法占有者が勝手に住み着いてしまうなど、治安の悪化の恐れも指摘できます。
現在、所有者不明の土地は約410万ヘクタールに相当し、九州の土地面積である368万ヘクタールを超えます。
所有者不明の土地は、全国の土地で2割の割合で発生しているとの統計が出ており、今後も大きな社会問題となるでしょう。

所有者不明の土地の調査において、相続登記がなされておらず、登記簿上で所在不明となった割合は約66％と半数以上に上ります。
この問題の対策として、相続登記の義務化が進められることとなりました。

1-3 開始時期

所有者不明の土地の対策のため、2021年に法律の改正が行われ、不動産の相続登記の義務化が定められました。
施行は、2024年4月1日からです。
法律の施行が始まると、施行日以降だけでなく、これまでの相続が原因で所有権移転が発生した不動産についても相続登記を申請する義務が発生します。
施行日が始まる前に、できる対策を行うことが大切です。

1-4 相続人申告登記制度

相続人申告登記制度とは、法務局の登記官に登記簿上の所有者の相続が開始したことと自身がその相続人であることを申し出ることにより、相続登記の申告義務を履行したものとみなされる制度です。相続登記の申請義務を履行したものとみなされるため過料の対象から外されることとなります。
この申出により、申出をした相続人の氏名や住所等は登記されますが、持分までは登記されません。

この制度により、申請を3年以内に行うことで、登記簿に氏名・住所が記録された相続人の申請義務のみ履行したものとみなすことができます。
また、登記簿を見ることで相続人の氏名・住所を容易に把握することも可能となります。
さらに相続人が複数存在する場合でも特定の相続人が単独で申出することが可能で、法定相続人の範囲及び法定相続分の割合の確定は不要となります。
添付書面としては、申出をする相続人自身が被相続人（所有権の登記名義人）の相続人であることが分かる戸籍謄本を提出することで足ります。

2.相続登記をしないデメリット

相続登記を行わないことで多くのデメリットが発生します。
相続登記はこれまでにすべき期間が定められていなかったために、なされていないケースも数多く存在します。

しかし、相続登記をしていないと、さまざまな不利益を被るリスクがあります。
どのようなデメリットがあるのか、具体的に説明します。

2-1 登記しないと売却が出来ない

相続が発生し、実際の所有権が相続人に移っていた場合であっても、相続登記がなされず、登記簿上の所有者の名義が被相続人のままであったとき、相続した不動産をすぐに売却することはできません。
不動産の売却を行うためには不動産の所有者である必要があり、実際に所有をしていたとしても、法的に所有権を主張するには登記簿の名義が自身の名義に変わっている必要があります。
また、相続をした土地などの不動産を売却する場合であっても、自身の名義ではない不動産を不動産業者に依頼したとき、断られる可能性、もしくはスムーズに売却手続きが進まない可能性が高いといえるでしょう。
相続した不動産を売却する際には、まずは相続登記をすることが必要です。

2-2 権利関係の複雑化

被相続人が亡くなって相続が発生した場合、預金などの金銭だけでなく、土地や家屋といった不動産も相続財産となり、相続人が複数いるとき、それぞれの財産について誰が相続するのかといった遺産分割協議が必要になります。 不動産は、複数の人の所有として共有することが可能であり、共有について、不動産登記を行うことも可能です。
しかし、共有となってしまうと、不動産を売買するなど、処分をする際に、共有者全員の同意が必要となり、誰か1人でも反対してしまうと処分することができなくなってしまいます。
そのため、処分がスムーズにいかないリスクが高くなります。

また、不動産の遺産分割協議がきちんと済んでおらず、所有者が不明のままであった場合、新たに協議が必要となる可能性があります。
また、相続人が亡くなってしまうと、その相続人について相続が発生するため、関係者の数が増えてしまいます。
遺産分割協議に関わる人が増えれば増えるだけ、協議をする機会を設けることが難しくなり、また、話し合いがまとまる難易度が高くなるといえるでしょう。
登記をせずに放置する期間が長くなればなるほど、このように相続に関わる人数が増え、遺産分割協議をすることが難しくなる可能性が高くなります。
遺産分割協議は相続人全員で協議し、協議書を作成することでなされます。
遺産分割協議書には、相続人全員の捺印が必要となるため、相続人が増えてしまうと、分割協議そのものすら難しくなってしまい、難航する恐れがあります。

2-3 差し押さえの可能性

相続人のうち、不動産を所有する人が決まっていたとしても、相続登記を行っていなければ、相続の発生した不動産は相続人の法定の相続割合に基づいて、相続人間の共有となります。
実際の所有者でない場合であっても、そのほかの相続人の財産として、相続した不動産が差押えの対象になってしまうリスクがあります。
差押えは、借金などの債務がある場合、債権者によって行われますが、共同相続人に差押えがなされた場合、共同相続人の財産として、法定相続分の不動産について所有権が移転してしまうかもしれません。
登記簿は、第三者との所有権などの不動産についての権利の争いにおいて、実際の所有を証明することができるものです。

しかし、相続登記がきちんと行われていなければ、差押えをした第三者に対して、対抗することができません。
実際には1人の所有であったとしても、法定相続分以上の不動産の所有権の取得は登記なしではすることができないため、相続登記をしていない状態で差押えが発生してしまうと、所有が主張できないということです。
差押えのリスク回避のために、遺産分割協議で不動産の所有者が確定した場合は、速やかに相続登記を行いましょう。

2-4 経済的損失もあります

相続登記を行っていない不動産について、実際の所有者となっている相続人が売買をしようとしたとき、自身の名義に変更がされていないために、売却がスムーズにできず、売るタイミングを逃してしまう可能性があります。
不動産の所有権移転をするためには、まずは売主である相続人が本当に不動産の所有権を持っていることを登記簿上で証明する必要があるからです。

まずは相続登記をするところからスタートするため、時間がかかってしまう恐れがあります。
また、実際には自身の所有であるのに、登記をしていなければ所有が証明できないため、自身の財産として取り扱うことができず、相続した不動産を担保などに使うこともできません。
土地の資産評価額は変動するものであるため、相続登記をしていないことによってタイミングを逸し、経済的損失が出てしまう可能性があることも、相続登記をしないデメリットとして挙げられるでしょう。

3.相続登記の手続き方法

相続登記を申請するためには、準備しなくてはいけないものがあります。
登記の手続きは司法書士などの専門家に依頼し、代理でしてもらうことができますが、相続人自身で申請を行うこともできます。

ただし、登記の申請は、専門資格のある者のみ、代理行為ができる法律行為のため、資格のない者に代理してもらうことは避けましょう。
また、自身でする場合は、登記すべきだった内容が抜けるなど、正しく登記ができないリスクがあることに留意しましょう。
自力での登記の申請が難しい場合は、早めに専門家に頼ることをおすすめします。

3-1 準備するもの

登記の申請で必要なものは以下の通りです。

• 被相続人の戸籍謄本（除籍謄本や改製原戸籍）
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人の戸籍謄本
• 相続人の住民票
• 相続人の印鑑証明書
• 固定資産税評価証明書（課税明細書）
• 遺言書
• 遺産分割協議書

住民票は、被相続人や自身の住所の存在を証明するために必要です。
これは、申請する両者について、実際に存在している人であることを示すためにも必要な書類となっています。

また、戸籍謄本は相続の発生があったこと、そして、実際に相続人であることを証明するために必要です。
印鑑証明書は、法定相続分に基づいた相続登記の場合は、必要ありません。
そのため、相続人が1人で、遺産分割協議などなくそのまま相続登記をするような場合、印鑑証明書は準備をしなくても大丈夫です。

また、遺言書や遺産分割協議書は、作成されていない場合や、遺産分割が行われていない場合、必要ありません。
専門家に相談する場合は、状況に応じて必要なものを指示してくれるため、自身で書類などを収集する前に、まずは一度相談してみましょう。

3-2 手続きの流れ

相続登記は、まずは必要書類を集めることからスタートします。
自身の相続の状況に合わせて、必要な書類は異なるため、注意が必要です。
必要な書類がすべて集まれば、登記の申請書を作成します。

登記の申請書の記載方法は厳格に定められており、記載方法に従って正しく内容を記載していく必要があります。
また、権利を証明するために必要なものであるため、登記すべき情報については、漏れなく記載しなくてはなりません。
登記の申請は法務局で行いますが、申請する際に間違いなどを確認して指示してもらえるわけではなく、申請書の不備があった場合、後日、修正の指示が入ったり、申請のやり直しを求められたりする可能性があります。

また、記載内容と実際の権利内容が異なっていたり、登記すべき内容が漏れていたりしても、申請そのものが正しければ、そのまま登記されてしまう点にも注意が必要です。
法務局への申請は、実際に法務局へ行き、窓口で申請する以外にも、郵送やインターネットですることができます。
ただし、インターネットで申請する場合は、電子署名、電子証明書が別途必要のため、自身で申請する場合には、窓口申請もしくは郵送申請が一般的だといえるでしょう。

申請が完了すると、登記識別情報通知が交付されます。
登記識別情報通知は、権利を持つ証明となります。
交付後、登記簿謄本で相続登記がされ、自身に所有者の名義変更が完了していることを確認して手続きは終了します。

3-3 費用

相続登記をする際、登記にかかる登録免許税を支払う必要があります。
また、必要書類を収集する際、区役所などで発行にかかる発行手数料を支払う必要があります。
戸籍謄本は1通450円、除籍謄本は1通750円で、そのほかの住民票などの書類についても300円前後の手数料がかかります。
自治体によって発行手数料が異なるため、自身が発行を依頼する自治体のホームページなどで発行手数料を確認しておくとよいでしょう。

登録免許税は、以下の式で計算できます。

• 相続の登録免許税＝不動産の価額（課税標準）×0.4%（税率）

例として、課税標準1,000万円の不動産を相続する場合、4万円の登録免許税が必要となります。
また、相続人でない人が遺言などで不動産を取得する場合は、税率が異なり、2％の登録免許税がかかります。

4.相続登記義務化には罰則も設けられています

相続登記の義務化によって、相続登記を期限内に行わなかった場合、罰則を受ける可能性があります。
正当な理由なく、相続によって不動産を取得した者が、相続で不動産の取得をしたことを知った日から3年以内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

過料とは、行政上の罰のことをいい、刑事罰とは異なり、過料の支払いを命じられたからといって前科がつくわけではありません。
過料の性質としては、秩序罰、執行罰、懲戒罰といった性質があります。
遺産分割協議によって、不動産を取得することになった場合は、遺産分割から3年以内に相続登記をすることが必要です。

4-1 不動産所有の場合

2024年4月1日からの相続登記義務化の施行後、相続登記について、不動産の取得をしたことを知った日から3年以内に申請をする必要があります。
正当な理由なく、相続登記がなされなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

ただし、不動産の取得があったことを知ることが起算点となるため、被相続人が亡くなったことを知らず、相続が発生したこと自体を知らなかった場合は、被相続人の死亡日から3年以上経っていても、ペナルティを科されることにはなりません。
しかし、相続による取得を知った場合は、ペナルティを避ける以外に、さまざまなデメリットを回避するためにも、できるだけ速やかに相続登記を済ませるようにしましょう。
また、遺産分割協議が必要であった場合は、遺産分割協議が完了し、自身の不動産の取得が確定したときが起算点となります。

4-2 住所変更の場合

住所変更登記についても、相続登記の義務化と同様、義務化されることになりました。
住所等の変更登記は、不動産所有者（登記名義人）が氏名、また住所といった登記簿に記載の内容について、変更があった場合にする必要のある登記のことをいいます。
不動産所有者について、住所などを変更した場合、住所などの変更があった日から2年以内に変更登記の申請をする必要があります。
正当な理由なく、申請をしなかった場合は、5万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、住所等変更登記については、2026年4月1日からの施行となるため、相続登記の義務化の2年後からの運用となります。

4-3 改正以前の相続登記未登記物件も対象です

相続登記の義務化が施行される2024年4月以前に相続が発生し、所有権が移転している未登記物件についても、義務化の対象となります。
2024年4月1日より前に相続した不動産は、2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。

相続登記をせずに相続があった不動産を所有している場合は、速やかに相続登記を行うようにしましょう。
相続した土地について、曖昧な点や不安なことがある場合は、早めに専門家に相談することが大切です。
施行後に慌てないためにも、施行前に対策を行いましょう。

まとめ

今回は、相続登記の義務化について解説しました。
相続登記の義務化は、2024年4月1日の施行より前に相続した土地や家屋といった不動産についても適用されます。
相続登記を正当な理由なく行わなかった場合、罰則が科される可能性があるため、相続した土地があり、登記を行っていない場合、または相続が発生して不動産を取得した場合は、速やかに登記を行いましょう。

また、相続が発生した場合は登記と一緒に相続税がかかるかも考えなければなりません。
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この記事を監修・担当した専門家

代表税理士・立教大学大学院客員教授

清田幸弘

1962年　神奈川県横浜市の農家に生まれる。明治大学出身 地元農協に9年間勤務し、金融・経営相談業務を行ったのち、開業。 農家出身者ならではの視点と経験をもとに資産税コンサルティングをはじめ、相続税の申告件数は平成9年開業以来累計8,000件を超える。 現在は、14の本支店に相続の無料相談窓口「丸の内相続プラザ」を開設。 また、相続実務のプロフェッショナルを育成するため「丸の内相続大学校」を開校し業界全体の底上げと後進の育成にも力を注いでいる。

著書「相続専門の税理士、父の相続を担当する」（あさ出版）、「宅地相続の実務」（新日本法規）、共著「都市農家・地主の税金ガイド」（税務研究会）

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