最新・令和版!相続登記を自分でスムーズに行うための完全ガイド

相続登記は、少し手間がかかりますが、落ち着いて準備すれば、どなたでも自分で行えます。

特に、

「遺産は実家と貯金くらい」
「相続にもめることはなく、相続人の間で話し合いができる」
「手続きを行う時間が取れる」

そういうケースなら、自分で相続登記を行った方が司法書士等の専門家に頼るよりもお得でしょう。

今回は、「自分で相続登記を行う方法」について、わかりやすくご説明します。

準備するモノや流れ、費用、かかる日数の目安等を踏まえ、記事にあるステップを1つ1つ行えばスムーズに相続登記を行うことができます。

この記事を読んで、無理なくムダなく、ご自身で相続登記を行なっていただければ幸いです。

1.自分で相続登記する流れ・ケース別4パターン

不動産の相続登記は、相続の状況によって作業の手順が変わります。

最初に手順を頭に入れておくと登記までの全体像が掴みやすくなるので、ご自身のケースにあったものを以下から選び、お読みください。

1-1.① 公正証書遺言がある場合

1-2.② 自筆証書遺言がある場合

1-3.③ 遺産分割協議での相続の場合

1-4.④ 法定相続どおりの相続の場合

また、どのケースであっても事前に行う<共通の準備>もあります。

「1-5.<共通の準備>相続人と遺産の洗い出し、財産目録を作る」も併せてご確認ください。

1-1.① 公正証書遺言がある場合

被相続人(亡くなられた方)の遺言が、公証役場で作成した「公正証書遺言」である場合の手順です。

公正証書遺言は、「公正証書遺言」と記された表紙があったり、公証役場の封筒に入っています。(それ以外の場合は「自筆証書遺言」の可能性があるので「1-2.② 自筆証書遺言がある場合」も併せてお読みください。)

公正証書遺言の原本は公証役場に保管されています。自宅に遺言がなくても、公証役場にある場合があるので、一度お近くの公証役場に遺言がないか遺言検索を行ってみましょう。

様々な手続きは、遺言に遺言執行者が指定されていれば遺言執行者が行います。

指定されていない場合は、相続人の代表者か、司法書士等に依頼して手続きを行っていきます。

【 手順 】

必要な書類を集める
(詳しくは2.相続登記に必要な書類一覧でご説明します。)

   ↓

相続登記申請書の作成、申請書類を整える
(詳しくは3.登記申請書の書き方でご説明します。)

   ↓

相続登記の申請
(詳しくは4.登記申請の方法でご説明します。)

1-2.② 自筆証書遺言がある場合

被相続人(亡くなられた方)の遺言が、自筆で書かれた「自筆証書遺言」である場合の手順です。

自筆証書遺言が見つかった場合は、勝手に開封せず、「家庭裁判所で検認の申し立て」をしなければなりません。

これは、遺言書の偽造・変造を防ぐために、遺言書の状態や日付・署名の確認を相続人立ち会いのもと家庭裁判所で行うものです。

検認以外は公正証書遺言と同じ手順です。

遺言に遺言執行者が指定されていれば、遺言執行者が様々な手続きを行います。

指定されていない場合は、相続人の代表者か、司法書士等に依頼して手続きを行っていきます。

【 手順 】

必要な書類を集める
(詳しくは2.相続登記に必要な書類一覧でご説明します。)

   ↓

家庭裁判所に検認の申し立てをする※

   ↓

相続登記申請書の作成、申請書類を整える
(詳しくは3.登記申請書の書き方でご説明します。)

   ↓

相続登記の申請
(詳しくは4.登記申請の方法でご説明します。)

自筆証書遺言の検認について
検認の申し立てについての詳細は、裁判所WEBサイト:「遺言の検認」のページをご覧ください。

1-3.③ 遺産分割協議での相続の場合

遺言書がなく、相続人が複数いて、どう分割するかをみんなで話し合って決める場合の手順です。

遺産の分け方を相続人全員で話し合うことを「遺産分割協議」と言います。

遺産分割協議をして、内容が決まったら「遺産分割協議書」を作成します。

様々な手続きは相続人の代表者か、司法書士等に依頼して行っていきます。

【 手順 】

・必要な書類を集める
2.相続登記に必要な書類一覧でご説明します。)

   ↓

・相続人間で遺産分割協議をして、遺産分割協議書を作る※

   ↓

・相続登記申請書の作成、申請書類を整える
3.登記申請書の書き方でご説明します。)

   ↓

・相続登記の申請
4.登記申請の方法でご説明します。)

1-4.④ 法定相続どおりの相続の場合

遺言書がなく、法で決まっている割合で相続する(法定相続)場合の手順です。

法定相続の場合は、一人の相続者からの申請で登記が可能になります。

しかし、相続人が複数いる場合はもめ事に発展しやすいので、法定相続にするか遺産分割協議を行うか、相続人みんなとよく相談してから進めましょう。

様々な手続きは相続人の代表者か、司法書士等に依頼して行っていきます。

【 手順 】

必要な書類を集める
2.相続登記に必要な書類一覧でご説明します。)

   ↓

相続登記申請書の作成、申請書類を整える
3.登記申請書の書き方でご説明します。)

   ↓

相続登記の申請
4.登記申請の方法でご説明します。)

1-5.<共通の準備>相続人と遺産の洗い出し、財産目録を作る

遺書のあるなし等に関わらず、どのケースの場合も最初に相続人と遺産の洗い出し調査を行う必要があります。

手続きを進めてしまった後から新たな相続人が登場したり、思いもよらない不動産が発見されると、また相続登記がやり直しになってしまうからです。

もれがないように調査しておきましょう。

洗い出しができたら財産目録を作りましょう。

財産目録があると分かりやすく、分割協議やその後の手続きがスムーズになるのでオススメです。

1-5-1.相続人の洗い出し調査法

① 法定相続人は誰か、確認する

誰が法定相続人になるのか、確認しましょう。

法定相続人は「配偶者(戸籍上、婚姻関係にある人)」と「血縁者」です。

「配偶者」は常に相続人になります。

「血縁者」は優先順位があり、第1順位は子、第2順位は父母、第3順位は兄弟姉妹です。

被相続人(亡くなった人)に第1順位の子がいる場合には、配偶者と第1順位の子が相続人となります。ただし、子が被相続人より先に亡くなっている場合は、その子の直系卑属(孫・ひ孫等)が相続人となります。

被相続人に第1順位の子およびその直系卑属がない場合は、配偶者と第2順位の父母が相続人となります。ただし、父母の両方が亡くなっている場合は、祖父母等の直系尊属が相続人となります。

被相続人に第1順位の子およびその直系卑属がなく、第2順位の父母などの直系尊属も死亡している場合は、配偶者と第3順位の兄弟姉妹が相続人となります。ただし、兄弟姉妹が被相続人より先に亡くなっている場合は、その子(甥・姪)が相続人となります。

なお、順位下位の者は、順位上位の者がいる場合には、相続権がありません。

② 被相続人の生まれてから死亡までのすべての戸籍謄本を取り寄せる

遺言書がない場合は、登記のときに「被相続人(亡くなった人)の生まれてから死亡するまでのすべての戸籍謄本(改製原戸籍、除籍謄本)」が必要になります。

遺言がある場合も、念のため相続人を洗い出すために必要になります。

なぜなら、生まれてから死亡するまでのすべての戸籍謄本を見ないと、離婚の経歴や非嫡出子がいるかいないか、養子縁組はないか等が正確には分からないからです。

血縁者が見つかれば、法定相続人が変化します。

自分で相続登記を行う場合、この作業が一番手間がかかります。

被相続者が生まれてから死亡するまでずっと同じ住所にいれば問題ありませんが、通常は引越しや結婚で本籍が変わります。

その場合、各市区町村の役場に直接行くか、郵送で取り寄せなければなりません。

複数の地から取り寄せる場合は数ヶ月かかることもあります。

早めに作業に取りかかりましょう。

戸籍謄本は1通450円程度、除籍謄本・改製原戸籍謄本は1通750円程度です。市区町村によって変わるのでご確認ください。

被相続者の戸籍謄本を集めるときのコツ

被相続人の戸籍謄本を抜けなく集めるコツは、死亡の記載がある戸籍謄本(除籍謄本)から順番にさかのぼって集めることです。
なぜなら、生まれたときの本籍がどこにあるか正確に分からないことが通常だからです。
死亡の時点からさかのぼって「消除日・除籍日」と「改製日・編製日・転籍日」の日付がつながるように集めていきましょう。

もし天災や火災等で戸籍謄本が消失していた場合は、市区町村から「戸籍謄抄本が交付できない旨の証明書」を発行してもらってください。

1-5-2.遺産の洗い出し調査法

① 「登記事項証明書」で不動産の情報を正確に確認する

不動産の「登記事項証明書」を取得して、不動産の正確な情報を確認しましょう。

名義が被相続人になっているか、共同名義ではないか、抵当に入っていないか、私道部分のもれはないか等をみてください。

「登記事項証明書」はお近くの法務局やオンラインで取得できます。

手数料は1通600円です。

〈参考〉
法務局:登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続きが便利です。

② 「名寄帳」で被相続人所有のすべての不動産を確認する

「名寄帳(なよせちょう)」は、その人が所有しているすべての不動産が一覧になっているものです。

「名寄帳」を取得して、不動産にもれがないか確認しましょう。

「名寄帳」により被相続人も忘れていた、遺言にない不動産がでてくることもあります。

「名寄帳」は市区町村役場の固定資産税の係、東京都の場合は都税事務所で取得できます。

手数料は市区町村により違うので、ご確認ください。

名寄帳を取得するときに「固定資産評価証明書」も取得しよう

相続登記のときに必要な「固定資産評価証明書」も市区町村役場の固定資産税の係、東京都の場合は都税事務所で取得できます。
名寄帳の取得とまとめて行うと手間が省けてオススメです。

1-5-3.「財産目録」を作成する

遺産の洗い出しができたら、財産目録を作成しましょう。

財産目録は、財産を一覧にまとめたものです。

これがあれば分割協議のときや相続税申告のときにも便利です。

財産目録の書き方に法的なルールはありません。

預貯金、不動産等、項目別に詳細をまとめ、プラスの財産だけでなく、負債や借入金等のマイナスの財産についても記入しましょう。

書き方については、裁判所WEBサイトにある財産目録記入例を参考にしてみてください。

相続登記には期限はないが、早めに行わないと不都合が起きやすい

相続登記には期限はありません。
しかし、早めに行わないと以下のような様々な不都合が起きやすくなります。

・不動産の登記を行わないと売却もできませんし、長年登記をしないままで代替わりしてしまうとどんどん法定相続人が増えていき、手続きが複雑になってしまいます。

・法律の改正が行われ、2019年7月1日より「法定相続分を超える部分の承継については、登記等の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗できない」ことになりました。

債権がある場合、登記をしないと、ケースによっては債権者に不動産を差し押さえられる可能性が出てきます。

・所有者不明の土地については、国や自治体が管理したり公共のために利用できることになりました。これは適切な環境維持や災害が起きた時に所有者不明の土地のために復興が進まない等の問題が起きないようにするためです。

相続登記はぜひ早めに行いましょう。

2.相続登記に必要な書類一覧

相続登記に必要な書類は、「遺言がある場合」「遺産分割協議の場合」「法定相続の場合」等の状況によって変わります。

以下のものから、ご自身にあったケースをお読みください。

2-1.① 公正証書遺言か自筆証書遺言がある場合
2-2.② 遺産分割協議での相続の場合
2-3.③ 法定相続どおりの相続の場合

必要な書類は以下の他にもケースによりさらに追加されることがあります。早めに一度法務局にご確認ください。

文中の※註については、この章の後半に解説があります。併せてお読みください。

2-1.① 公正証書遺言か自筆証書遺言がある場合

  • 登記申請書(詳しくは「3.登記申請書の書き方」をご覧ください)
  • 登録免許税納付用台紙   ※注1

    +

<必要書類>

  • 相続関係説明図    ※注2
  • 遺言書(自筆証書遺言は検認を受けたもの)
  • 亡くなった人の死亡の記載がある戸籍謄本(または除籍謄本)
  • 亡くなった人の住民票除票(または戸籍の除附票)
  • 不動産を相続する人の戸籍謄本
  • 不動産を相続する人の住民票(または戸籍の除附票)
  • 固定資産評価証明書     ※注3

    +

  • 委任状(代理人に依頼する場合)※注4

2-2.② 遺産分割協議での相続の場合

  • 登記申請書(詳しくは「3.登記申請書の書き方」をご覧ください)
  • 登録免許税納付用台紙  ※注1

    +

<必要書類>

  • 相続関係説明図    ※注2
  • 遺産分割協議書
  • 相続人全員の印鑑登録証明書
  • 亡くなった人の生まれてから死亡するまでのすべての戸籍謄本(除籍・改製原戸籍)一式
  • 亡くなった人の住民票除票(または戸籍の除附票)
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 不動産を相続する人の住民票(または戸籍の除附票)
  • 固定資産評価証明書       ※注3

   +

  • 委任状(代理人に依頼する場合)※注4

2-3.③ 法定相続どおりの相続の場合

  • 登記申請書(詳しくは「3.登記申請書の書き方」をご覧ください)
  • 登録免許税納付用台紙※注1

    +

<必要書類>

  • 相続関係説明図※注2
  • 亡くなった人の生まれてから死亡するまでのすべての戸籍謄本(除籍・改製原戸籍)一式
  • 亡くなった人の住民票除票(または戸籍の除附票)
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続人全員の住民票(または戸籍の除附票)
  • 固定資産評価証明書※注3

    +

  • 委任状(代理人に依頼する場合)※注4

<注釈>
※注1 登録免許税納付用台紙
登録免許税の収入印紙を貼るA4の紙(用紙は何でも可)。印紙に割印はしないでください。

※注2 相続関係説明図
被相続人と相続人の関係が分かるように書いた図です。

見本は法務省:登記申請書の様式及び記載例 21)所有権移転登記申請書(相続・遺産分割)をご覧ください。

スクロールして4ページめに相続関係説明図の見本があります

※注3 固定資産評価証明書
不動産所在の市区町村役場か都税事務所で、相続登記する年度のものを取得してください。
年度は4月1日から変わります。1通200〜400円。

※注4 委任状
手続きを司法書士等の代理人に依頼する場合に必要になります。

見本は法務省:登記申請書の様式及び記載例 21)所有権移転登記申請書(相続・遺産分割)をご覧ください。

スクロールして5ページ目に相続関係説明図の見本があります。

戸籍謄本の束を何度も出し直さなくて済む!便利な法定相続情報証明制度

2017年5月29日から各種相続手続きに利用できる「法定相続情報証明制度」が始まりました。
これは、法務局に戸籍謄本等の束と法定相続人情報一覧図を提出すれば、その一覧図に認証文をつけた証明書を無料で交付してくれるというものです。
これを使えば金融機関等の相続手続きに、何度も戸籍謄本の束を持っていかずに済みます。
相続登記の申請のときに、一緒に法定相続情報証明制度を申込みしてみてはいかがでしょうか。
具体的な手続きは法務局WEBサイト:「法定相続情報証明制度」のページをご覧ください。

3.登記申請書の書き方

登録申請書はA4の紙に黒色のインクで手書きかパソコンで作成します。

複数枚の場合は契印、訂正には訂正印を押して、欄外にどこを直したのか「1字削除、2字加筆」等記載しましょう。

登記申請書のフォーマットや書き方は「公正証書遺言がある場合」「自筆証書遺言がある場合」「遺産分割協議の場合」「法定相続の場合」等、ケースにより違います。

「登記申請書(所有権移転登記申請書)」の書式や書き方の詳細は、法務局WEBサイト:「不動産の所有者が亡くなった」のページでご確認ください。

法務局WEBサイト:「登記申請書の様式及び記載例」のページには、遺言により子2人が相続財産中の不動産をそれぞれ2分の1ずつ相続した場合の記載例があります。

18)所有権移転登記申請書(相続・公正証書遺言)

4登記申請の方法

登記申請の方法は以下の通りです。

① 登記申請書と登録免許税納付用台紙+必要書類をまとめ、用紙の左側2カ所をホチキスでとめる

② 登記申請書と登録免許税納付用台紙のつなぎ目に、登記申請書と同じ印で契印を押す

③ 「不動産の所在を管轄する法務局」に郵送か、持参して窓口に提出、あるいはオンライン※で申請する 

不備がなければ受付されてから1週間から10日程度で登記が完了します。

不備があれば、却下や補正の連絡があります。

登記が完了するまでは取下げることもできるので、補正も難しいくらいの場合は、一度取下げて再申請するのもアリです。書類や収入印紙の再利用もできます。

申請の前に一式コピーをとっておくと、法務局の問い合わせから答えやすくなるのでオススメです。

※不動産登記の電子申請(オンライン)については、法務省WEBサイト:「不動産登記の電子申請(オンライン)について」のページをご参照ください。

5.登記完了後に行うこと

申請して終わりではありません。

登記完了後に権利証にあたる「登記認識情報通知」を受け取ったり、内容に誤りがないか確認することが大切です。

5-1.完了書類を受け取る

登記が無事完了しても法務局から連絡はきません。

登記完了予定日以降に窓口に行くか、事前に郵送で完了書類一式を送ってもらう手配をしておきましょう。

完了後に受け取る書類は以下のものになります。

  • 登記完了証
  • 登記認識情報通知
  • 戸籍謄本等の還付を希望した場合は、その書類

「登記認識情報通知」は権利証と同等のもので、紛失しても再発行されません。 内容に間違いがないか確認し、大切に保管しましょう。

「登記認識情報通知」の下の方の部分は折り込み式になっていて、中には所有者の情報である12桁の英数字が記載されています。一度剥がすと戻せず、他人に知られたら悪用される危険性があります。 絶対に剥がさないでそのまま保管しましょう。

5-2.登記事項証明書を取って、内容に間違いがないか確認する

登記が完了したら、登記内容に間違いがないか確認するために、登記事項証明書を取得してみましょう。

万が一間違いがあれば、自分が提出した書類にミスがなかったか確認し、そこで間違いがなければ法務局のミスになるので法務局に問い合わせをしてください。

6.自分で相続登記する場合に必要な費用

自分で相続登記をする場合に必要な主な費用は、①「登録免許税」+②「戸籍謄本等の必要書類の発行にかかる費用」です。

① 登録免許税

不動産の登記には、「登録免許税」がかかります。

登録免許税分の収入印紙を「登録免許納税付用台紙」に貼って、申請しましょう。

登録免許税の計算は以下のとおりです。

登録免許税=課税標準額(固定資産税評価額)×0.4%

※100円未満は切り捨てになります。
※最低額は1,000円なので、計算して1,000円以下の場合は1,000円になります。
※固定資産税の評価額は、集めた書類の「固定資産評価証明書」の評価額のところで確認してください。

<参考>
国税庁:登録免許税の税額表

② 戸籍謄本等の必要書類の発行にかかる費用

以下、必要書類の手数料の目安です。

  • 戸籍謄本:1通450円程度(除籍謄本・改製原戸籍謄本:1通750円程度)
  • 住民票の写し:200〜400円
  • 登記事項証明書:1通600円
  • 名寄帳:無料〜300円
  • 印鑑登録証明書:200〜400円
  • 固定資産評価証明書:200〜400円

詳細は各市区町村にお問い合わせください。

一部の土地について、相続登記の登録免許免税措置が行われています

以下の条件の土地について、相続登記の登録免許税措置が令和3年3月31日まで行われています。

・相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合
・市街化区域外の土地で市町村の行政目的のため相続登記の促進を特に図る必要があるものとして法務大臣が指定する土地のうち,不動産の価額が10万円以下の土地

申請しないと免税にならないので、詳細は法務局WEBサイト:「相続登記の登録免許税の免税措置について」のページでご確認ください。

7.専門家に頼んだ方がいいケースと報酬の相場

以下のような場合は手間がかかるので、司法書士や弁護士等の専門家を頼るのがオススメです。

法務局でも相談にのってくれますが、専門家に頼めば面倒な書類集めから依頼でき、間違いなく進めてくれます。

  • 不動産が複数ある場合
  • 相続人が多い場合
  • 遺産分割協議が揉めている場合
  • 相続の内容が複雑な場合
  • 手続きの時間が充分に取れない場合、もしくは期限までに時間がない場合
  • 相続税についても相談した場合

相談の的を絞らないと複数の専門家に依頼することになるので、注意しましょう。

不動産の名義変更等の手続き全般については司法書士、揉め事を含めて相談したいときは弁護士、相続税の相談をしたいときは税理士等、内容によって専門家が違います。

相続登記の専門家への報酬額は、おおむね1件5〜15万円程度です。 地域やケースによって変わりますので、事前にお問い合わせください。

8.まとめ

今回は、相続登記を自分で行う方法についてお伝えしました。

ポイントは以下の通りです。

  • 遺言があるかないか、法定相続か協議して分割するかで、手順と揃える書類が変わる
  • 必要な書類を集め、登記申請書と印紙とセットで「不動産の所在地を管轄する法務局」に申請する
  • 登録免許税(印紙)は「課税標準×税率0.4%」
  • 申請後の確認も大切。登記事項証明書を取って確認する
  • 登記認識情報通知は下部を剥がさず、大切に保管する
  • 難しい案件、時間がないときは司法書士や弁護士に頼むのがオススメ!

相続登記は一見面倒ですが、落ち着いて1つ1つこなせば難しくありません。

実際、ご自身で行われる方も多くいらっしゃいます。

迷われたらお近くの法務局に相談して、無事登記を完了してくださいね!

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