相続した不動産を売却するときの税金は？特例や注意点も解説！

「相続した不動産を売却したい」とお考えではないでしょうか。

また、「不動産を譲渡した際には税金が発生するのではないか」と、納税について心配されている方もいらっしゃるでしょう。

実際、相続した不動産を売却する際にはいくつかの種類の税金がかかるので、事前に意識しておくことが大切です。

この記事では、相続した不動産を売るときに発生する税金について不動産譲渡の際に使える特例について解説します。

譲渡の前に知識を整理して、後悔しないように手続きを進めていきましょう。

１．相続した不動産を売却する際にかかる税金は5つ

相続した不動産を売却する際には、税金がかかります。具体的には、以下の5つの税金です。

１．譲渡所得税
２．住民税
３．印紙税
４．登録免許税
５．仲介手数料にかかる消費税

税金について知らないまま売却の手続きを進めてしまうと、予想外の納税に驚くことになってしまいます。それぞれの税金について、詳しく見ていきましょう。

１－１．譲渡所得税

1つ目の税金は、譲渡所得税です。不動産を売却したときにかかる所得税は、利益の部分に課されます。譲渡所得に課税されるので、譲渡所得税という名前です。

譲渡所得税は、不動産をどれくらいの期間にわたって所有していたのかで税率が変わります。所有していた期間が5年以下なのであれば、短期譲渡所得です。短期譲渡所得は所得税が30%となります。所有していた期間が5年を超えるのであれば、長期譲渡所得です。長期譲渡所得は、短期譲渡所得よりも所得税の税率が低くなって、15%となります。

譲渡所得税を計算するときの譲渡所得というのは、不動産を売却した金額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。つまり、「譲渡所得＝不動産の売却金額 − 取得費 − 譲渡費用」となります。取得費というのは、購入時の価格に購入費用を足して、減価償却費を差し引いたものです。

譲渡所得税を抑えるためには、できるだけ課税される部分となる譲渡所得を下げなければなりません。そのためには、取得費や譲渡費用をいかにすべて挙げられるかが重要となります。契約書や領収書のように金額を証明するものがなければならないので注意してください。

取得費には、たとえば以下のようなものが該当します。

• 不動産の購入代金から減価償却費を引いた金額
• 不動産購入の際に支払った設備費用
• 不動産購入の際に支払った改良費用
• 不動産購入の際に納めた印紙税や不動産取得税、登録免許税

また、譲渡費用には、たとえば以下のようなものが該当します。

• 印紙税
• 仲介手数料
• 賃貸物件を売るための立退料
• 借地権を売るときの名義書換料

１－２．住民税

2つ目の税金は、住民税です。先ほど譲渡所得税の税率は短期譲渡所得と長期譲渡所得で変わるとお伝えしました。住民税も、短期譲渡所得と長期譲渡所得で異なります。

短期譲渡所得の場合の住民税は、9%です。そして、長期譲渡所得の場合の住民税は、5％です。住民税も譲渡所得税と同様に、短期譲渡所得の方が税率が高くなっています。

１－３．印紙税

3つ目の税金は、印紙税です。不動産を売却するときには、契約書に書いている金額に合った収入印紙を貼り付ける必要があります。印紙税は課税文書に、決まった金額の収入印紙を貼り付けて納めるものだからです。

不動産の売買では、印紙税の金額は200円から480,000円までの金額を以下のように納めることになります。

１－４．登録免許税

4つ目の税金は、登録免許税です。不動産を売却するときには、所有者が変わることになります。そうなると、所有権移転登記が必要です。一般的には所有権移転登記の際には、買主側が費用を負担します。

売主側が登記しなければならないのは、売却金額を使って借入を一括で返済するときです。たとえば、親から相続した自宅がある場合に、まだ住宅ローンが残っているケースが考えられます。一括で返済することによって抵当権が外せ、抵当権抹消の登記手続きを行うことになるのです。

抵当権抹消の登記手続きの際に必要となる登録免許税は、不動産1筆で1,000円です。土地と建物の両方で、筆数分の登録免許税が必要となります。

１－５．仲介手数料にかかる消費税

5つ目の税金は、仲介手数料にかかる消費税です。

もしも不動産会社に売却を仲介してもらうのであれば、その分の手数料が発生します。売却に成功したとき、規定の仲介手数料を支払うことになるので、事前に確認しておいてください。

以上、5つの税金が発生することを不動産売却の前に理解しておきましょう。

２．相続した不動産売却の計算で用いられる取得時期は被相続人が不動産を取得した時期

ちなみに、相続した不動産売却の計算で用いられる取得時期についても注意が必要です。 取得時期は、被相続人が不動産を取得した時期となります。

つまり、相続時ではなく、取得時に着目しなければならないのです。もう少し詳しく見ていきます。

２－１．相続時の取得時期ではない

不動産の所有期間については、被相続人が不動産を取得した日から、相続人が不動産を売却する前の期間です。相続が発生したタイミングから計算するわけではなく、取得した日から計算することを押さえておきましょう。

３．譲渡時に使える特例5つ

不動産を譲渡するときには、特例が使えるかもしれません。今回ご紹介させていただくのは、以下の5つの特例です。

１．取得費加算
２．3,000万控除
３．買換え特例
４．所有期間が10年を超える場合の軽減税率
５．空き家を売った場合の特例

特例を使うことで、節税できる可能性があります。ご自身のケースで使える特例がないか、事前に確認しておきましょう。それぞれの特例について、順番に見ていきます。

３－１．取得費加算

1つ目の特例は、取得費加算の特例です。相続した不動産を売却するときの取得費についての特例となります。

譲渡所得税を計算する際には、不動産を売却する金額から、売却の際にかかった費用を差し引くとお伝えしました。このとき、相続で手に入れた不動産や株式などの財産を一定期間以内に譲渡した場合には、相続税の金額のうち一定の金額を取得費に加えることができます。

ただし、以下のような条件があるので確認しておきましょう。

• 相続で財産を手に入れていること
• 財産を手に入れて相続税が課税されていること
• 手に入れた財産を相続開始日の翌日から相続税申告期限日の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

相続した不動産を売却するなら、3年以内に行うことで取得費加算の特例を活用することができます。

３－２．3,000万控除

2つ目の特例は、3,000万控除の特例です。この特例は、不動産の譲渡所得から3,000万円を控除できます。したがって、活用できれば譲渡所得税を抑えることが可能です。

居住用財産の場合、以下のような条件のいずれかを満たすことで、3,000万円を控除できます。

• 今居住している家屋や家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
• 転居してから3年後の12月31日までの間に、居住していた家屋や家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
• 災害で居住家屋が滅失した場合には、災害の日から3年を経過する日の年の12月31日までに敷地のみ譲渡する場合
• 転居後に家屋を取り壊したなら、転居して3年後の12月31日までか、取り壊した後の1年いないか、いずれかの早い日までに譲渡する場合

少し難しく感じるかもしれませんが、自宅であれば満たしやすい条件です。たとえば、被相続人と一緒に住んでいる相続人が相続後に不動産を売却する局面で活用できるでしょう。

３－３．買換え特例

3つ目の特例は、買換え特例です。買換え特例は、主に事業用の不動産である場合に関係してきます。事業用不動産の売却時に発生する譲渡所得税を一部繰り延べることができます。払わなくても良いというわけではなく、繰り延べることができるだけという点には注意が必要です。

買換え特例を使うための条件を簡単にご説明しますと、一定期間保有した事業用不動産を売却してから、一定期間内に買換資産を手に入れて、取得した日から1年以内に事業に用いるというものです。

居住用の場合も特例を用いることができますが、3,000万控除の特例とは併用不可な点には注意してください。

３－４．所有期間が10年を超える場合の軽減税率

4つ目の特例は、所有期間が10年を超える場合の軽減税率の特例です。この特例は10年超所有軽減税率の特例という名前でも呼ばれています。名前の通り、10年以上にわたって所有していた不動産を売る場合に使うことができる特例です。

所有期間が10年を超える場合の軽減税率の特例を使うことで、長期譲渡所得の場合よりも低い税率になります。具体的には、以下の通りです。

所有期間が10年を超える場合の軽減税率の特例を使うための条件は、以下の通りです。

• 居住している家屋か、居住をやめてから3年以内の家屋であること
• 親族以外の第三者に譲渡すること
• 譲渡した年の1月1日において、家屋と土地を10年を超えて所有していること
• 前年や前々年に所有期間が10年を超える場合の軽減税率の特例を受けていないこと

10年以上住んでいる不動産を売るなら、使っておきたい特例です。

３－５．空き家を売った場合の特例

5つ目の特例は、空き家を売った場合の特例です。この特例は、被相続人が住んでいた不動産を売却する際に活用できます。被相続人が住んでいて今は空き家となっている家屋や土地を売るときには、譲渡所得から最高で3,000万円までの金額を控除可能です。

空き家を売った場合の特例を使うためには、さまざまな条件が定められています。代表的な条件としては、以下のようなものがあります。

• 相続の開始直前に被相続人が住んでいたこと
• 昭和56年5月31日以前に建てられ、区分所有建物登記がされておらず、相続の開始直前に被相続人以外に住んでいなかったこと
• 平成28年4月1日から令和5年12月31日までの期間の不動産売却であること
• 相続開始日から3年を経過する日の年の12月31日までに売却すること

さらに細かな条件もあるので、専門家に相談しながら適用を検討することをオススメします。ちなみに、取得費加算の特例とは併用できません。

４．不動産売却時の注意点

不動産を売却するときには、知っておくべき注意点もあります。特に大切な注意点は以下の2つです。

１．不動産売却時の譲渡所得は他の税金への影響を考える
２．高校無償化の要件に引っかかる

事前に注意点を押さえて、予想外の事態にならないようにしておきましょう。2つの注意点について、詳しく解説していきます。

４－１．不動産売却時の譲渡所得は他の税金への影響を考える

1つ目の注意点は、不動産売却時の譲渡所得は他の税金への影響を考えるということです。不動産を売却するとなったとき、やはり最初に気になるのが譲渡所得税ではないでしょうか。

しかし、譲渡所得については、さまざまな税金が影響します。広い視野で税金のことを考えなければならないので、相続した不動産の売却を検討している場合には、早めに一度専門家に相談するのが良いでしょう。

また、事業用の建物を譲渡した場合には、消費税の納税義務がある点にも気をつけておいてください。

４－２．高校無償化の要件に引っかかる

2つ目の注意点は、高校無償化の要件に引っかからないかを考えるということです。高校無償化というのは、高等学校等就学支援金制度を意味します。この制度は、高等学校の教育費による経済的な負担を減らすためのもので、国が授業料を支援するものです。

しかし、高校無償化の制度を使う場合には、保護者の道府県民税所得割と市町村民税所得割の合算金額の条件も満たさなければなりません。それらについて考えずに相続した不動産を売却してしまうと、条件を満たさなくなるおそれがあるので注意してください。

令和2年7月からは、「市町村民税の課税標準 × 6％（市町村民税の標準税率）－市町村民税の調整控除」で計算した金額をもとにして以下のように補助金額が決まります。

• 154,500円未満：最大で39.6万円支給
• 304,200円未満：11.88万円支給

以上2つの注意点を事前に押さえた上で、問題がないようなら不動産売却を行いましょう。

５．まとめ

今回は相続した不動産を売却する際に納めなければならない5つの税金についてご紹介させていただきました。

不動産を売却する前に必要な税金について考えておけば、予想外の納税が発生して慌てることにはなりません。

また、不動産を売却する際には、知っておくと良い特例もあるのでご紹介させていただきました。

使える特例があるなら上手く活用して、損せずに不動産を売りましょう。

ただし、他の税金への影響や高校無償化の要件についてといった注意すべき部分もあるので、事前に気をつけてください。

この記事を監修・担当した専門家

代表税理士・立教大学大学院客員教授

清田幸弘

1962年　神奈川県横浜市の農家に生まれる。明治大学出身 地元農協に9年間勤務し、金融・経営相談業務を行ったのち、開業。 農家出身者ならではの視点と経験をもとに資産税コンサルティングをはじめ、相続税の申告件数は平成9年開業以来累計8,000件を超える。 現在は、14の本支店に相続の無料相談窓口「丸の内相続プラザ」を開設。 また、相続実務のプロフェッショナルを育成するため「丸の内相続大学校」を開校し業界全体の底上げと後進の育成にも力を注いでいる。

著書「相続専門の税理士、父の相続を担当する」（あさ出版）、「宅地相続の実務」（新日本法規）、共著「都市農家・地主の税金ガイド」（税務研究会）

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