不整形地において相続税に関する土地評価は？相続するときのポイントも解説

相続財産に「不整形地」が含まれている場合、評価方法が複雑になるため注意が必要です。整形地と比べて使い勝手が悪く、売却しづらいことも多いため、正しく評価しないと相続税を多く払ってしまうリスクもあります。

本記事では、不整形地の定義や種類、評価額の計算方法、代表的な評価パターン、そして相続時の注意点までを体系的に解説します。不整形地の評価で損をしないための知識を身につけましょう。

1.不整形地の評価方法は多岐に渡ります

不整形地の評価は、一般的な整形地とは異なる複雑な計算方法が必要となります。不整形地は形状が不規則であるため、通常の評価方法では適正な価値を算定することが困難です。相続税や固定資産税の計算において、不整形地の評価を誤ると税額に大きな影響を与える可能性があります。この記事では、不整形地の評価方法について詳しく解説し、相続時に知っておくべきポイントをお伝えします。

1-1. 整形地と不整形地

土地の評価において、まず理解しておくべきことは整形地と不整形地の違いです。この違いを正確に把握することで、適切な評価方法を選択できるようになります。

不整形地は、その形状により土地の有効活用が制限されるため、一般的に整形地より低い価格で取引されます。税務上の評価でも、この市場の実態を反映した補正計算が行われます。

1-2. 不整形地の種類

不整形地にはさまざまな形状があり、それぞれに特有の評価上の課題があります。形状によって適用する評価方法が異なるため、まず土地の形状を正確に分類することが重要です。

それぞれの形状は、建築基準法上の制約や実際の土地利用における制限が異なるため、評価額の減額幅も変わってきます。時には売却も難しいこともあります。

1-3. 不整形地は取引価格や評価額が低い

不整形地は、その形状による利用制限のため、整形地と比較して市場価格が低くなる傾向があります。この価格差は、税務評価においても適切に反映される必要があります。

一般的に、不整形地の価格は整形地の70％から90％程度になることが多く、形状が複雑になるほど減額幅が大きくなります。相続税評価においても、この市場実態を反映した不整形地補正率が適用されます。

1-4. 不整形地は利用しづらく売却も難しい

不整形地は、所有者にとって様々な課題を抱える土地です。相続によって不整形地を取得した場合、これらの課題を理解した上で今後の活用方法を検討する必要があります。

これらの課題があるため、不整形地の相続では、売却だけでなく長期保有や土地の形状改善（隣地購入等）も含めた総合的な検討が必要です。

2.不整形地の評価額の計算方法を確認しましょう

不整形地の相続税評価は、整形地とは異なる特別な計算方法を用います。正確な評価を行うことで、適正な相続税額を算定し、過度な税負担を避けることができます。

2-1. 想定整形地の評価額×不整形地補正率で求めます

不整形地の評価は、その土地が整形地であった場合の評価額を基準として、形状による減額補正を行います。

この方法により、不整形地の形状による市場価値の減少を評価額に適切に反映させることができます。

2-2. 不整形地補正率とは？

不整形地補正率とは、形がいびつだったり、使いにくかったりする土地（＝不整形地）について、その評価額を適正にするために設けられた減額調整の割合です。この補正率は、不整形地の市場取引実態を分析して設定されています。不整形地補正率は1.00から0.60の範囲で定められ、数値が小さいほど評価額は減少します。減額補正によって評価額は最大で40％引き下げられ、相続税の税額を抑えることができます。

3.評価方法は4種類あります

不整形地の評価には、土地の形状や立地条件に応じて4つの計算方法があります。それぞれの方法は、異なる状況に適用され、評価結果も変わる可能性があります。

3-1. 不整形地を整形地のように分ける

この方法は、複雑な形状の不整形地を複数の整形地に分割して評価する手法です。L字型やコの字型の土地など、明確に区分できる形状の土地に適用されます。

この方法は、分割後の各部分が実際に独立利用可能な場合に有効で、単純な不整形地補正より評価額が高くなることがあります。

3-2. 不整形地の地積を「間口距離」で割って求めた「奥行距離」を用いる

間口が不規則な土地について、平均的な奥行距離を算定して評価する方法です。台形地や不規則な四角形の土地によく用いられます。

この方法は、間口は整っているが奥行方向の形状が不規則な土地に適しており、実際の土地利用状況をより反映した評価が可能です。

3-3. 全体の整形地から隣接整形地を引く

評価対象の不整形地を含む大きな整形地を想定し、そこから隣接する他人の整形地部分を差し引いて評価する方法です。

この方法は、複雑な形状の土地でも合理的な評価が可能ですが、隣接地の評価も必要となるため計算が複雑になります。

3-4. 不整形地に似た整形地を基とする

評価対象の不整形地と類似の整形地を想定して評価する方法です。他の方法が適用困難な特殊な形状の土地に用いられます。

この方法は評価者の判断に依存する部分が大きいため、専門的な知識と経験が必要です。

4.不整形地を相続するときのポイント

不整形地の相続では、通常の土地相続とは異なる注意点があります。適切な対応により、税務上の問題を避け、将来の土地活用につなげることができます。

4-1. 評価明細書を作成して相続税申告書に添付する

不整形地の相続税申告では、評価方法の根拠を明確にするため、詳細な評価明細書の作成が必要です。

評価明細書は、税務調査時に評価の妥当性を説明する重要な資料となります。特に評価方法の選択理由や想定整形地の設定根拠を詳細に記載することで、税務署との見解相違を防ぐことができます。

4-2. 評価方法によっては相続税が変わることがある

不整形地では複数の評価方法が適用可能な場合があり、選択する方法によって評価額が大きく変わることがあります。

一般的に、最も低い評価額となる合理的な方法を選択することが認められていますが、その根拠を明確にすることが重要です。複数の方法で計算し、最も実態に即した方法を選択することをお勧めします。

4-3. 相続後の利用イメージを検討する

不整形地の相続では、相続税の計算だけでなく、今後の土地活用方法も並行して検討する必要があります。

不整形地は、適切な活用方法を見つけることで、デメリットを最小限に抑えることができます。特に隣地所有者との協議により、相互にメリットのある土地交換が実現できる場合があります。

4-4. 土地評価と相続に詳しい税理士に依頼する

不整形地の評価は高度な専門知識を要するため、経験豊富な税理士への依頼をお勧めします。

適切な専門家のサポートにより、正確な評価と節税効果の最大化、将来のトラブル防止が期待できます。

まとめ

不整形地の評価は、複雑な計算方法と専門的な判断が必要な分野です。評価方法は土地の形状や条件に応じて4つの手法があり、それぞれ異なる結果をもたらす可能性があります。

不整形地の相続では、単に税額を算定するだけでなく、将来の土地活用や売却可能性も考慮した総合的な判断が重要です。専門家の適切なサポートを受けながら、最良の解決策を見つけることが重要です。ランドマーク税理士法人で初回無料面談を行っております。土地の相続にお悩みがございましたらお問い合わせください。