不動産取得税とは？相続時に課税されるケースや計算方法などを解説

１．不動産取得税はどのような税金？ 不動産取得税について解説！

まずは不動産取得税がどのような税金なのかについて見ていきましょう。不動産取得税というのは、不動産を手に入れたときに、不動産を取得した人に発生する税金のことです。不動産とは、たとえば土地や建物のことを指します。不動産を購入した際や、家の建築で新たに取得した際に不動産取得税が課税されることになっており、無償や登記がない場合でも課税されます。

後ほど詳しく説明しますが、不動産取得税の税額は「不動産取得税＝手に入れた不動産の課税標準額 × 税率」で計算が可能です。不動産の課税標準額は、基本的に固定資産課税台帳に登録された価格で考えます。よく勘違いされるのが「不動産の購入価格で計算するのではないか」「建築費用で計算するのではないか」というものですが、固定資産課税台帳に登録された価格で計算する点に要注意です。

ここからは、さらに不動産取得税について詳しく見ていきましょう。

２．相続で不動産を取得した場合、不動産取得税が課税されるか？

相続で不動産を手に入れた場合、不動産取得税が課税されるのでしょうか。相続での不動産取得の場合は、不動産取得税は発生しません。これは、形式的に所有権が移動したとみなされるためです。
一方で、売買や贈与はそれにあたりません。したがって、不動産を相続で手に入れた場合でも贈与とみなされる際には不動産取得税が発生します。相続で不動産を取得して、不動産取得税が発生するのがどのようなケースなのか、詳しくご説明いたします。

３．相続で不動産を取得して、不動産取得税が課税されるケース

相続で不動産を取得して、不動産取得税が課税されるケースは、以下の通りです。

• 死因贈与の場合
• 法定相続人以外への特定贈与の場合
• 相続登記後に遺産分割をやり直した場合

それぞれのパターンについて、見ていきます。

３−１．死因贈与の場合

1つ目は、死因贈与の場合です。死因贈与というのは、贈与する人が生きている間に契約によって財産を渡す人を決める贈与の方法です。贈与する人の死亡を条件に、財産を受け取る人に贈与が行われる契約を結びます。
似ている言葉に、遺言によって財産を譲る遺贈もあります。しかし、死因贈与は契約が必要であり、相続には含まれない点で異なるので押さえておきましょう。死因贈与で不動産を手に入れた際には、不動産取得税が発生します。

３−２．法定相続人以外への特定遺贈の場合

次にご紹介させていただくのが、法定相続人以外への特定遺贈の場合です。先ほどお伝えした、遺贈のパターンとなります。遺言書によって財産を譲るとき、2つのやり方が存在します。1つ目は包括遺贈、2つ目は特定遺贈です。

包括遺贈は遺産の全部か一定の割合を残す方法で、特定遺贈は遺産のなかでも具体的な財産を決めて残す方法となります。包括遺贈ではどの財産を遺贈するのか、具体的に決めません。特定遺贈は、財産を指定して譲ります。

包括遺贈のパターンであれば、不動産取得税は発生しません。しかし、特定遺贈の場合には注意が必要です。特定遺贈で法定相続人以外が不動産を相続する場合には、課税が発生します。同じ遺贈でも扱いが異なるので、事前に注意が必要となります。

３−３．相続登記後に遺産分割をやり直した場合

最後にご紹介させていただくのが、相続登記後に遺産分割をやり直した場合です。遺産分割協議が終わると、相続財産はそれぞれの相続人が所有権を手に入れます。遺産分割協議をやり直すということは、それぞれの相続人の間での財産の贈与という意味になるので、いくつか気をつけなければならないことが出てきます。

たとえば、最初の遺産分割協議のときに不動産移転登記を行っているのであれば、2度目の遺産分割協議の際にまた名義変更の登記を行わなければなりません。そうなると、不動産取得税が発生します。さらには登録免許税も課税されてしまうので、遺産分割協議はできるだけ何度も行わずに済むようにしましょう。

また、遺産分割協議をやり直す場合には、相続人の間での贈与という意味となるので、贈与税、所得税も発生します。遺産分割協議の際には、事前に準備をして、それぞれの相続人が納得するように進めることが大切です。

４．生前贈与（暦年贈与・相続時精算課税制度）で不動産を取得しても、不動産取得税が課税される

ここでひとつ覚えておいていただきたいのが、生前贈与（暦年贈与・相続時精算課税制度）で不動産を取得しても、不動産取得税が課税されるということです。生前贈与とは、生きている間に贈与を行うことです。
暦年贈与とは、相続税の節税対策として用いられる方法です。贈与税の基礎控除枠である110万円をうまく使って、税金を抑えます。 財産を年単位で少しずつ生前から贈与していくことで、基礎控除枠内でさまざまな財産を譲ることが可能となるのです。

そして、相続時精算課税制度とは、原則として60歳以上の両親や祖父母から、18歳以上の子か孫に財産の贈与をするときに利用できる制度です。相続時精算課税制度を利用すると、同じ人からの贈与の際には、2,500万円まで贈与税が課税されません。2,500万円という限度額に達するまでは何回でも控除できるので、うまく使えば大きな節税効果が見込めます。ただし、相続時には、他の相続財産と合計して相続税を計算する必要があるので、注意が必要です。

この相続時精算課税制度を適用して、贈与として不動産を手に入れた場合には不動産取得税がかかります。同じ生前贈与でも扱いが同じではないので、事前に理解してからどうするか考えてください。

５・不動産取得税の計算方法

どのようなケースで不動産取得税が発生するのかがわかったところで、不動産取得税の計算方法を見ていきましょう。
具体的な計算式で計算の仕方を確認した上で、軽減措置についてもお伝えします。

５−１．計算式

不動産取得税は、「不動産取得税＝手に入れた不動産の課税標準額 × 税率」で計算します。
税率は、4％（標準税率）です。ただし、特例措置によって、平成20年4月1日から令和6年3月31日の取得した日に応じて、下の表にある税率が適用されます。

不動産取得税を計算するときの「手に入れた不動産の課税標準額」とは、次の価格から特別控除額を差し引いた金額のことです。

• 売買や贈与で手に入れた不動産の場合：固定資産課税台帳に登録された金額
• 新築の不動産（建物）の場合：法律にのっとって評価し、決定された金額

新築の際には固定資産税評価額よりもやや高くなるので、注意しておきましょう。宅地を取得したときには、課税標準が半分になる制度があります。

「固定資産税評価額がわからない」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。固定資産税評価額は、不動産を管轄している各都道府県の市町村の役所に備え付けてある固定資産課税台帳で知ることができます。
気をつけていただきたいのが、基本的に縦覧は4月1日から5月31日までしかできないことです。また、台帳を見られるのは固定資産税の納税義務者本人である場合や相続人である場合など一部のケースに限られます。それ以外の人が固定資産課税台帳を見るには委任状が必要となるので、必要なら忘れずに準備してください。

５−２．軽減措置

先ほども宅地の件で少し触れましたが、不動産取得税には軽減措置が存在しています。不動産取得税は手に入れた物件が住宅用である場合には金額が低くなるのです。新築や増改築によって住宅を買った場合には、「建築または購入価格－特別控除額」が課税標準額となります。
特別控除額は住宅が新築や増改築なら最大1,300万円（認定長期優良住宅の場合）です。他にも条件を満たすことによって、耐震基準に適合している中古住宅を自宅として手に入れた場合にも築年数によって最大で1,200万円の特別控除が発生します。

住宅が特別控除の対象である場合には、その住宅がある土地にも軽減措置が適用となるので、大きく節税できる可能性もあります。とはいえ、床面積の要件を満たすことが必要です。

この他、耐震基準に適合する中古住宅を取得者の自宅用に取得すると、築年数によって最大1200万円の特別控除が適用されます。ただし、新築・増改築・中古のいずれも面積要件を満たさなくてはなりません。
差し引かれる金額としては、次のいずれか多い金額です。

• 4万5,000円
• （土地1㎡あたりの価格(※)）×（課税床面積×2（200㎡が上限となる））×3%

※土地1㎡あたりの価格は「不動産価格×1/2÷土地の面積」となる。

それでは実際に、生前贈与された不動産が軽減措置を使うことによって、どれだけ節税できるかを考えてみましょう。

生前贈与される不動産が軽減措置の適用対象となる中古住宅1,500万円（延床面積は150㎡）と敷地1,000万円（面積は250㎡）で、贈与を受ける人が取得後には住む場合について考えていきます。計算式をまとめると、軽減措置の適用前の中古住宅は「1,500万円（課税標準額）×3%＝45万円」で、住宅の敷地は「1000万円×1/2（課税標準額）×3%＝15万円」です。
一方で、軽減措置の適用後の中古住宅は「（1,500万円－1,200万円）×3%＝9万円」となり、居住用としての贈与となるので、不動産取得税の軽減措置も利用できます。したがって、最大金額の場合で、住宅価格1,500万円から1,200万円を控除した金額に、住宅用の税率である3%をかけると納税額が算出できます。

また、住宅の敷地については、「1,000万円×1/2÷250㎡×200㎡×3%＝12万円」となり、12万円≧4万5000円なので、12万円を用います。したがって、15万円－12万円＝3万円となります。
このように、軽減措置を用いることによって、住宅分は36万円、敷地分は12万円もの金額が節税できるのです。

６．不動産取得税のほか納税が必要となる税金

不動産取得税のほか納税が必要となる税金がありますので、そのいくつかをご紹介させていただきます。

今回ご紹介する税金は以下の通りです。

• 登録免許税
• 固定資産税・都市計画税
• 所得税（不動産を売却した場合）
• 所得税（賃貸収入がある場合）

不動産取得税のことしか考えていなければ、突然の納税に驚くかもしれません。それぞれがどのような税金なのか、順番に確認していきましょう。

６−１．登録免許税

登録免許税とは、手に入れた不動産を登記する際に必要になる税金です。登録免許税の税率と計算方法は、基本的に以下の通りです。

• 土地の場合：課税標準額×2％
• 建物の場合：課税標準額×2％（新築なら0.4％）

ちなみに、登記はご自身で行うことは少ないです。司法書士のような専門家に依頼することになるので、専門家への報酬が発生します。ご自身でも不可能ではありませんが、専門知識が必要ですので専門家に相談するのが良いでしょう。

６−２．固定資産税・都市計画税

固定資産税とは、市町村などが固定資産を持っている住民に対して課す税金のことです。毎年1月1日の時点で対象の固定資産を持っている人に発生します。対象となるのは、土地や家屋などです。他にも、土地・家屋以外で事業に使う償却資産も含まれます。

固定資産税がいくらなのかを計算するときに用いられるのが固定資産の評価額です。固定資産税評価額がどうなるのかは固定資産の種類によって異なるので、ご自身の持っている固定資産に応じた調べ方をしましょう。

たとえば、土地の評価額は面積と固定資産税路線価で確認します。また、家屋で用いられるのが再建築価格方式です。再建築価格方式というのは、家屋の床面積や経年劣化の具合などが考慮されるものです。

固定資産税の標準税率は1.4%ですが、それぞれの市町村が条例を制定することによって、1.4%とは違う税率にすることもできます。

ちなみに、固定資産税に加えて、都市計画税という税金が発生することもあります。都市計画税の対象となるのは、都市計画法という法律による「市街化区域内」にある土地と建物です。都市計画税の税率の上限は0.3%で、固定資産税と同じく課税標準額にかけて計算します。

６−３．所得税（不動産を売却した場合）

所得税は、一年の所得に対して一定の割合で課せられる税金です。不動産を売ったときにかかる税金のなかでも高額になりやすいので、事前に押さえておいたほうが良いでしょう。譲渡所得に発生する税金は、不動産を保有していた期間や自分の居住用の不動産かどうかで税率が異なります。

また、自分の居住用の不動産を売ったときには、税率を軽減する特例があります。まず、長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらの場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得金額を計算するときに最高で3,000万円が控除されます。
そして、売った年の1月1日に不動産の所有期間が10年を超えている場合は、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、軽減された税率で税額を計算します。

このような特例は、確定申告を行わなければ適用されないので注意が必要です。不動産を売って売却益が出たら、確定申告をして特例を利用することをおすすめします。

６−４．所得税（賃貸収入がある場合）

最後に、賃貸収入がある場合についても考えておきましょう。所有している不動産を貸しつけたことで得られる所得を不動産所得と言います。所得というのは収入から必要経費を引いた金額のことですが、賃貸収入があるケースであれば「家賃収入や更新料、敷金、共益費などの収入」から「固定資産税や修繕費、減価償却費、損害保険料などの必要経費」を差し引くことになります。差し引いて算出した不動産所得に応じた税金を納税することになるのです。

所得税の税率は、以下の表のとおりです。

所得税の金額は「所得税額＝課税される所得金額×税率－控除額」で求めることができます。

７．生前対策をする際は、相続税・贈与税だけでなく、他の税金も考慮！

生前対策をする際には、相続税や贈与税だけではなく、他に発生する税金についても考えなければいけません。相続税や贈与税だけのことしか考えていない場合、予想外の納税が発生してトラブルになってしまうこともあります。
また、税金についてはさまざまな軽減措置が存在しています。ご自身が使える軽減措置がないかどうかは、事前にしっかりと確認しておくべきでしょう。
不動産が関わる相続では税額が大きくなりやすいので、少しでも不安があるようなら専門家にアドバイスをもらうことをおすすめします。

まとめ

不動産取得税について解説しました。
不動産の相続については、知っておくべき税金はさまざまあり、今回は不動産取得税のほか、そのいくつか紹介させていただきました。
生前対策をする際には、さまざまな税金を理解しておく必要がありますので、少しでも不安があるようなら早めに専門家に相談してください。

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是非、お気軽にお問い合わせください。

この記事を監修・担当した専門家

代表税理士・立教大学大学院客員教授

清田幸弘

1962年　神奈川県横浜市の農家に生まれる。明治大学出身 地元農協に9年間勤務し、金融・経営相談業務を行ったのち、開業。 農家出身者ならではの視点と経験をもとに資産税コンサルティングをはじめ、相続税の申告件数は平成9年開業以来累計8,000件を超える。 現在は、14の本支店に相続の無料相談窓口「丸の内相続プラザ」を開設。 また、相続実務のプロフェッショナルを育成するため「丸の内相続大学校」を開校し業界全体の底上げと後進の育成にも力を注いでいる。

著書「相続専門の税理士、父の相続を担当する」（あさ出版）、「宅地相続の実務」（新日本法規）、共著「都市農家・地主の税金ガイド」（税務研究会）

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