不動産取得税とは？納税義務者となる条件や計算・申告方法を解説

不動産を購入、もしくは新しい家を建てた場合、不動産取得税がかかります。
不動産は大きな資産ですが、その一方で
「親から相続した不動産にも不動産取得税がかかるのか？」
「不動産取得税の計算方法や申告方法を知りたい」
といった悩みや疑問を持っている方もいるでしょう。
本記事では、不動産取得税の概要や計算方法、申告方法等をわかりやすくご紹介します。

1．不動産取得税とは？

はじめに、不動産取得税の概要や不動産取得税がかかる条件を解説します。
不動産取得税は原則として、不動産を取得したり、持っている土地に建物を建てたりした際に発生します。
ただし、一部例外があるのでこれから不動産を取得する予定がある方は、把握しておきましょう。

1-1．不動産取得税の対象となるものとは？

不動産取得税の対象となる不動産取得の種類は、以下の通りです。

• 土地や家屋の購入
• 土地や家屋の贈与
• 所有している土地に建物を建築した

不動産取得とは、不動産所有権の取得を指します。
注意すべき点は、有償・無償に関わらず不動産を取得した時点で不動産取得税が発生する点です。
例えば、親から生前贈与で取得した土地の一部を譲り受けた場合でも、不動産取得税は発生します。
「無償だから、不動産取得税が発生しない」とはなりません。

1-2．タワマン購入の相続税対策とは何か

親や兄弟が不動産を所有していて、相続によって不動産を取得した場合は不動産取得税がかかりません。
贈与も、親や兄弟が所有している土地や建物を受け継ぐ点では同じです。
しかし、親や兄弟が生きているうちに不動産を贈与してもらうと不動産取得税が発生します。
また、生前に親や兄弟から「自分の死後、持っている土地を贈与する」と言われ、受取人が了承した場合は、「死因贈与」となり、こちらも相続税が発生する可能性があるため、注意しましょう。
なお、死因贈与は遺言とも似ていますが、死因贈与は、被相続人と相続人の間で同意が結ばれていることが条件です。遺言の場合は相続人の意思は関係ありません。
また、相続であっても法定相続人以外の方が、不動産を相続した場合には不動産取得税が発生します。
相続に関する税金については制度が複雑でわかりにくいため、不明な点は早めに税理士に相談するのもおすすめです。

2．不動産取得税の納税義務者

不動産取得税の納税義務者は、不動産を取得した人です。
不動産を取得した人とは、不動産の所有権を得た人であり登記の有無は問われません。
例えば、登記の名義はAさんですが、実際に不動産を所有した方がBさんであった場合、納税義務者はBさんとなります。
ただし、不動産の登記はとても重要であり、登記した人でなければ不動産の売買ができません。
したがって、大半の場合、不動産を取得すると同時に登記の変更を行います。

2-1．不動産を取得したら届出が必要

なお、不動産を取得した場合は、お住まいの地域に届出が必要です。
届出を出す期間は「取得から20日～60日以内」ですが、市町村によって異なります。
正確な期間を知りたい場合は、お住まいの自治体の公式ホームページをチェックしてみてください。
ちなみに、東京都の場合は30日、大阪府の場合は20日以内です。
また、不動産を取得してから届出を出す締め切りまでに登記を行えば、届出は不要です。
例えば、生前贈与などで不動産の登記を変えずに所有権が移った場合は届出が必要になります。
登記を変えずに不動産を所有した場合は届出を忘れないでください。

2-2．不動産の登記は可能な限りやっておく

不動産を所有したら、事情がない限り不動産の登記は所有者に変えておく必要があります。
なお、2024年4月より相続により不動産を取得した場合、そのことを知った日から3年以内に登記の変更が義務化されました。
理由なく登記を怠った場合は10万円以下の罰金が科せられる可能性があります。

3．不動産の価格（課税標準）とは？

不動産の評価は複数あり、しかも常時変化します。
不動産取得税の課税標準額は「固定資産税評価額」です。
課税標準額とは市町村が固定資産税を計算するときに使う価格であり、取引価格の5～7割が目安です。
不動産を購入した際に払った額ではないので、注意してください。
固定資産税評価額を確認するには、固定資産税の納税通知書（納付書）と同時に送付されている固定資産税の「課税明細書」に記載されているので確認してみましょう。
不動産を購入した場合は、売買契約の場で固定資産税の額を教えてもらえます。
固定資産税の「課税明細書」が見つからない場合は、自治体の窓口で課税明細書の再発行が有料で可能です。
詳しくは、お住まいの自治体の窓口で確認してみてください。

4．不動産取得税の納税額の計算方法

不動産取得税の計算方法の基本は、以下の通りです。

• 不動産取得税＝課税標準額×税率

課税標準額＝固定資産税評価額であることは、前述しました。
税率は、原則として4％です。
つまり、固定資産税評価額が100万円の場合、100万×4％＝4万円が不動産取得税の納付額です。
なお、不動産取得税は令和9年（2027年）3月末まで土地・家屋・住宅を取得した場合の不動産取得税が3％に減税されています。
ただし、商業施設や店舗などは減税の対象外です。
店舗兼住宅の場合は、住居部分の面積が50%以上のことや所有者が居住することなど複数の条件を満たす必要があります。

5．取得した不動産の価格が低い場合

取得した不動産の価格が低い場合、不動産取得税がかからない場合があります。
一例を挙げると、以下のような場合は不動産取得税が発生しません。

• 課税標準額が10万円未満の土地
• 新築・増築・改築をしたが、課税標準額が23万円未満の場合
• 土地や建物を売買、交換、贈与等したが、課税標準額が12万円未満の場合

例えば、地方で需要が少ない土地、別荘地などを贈与してもらった場合は、課税標準額が10万円を下回ることもあるでしょう。
また、家屋の価格は一部の例外を除いて経年と共に価値が下がっていきます。
築30年以上の家屋を生前贈与されたり、取得したりする場合は家屋部分の不動産取得税はかからないケースもあります。
ただし、土地と古い家屋を同時に取得したり、税金がかからない土地を取得して1年以内に隣の土地を買ったりした場合などは、不動産取得税が発生する場合があるので、注意が必要です。
特に、土地は土地がある場所、取得のタイミングなどで「別々の土地を購入した」のではなく「一つの土地を購入した」とみなされてしまう可能性があります。
土地を購入する場合は、専門知識を持つ不動産会社等に相談することも大切です。

5-1．各不動産の免税点（土地・家屋）

不動産取得税は、各種特例があります。
特例を受けられる不動産は以下の通りです。

• 新築住宅：床面積が50㎡（一戸建て以外の賃貸住宅では40㎡）以上240㎡以下の居住用の住宅
• 中古住宅：新築住宅と同じ床面積かつ昭和57年1月1日以降に新築されたもの、もしくは耐震診断によって安全性が確認された住宅
• 新築住宅用土地で、定められた条件を満たした場合
• 中古住宅用土地：中古住宅と土地を同時に取得し、かつ定められた条件を満たした場合

また、不動産取得税の控除額は以下の通りです。

• 新築住宅：家屋の価格から1戸につき1,200万円
• 中古住宅：420万～1,200万円
• 住宅用土地：45,000円、もしくは（土地1㎡当たりの固定資産税評価額÷2）×（住宅の床面積×2（限度200平方メートル））×3％で算出された金額のうち、いずれか高いほう

つまり、居住用の住宅や居住用住宅を建てる土地を取得した場合は、税制上の優遇を受けられる可能性が高いと知っておくといいでしょう。
なお、賃貸物件の場合は、同じ建物に所有者が住む場合は特例を受けられるケースもあります。
一方、同じ居住用の住宅でも、別荘は特例の対象になりません。

5-2．軽減措置が受けられる場合

以下のような場合は、不動産取得税の軽減措置が受けられる可能性があります。

• 公共事業に利用するために不動産を手放し、代替地を譲渡してもらった場合
• 災害によって不動産を損失し、新しく代替地を取得した場合
• 不動産を取得後3か月以内に災害で不動産を損失した場合

例えば、自治体が道路を拡張するので土地を譲ってほしいと言われ、これを了承して代替地を得た場合や、津波や地震等の災害に遭遇し、今まで住んでいた土地が使用不可になった場合などが該当します。
地震や土石流などの大規模災害が発生した場合、自治体が税金の軽減措置などを発表するケースもあるので、該当した場合は、自治体の広報などをよくチェックしておきましょう。
国や自治体の事業のために土地を提供した場合は、税理士などの専門家に相談してみてください。

6．不動産を取得したときの申告方法は？

不動産を取得した場合の申告方法は、以下の手順で行います。
なお、不動産取得税は不動産を取得した際に1回だけかかる税金です。
固定資産税のように毎年かかる税金ではないので、混同しないように注意しましょう。

6-1．不動産を取得した場合は都道府県税事務所に申告する

前述したように、不動産を取得したら都道府県税事務所に申告が必要です。
申告までの期限は自治体によって異なるので、必ず確認しましょう。
なお、自治体によっては不動産の登記を変えた場合は申告が不要の場合もあります。
また、申告しなくても不動産の取得は把握される場合が大半です。
申告しなければ、不動産取得税が発生しないわけではないので、注意しましょう。
申告の方法は窓口や郵送で行うことができます。
自治体によって申告の方法が若干異なるので、公式サイト等で確認してください。
申告して4~6ヶ月後には納付書が届きます。

6-2．特例を受けたい場合は申告が必要

不動産を取得したことを都道府県税事務所に申告した場合、納付書が送られてきます。
この納付書を使って税金を納めます。
確定申告などを別途する必要はありません。
ただし、納付書は軽減税率を適用しない金額で送られてきます。
居住する住宅や居住用住宅を建てる土地を購入したなど、特例を利用したい場合は必ず都道府県税事務所に申告してください。
特例を利用するために申告を受けると、審査のうえ判断が下されます。

7．不動産取得税の納付方法

不動産取得税の納付方法には、以下のようなものがあります。

• 都税事務所・金融機関・郵便局の窓口
• クレジットカード決済
• スマートフォンの決済アプリの利用

なお、自治体によって決済できる方法は異なるので、納付書を確認してください。
自治体によっては、金額によって納められる方法が異なります。
計算の結果、不動産取得税が高額になった場合は、窓口での手続きのみの場合もあるので注意しましょう。

7-1．不動産取得税の納付期限

不動産取得税の納付期限は、自治体によって異なりますが概ね納付書が届いてから1ヶ月以内のところが一般的です。
なお、郵便事故などで納付書が届かないといった場合もあるので、不動産を取得して届け出たにも関わらず数カ月しても納付書が送られてこない場合は、都道府県税事務所に問い合わせてみてください。

7-2．不動産取得税を支払わない場合の罰則

支払わない場合は「脱税」という罪に問われます。
納付期限を過ぎて支払いがない場合は、滞納確定後20日以内に督促状が届き、延滞税が課されるのが一般的です。
延滞税は納期限の翌日から2か月以内は1年あたり7.3％、2カ月を過ぎてしまうと14.6%の税率となります。
なお、事情があってどうしても支払いができない場合は都道府県税事務所に相談してください。

8.まとめ

本記事では、不動産取得税の概要や支払いが発生する条件や納付・申告方法を紹介しました。
不動産の売買は大きな買い物ですが、不動産を取得する機会は決して少なくはありません。
節税のためにも、発生の条件や特例を受けられる可能性などを把握しておくと予算を組みやすくなります。
特に、不動産を多く持っている方は贈与と相続のどちらが節税になるのか税理士に相談してみるのもおすすめです。
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お困りごとがございましたらぜひお気軽にご相談ください。