相続における借地権とは？所有権の違いや起こりやすいトラブルについて解説

借地権を相続する場合は、土地や建物の所有とは異なる独自の注意点が数多く存在します。相続人としては「どんな手続きを踏めばよいのか」「トラブルを避けるにはどうすればいいのか」といった疑問や不安を抱える方が多いのが実情です。

本記事では、借地権の基本的な知識から、評価方法や具体的な相続手続き、起こりやすいトラブルまでを網羅的に解説します。円滑な相続のための参考としてご活用ください。

1.借地権を相続する時に知っておくべきポイントを確認しましょう

借地権の相続は、通常の不動産相続とは異なる特殊な手続きや注意点があります。適切な知識がないまま相続手続きを進めると、思わぬトラブルや税務上の問題が発生する可能性があります。この記事では、借地権相続の基本から実際の手続き、よくあるトラブルまで詳しく解説し、スムーズな相続のために必要な知識をお伝えします。

2.借地権とは？

借地権とは、建物の所有を目的として他人の土地を借りる権利のことです。土地の所有者（地主）と借地権者の間で結ばれる契約に基づいて成立し、借地権者は毎月または毎年地代を支払うことで土地を使用する権利を得ます。

借地権は財産権の一種であり、相続の対象となります。そのため、借地権者が亡くなった場合、その権利は相続人に引き継がれることになります。ただし、所有権とは異なる特徴があるため、相続時には特別な注意が必要です。

2-1. 借地権と所有権の違い

借地権と土地の所有権には大きな違いがあります。所有権は土地を完全に自分のものとして所有する権利ですが、借地権は土地を借りて使用する権利にすぎません。

この違いを理解しておくことで、相続時の手続きや評価額の算定において適切な判断ができるようになります。

2-2. 借地権の種類

借地権は契約内容によって大きく2つの種類に分けられます。それぞれ相続時の取り扱いが異なるため、まずは相続する借地権がどちらの種類なのかを確認することが重要です。

2-2-1. 普通借地権

普通借地権は、借地借家法に基づく一般的な借地権です。借地権者の権利が比較的強く保護されており、正当な理由がない限り地主が契約の更新を拒否することはできません。

普通借地権は相続において比較的安定した権利といえます。地主の承諾なしに相続人に引き継ぐことができ、契約条件も変更されにくいという特徴があります。

2-2-2. 定期借地権

定期借地権は1992年の借地借家法改正で創設された比較的新しい制度です。契約期間が明確に定められており、期間満了とともに確定的に契約が終了します。

定期借地権の相続では、残存期間が重要な要素となります。契約期間が短い場合、借地権の価値が大きく下がる可能性があり、相続税の評価額にも影響します。

3.借地権の評価

借地権の相続では、適切な評価額の算定が重要です。評価額は相続税の計算に直接影響するため、正確な評価を行う必要があります。借地権の評価は一般的な不動産評価とは異なる特殊な方法を用います。

3-1. 借地権割合とは

借地権割合とは、その土地の更地価格に対する借地権の価値の割合を示したものです。国税庁が定める路線価図や評価倍率表に記載されており、地域や土地の条件によって30％から90％の範囲で設定されています。

例えば、更地価格が2,000万円で借地権割合が70％の土地の場合、借地権の評価額は1,400万円（2,000万円 × 70％）となります。

借地権割合が高い地域ほど借地権の価値が高く評価されます。一般的に商業地域や住宅地域では借地権割合が高く、工業地域や農業地域では低く設定される傾向があります。

3-2. 建物と借地権をあわせて考える

借地権の相続では、土地の借地権と建物を一体として評価することが重要です。建物は借地権者の所有物であり、借地権と建物の価値を合計したものが相続財産の評価額となります。

建物が老朽化している場合、建物自体の価値は低くなりますが、借地権の価値は土地の立地条件によって決まるため、必ずしも連動しません。特に好立地の借地権では、建物が古くても借地権自体に高い価値がある場合があります。

3-3. 小規模宅地の特例は使用できる？

小規模宅地等の特例は、居住用や事業用の宅地について相続税の評価額を大幅に減額できる制度です。借地権についても一定の条件を満たせばこの特例を適用することができます。

特例が適用されると、借地権の評価額が80％減額されます。例えば、評価額1,400万円の借地権に特例が適用されると、280万円（1,400万円 × 20％）で評価されることになります。

ただし、借地権の場合は地主の土地であるため、特例の適用要件を満たすかどうかの判断が複雑になる場合があります。専門家に相談することをお勧めします。

4.借地権の相続手続きの流れ

借地権の相続手続きは、一般的な不動産相続とは異なる特殊な手続きが必要です。適切な順序で手続きを進めることで、トラブルを避けながらスムーズに相続を完了させることができます。

4-1. 相続人と遺言の確認

相続手続きの最初のステップは、相続人の確定と遺言書の有無を確認することです。借地権も一般的な相続財産と同様に、法定相続人が相続する権利を持ちます。

遺言書で借地権の承継者が指定されている場合は、その内容に従って相続手続きを進めます。遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、借地権を承継する人を決定します。

4-2. 借地権の内容を把握する

相続する借地権の詳細な内容を把握することは、その後の手続きを円滑に進めるために不可欠です。契約書や関連書類を確認し、権利の内容を正確に理解しましょう。

契約書が見当たらない場合や内容が不明確な場合は、地主に確認を取るか、法務局で登記簿謄本を取得して権利関係を調べる必要があります。

4-3. 引き継ぐ人を決める

借地権を相続する人を決定します。複数の相続人がいる場合は、遺産分割協議を行って承継者を決めます。借地権は分割が困難な財産であるため、通常は一人の相続人が承継し、他の相続人には代償金を支払うか他の財産で調整します。

借地権の承継者は、将来にわたって地代の支払い義務や建物の維持管理責任を負うことになります。経済的な負担能力や責任感を考慮して適切な人を選ぶことが重要です。

4-4. 地主へ連絡する

借地権の相続が発生したことを地主に報告します。法律上、借地権の相続について地主の承諾は不要ですが、今後の円滑な関係維持のために速やかに連絡することが重要です。

地主によっては、相続を機に契約条件の見直しを求められる場合があります。ただし、相続による借地権の承継は当然の権利であり、地主が一方的に契約を変更することはできません。

4-5. 建物の名義変更や申告を行う

借地権の相続に伴い、建物の所有権移転登記と相続税の申告を行います。建物は借地権者の所有物であるため、相続人名義に変更する必要があります。

相続税の申告では、借地権と建物の評価額を適切に算定し、小規模宅地等の特例などの適用を検討します。申告期限は相続開始から10か月以内であるため、早めに準備を進めることが重要です。

5.借地権の相続で起こりやすいトラブル

借地権の相続では、一般的な不動産相続では発生しないような特有のトラブルが起こりやすいものです。事前にトラブルの可能性を把握し、適切な対策を講じることで問題を回避できます。

5-1. 名義変更の手数料や地代の値上げを求められる

地主によっては、借地権の相続を機に名義変更手数料の支払いや地代の値上げを求めてくる場合があります。しかし、相続による借地権の承継は法律で認められた権利であり、地主が一方的に条件を変更することはできません。

ただし、地代が長期間据え置かれており、周辺相場と比較して著しく低い場合は、適正な地代への見直しが認められる可能性があります。この場合は、双方が納得できる条件での話し合いが重要です。

5-2. 立ち退きを求められる

地主が借地権者の死亡を機に立ち退きを求めてくる場合があります。しかし、借地権は相続される権利であり、地主が正当な理由なく立ち退きを求めることはできません。

ただし、地代の長期滞納や建物の用途違反など、借地権者側に契約違反がある場合は、立ち退きを求められる正当な理由となる可能性があります。

5-3. 借地権の評価を間違えると課税額が増加してしまう

借地権の評価額を間違えると、相続税の計算に大きな影響を与えます。特に過大評価してしまうと、本来より多くの相続税を支払うことになってしまいます。

適正な評価のためには、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。特に高額な借地権の場合は、評価額の違いが相続税額に大きく影響するため、慎重な検討が必要です。

まとめ

借地権の相続は、通常の不動産相続とは異なる特殊な知識と手続きが必要です。借地権の種類や評価方法を正しく理解し、適切な手順で相続手続きを進めることで、トラブルを避けながらスムーズに相続を完了させることができます。

借地権の相続で不明な点がある場合は、税理士、弁護士、司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。適切な専門知識とサポートにより、安心して相続手続きを進めることができるでしょう。

お困りな事がございましたら、ランドマーク税理士法人までご相談ください。