不動産を相続した時にかかる税金とは？計算方法や相続する時の注意点を徹底解説

相続が発生した場合、現金や株式、不動産、生命保険など様々な財産が課税対象となりますが、中でも評価が複雑になるのは不動産です。

不動産は、土地の利用方法や形態によって評価額が変わるため、相続税額に大きな影響を与えることがあります。

そこで今回は、不動産を相続した時にかかる税金について解説していきます。

ぜひ最後までご覧ください。

１　不動産を相続すると様々な税金が課されます

不動産を相続する場合、様々な税金が課税されます。

初めに、不動産を相続した場合に課税される税金の種類について解説します。

１－１　相続したときにかかる税金

状況によって課税される税金の種類は変わりますが、相続した際にかかる税金は主に「相続税」と「登録免許税」です。

ここでは、相続した時にかかる税金について詳しく解説していきます。

１－１－１　相続税

相続した時にかかる税金の一つは、相続税です。

相続税は、被相続人（亡くなった方）から相続によって受け取った財産にかかる税金です。

相続税では、「基礎控除」と呼ばれる非課税枠があり、相続財産の合計額が非課税枠を超えた場合に税金がかかります。

基礎控除の計算式は次の通りです。

法定相続人とは、民法上で相続する権利のある人を指します。

相続税の基礎控除は、法定相続人の数によって金額が変わります。

例えば、相続人が「配偶者と子3人」の計4人の場合、計算は次の通りになります。

この場合、相続財産の合計のうち5,400万円を超えた部分に対して相続税が課されることになります。

１－１－２　登録免許税

登録免許税は、不動産の名義を変更する際にかかる税金です。

不動産の登録免許税は、主に名義変更や抵当権設定などにかかる税金のことを指します。

また、登録免許税は土地と建物それぞれに対して課税されます。

１－１－３　（例外）不動産取得税がかかる場合もある

不動産の相続では、相続税、登録免許税以外にも不動産取得税がかかることがあります。

基本的に不動産を相続した場合は非課税となりますが、例外として相続人以外の人が遺言によって不動産を受け取った場合（遺贈）などは、不動産取得税が課税されるため注意が必要です。

１－２　売却した場合は譲渡所得税がかかる

相続によって受け取った不動産を売却し、利益（譲渡益）が出た場合には、その利益に対して譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税とは、土地や建物、株式やゴルフ会員権などを譲渡した場合に発生する所得に対してかかる税金のことです。

このように、不動産を相続で受け取った場合は様々な税金がかかってくるため、事前に把握しておくことが大切です。

２　不動産を相続する際は評価をする必要があります

不動産を相続する場合、土地や建物の価値を金銭換算する「評価」をする必要があります。

評価する理由は、主に以下の3点です。

• 遺産を公平に分割するため
• 相続税の計算を正確に行うため
• 相続後の活用方法（売却か、維持か等）を判断するため

相続した不動産を評価する理由の一つとして、遺産分割を公平にするためであることが挙げられます。

相続財産には、現金や預金などとは異なり、不動産のように価値が分かりにくいものも含まれます。

そのため、正しいルールに基づいて不動産の評価額を算出することで、遺産分割をスムーズに進めたり、相続税額を算出したりすることができるようになります。

また、評価額を明らかにすることで不動産を受け取った後の活用方法なども検討することができるため、不動産の評価は重要です。

２－１　不動産の相続税評価額の計算方法

最初に、不動産の相続税評価額の計算方法について解説します。

不動産の評価額は「土地」か「建物」かなど、財産の種類や利用状況によって計算方法が異なります。

ここでは、それぞれの種類によって異なる評価方法について詳しく説明します。

２－２　土地の評価方法

土地の評価方法は、次の方法のどちらかで算出されます。

1. 路線価方式
2. 倍率方式

一つずつ解説していきます。

２－２－１　路線価方式

路線価方式とは、道路に面した土地の１平方メートルあたりの評価額（路線価）を基に計算する方法です。

路線価は、国税庁のホームページに掲載されており、毎年7月に公表されます。

https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

路線価方式による土地の評価額の計算式は次の通りです。

「各種補正率」とは、土地の形状（いびつな形、奥行きが長いなど）による使い勝手の良し悪しを評価額に反映させるための調整指標です。

正方形や長方形などのように綺麗な形でない土地も多くあり、その場合には補正率をかけて計算します。

２－２－２　倍率方式

先に示したように、土地の評価方法として路線価を使用して評価額を計算することがありますが、路線価が設定されていない倍率地域では、倍率方式を使って計算します。

倍率方式による土地の評価額の計算式は次の通りです。

倍率方式では、土地の固定資産税評価額に倍率をかけることで相続税評価額を算出します。

固定資産税評価額は市区町村から毎年送付される「固定資産税課税明細書」で確認することができます。

倍率は、国税庁の財産評価基準書に掲載されているため、確認しておきましょう。

https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

２－３　貸家建付地の評価方法

続いて、貸家建付地の評価方法について解説します。

貸家建付地とは、被相続人が所有する土地に賃貸用の建物を建設し、第三者に貸していた土地のことを指します。

入居者がいると、土地の所有者が自由に土地を使うことができないため、自身で使う土地（自用地）よりも評価額が下がります。

貸家建付地の評価額の計算式は次の通りです。

土地の所有者が自用地として使える評価から、第三者へ貸している権利を引いた額が評価額となります。

２－４　建物の評価方法

建物の評価方法は、大きく分けて2種類あります。

• 被相続人が居住用として所有していた場合
• 賃貸物件として所有していた場合

一つずつ解説していきます。

２－４－１　被相続人が居住用に所有していた場合

被相続人が居住用に所有していた建物を相続した場合の評価額の計算方法は、次の通りです。

固定資産税評価額は、前述した通り、市区町村から送付される「固定資産税課税明細書」で確認することができます。

２－４－２　賃貸物件として所有していた場合

被相続人が所有していた建物を賃貸物件として活用していた場合の評価額の計算式は、次の通りです。

借家権割合とは、借り手である入居者がその建物を使用する権利の割合であり、全国一律で30％と定められています。

賃貸割合は、課税時期における実際の入居状況（満室の場合は100％）を示します。

２－５　マンションの評価方法

続いて、マンションの評価方法について解説します。

マンションの建物部分は、原則として固定資産税評価額が基準となります。

しかし、2024年1月1日に制度が改正され、「区分所有補正率」が適用されることになりました。

これは、市場価格（実際の売買価格）と相続税評価額に乖離があった物件（タワーマンション等）への課税を適正化するため、マンションなどの居住用区分所有財産の相続税評価額を市場価格の6割相当まで引き上げる制度です。

計算方法は複雑ですが、国税庁のホームページより計算ツールを使って簡単に評価額を算出することができます。

https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/hyoka/annai/1470-17.htm

３　不動産を相続した際に減税措置を適用できるか確認しましょう

財産の中に不動産が含まれている場合、相続した際に減税措置が適用できるかを確認しましょう。

相続税には、特例や控除があり、ここからはそれらについて解説していきます。

ご紹介する減税措置は次の5種類です。

• 小規模宅地等の特例
• 配偶者の税額軽減
• 未成年者控除
• 障害者控除
• 相次相続控除

なお、配偶者の税額軽減、未成年者控除、障害者控除、相次相続控除については、必ずしも相続によって不動産を取得する必要はなく、要件に該当していれば適用することができます。

３－１　小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、被相続人が自宅や事業用として使用していた土地の評価額を最大80％下げることができる特例です。

土地の利用方法によって減額できる割合や限度面積が異なります。

違いを分かりやすく表にまとめました。

用途によって減額割合や上限面積に違いがありますが、該当する場合は特例を適用して減税することができます。

この特例を利用する場合は、相続税申告書に特例の適用を受ける旨の記載を示すと共に、次のような書類を添付しなければなりません。

• 小規模宅地等の特例の適用明細書
• 遺産分割協議書の写し

３－２　配偶者の税額軽減

相続税における配偶者の税額軽減は、被相続人の配偶者を対象とした相続税の軽減措置です。

配偶者の税額軽減を適用する場合、配偶者の相続する財産が1億6,000万円、または法定相続分のいずれか多い金額まで相続税が非課税となります。

なお、配偶者の税額軽減を適用する場合には、法律上の配偶者でなければなりません。

内縁の関係や事実婚などの場合は、この減税措置は利用できないため注意しましょう。

３－３　未成年者控除

未成年者控除は、法定相続人が相続開始時に18歳未満である場合に適用できる制度です。

控除額の計算式は次の通りです。

未成年者控除は、最大で180万円の控除が可能です。

なお、控除しきれない場合は、その未成年者の扶養義務者の相続税額から差し引くことができます。

３－４　障害者控除

相続税の障害者控除は、85歳未満の障害者である相続人が対象です。

相続人が満85歳になるまでの年数1年につき10万円（特別障害者の場合は20万円）の控除が適用できます。

障害者控除の適用要件は次の通りです。

• 相続や遺贈で財産を取得した時に日本国内に住所があること
  （一時居住者で、かつ、被相続人が外国人被相続人または非居住相続人である場合を除きます。）
• 相続や遺贈で財産を取得したときに障害を持っていること
• 相続や遺贈で財産を取得した人が法定相続人であること

相続税の障害者控除は「一般障害者」と「特別障害者」の2つのパターンに分けられており、障害の度合いによって控除額が異なります。

障害者控除は、障害者手帳があれば証明することができます。

障害者手帳を申請中の場合でも、医師の診断書があれば認められる場合がありますが、できるだけ早めの申請をお勧めします。

３－５　相次相続控除

相次相続控除とは、10年以内に連続して相続が発生した場合に適用することができる制度です。

例えば、立て続けに親族が亡くなってしまい、一次相続から10年以内に二次相続が発生した場合、同じ財産に対して相続税が2回連続で発生してしまいます。

このような二重課税を避けるため、相次相続控除を適用することができます。

４　不動産を相続する際は以下の点に注意しましょう

ここからは、不動産の相続が発生した際に注意すべき点について解説していきます。

４－１　共有不動産にすると取り扱いが制限されることがある

不動産を共有名義で相続した場合、取り扱いが制限されることがあります。

共有不動産とは、1つの不動産を複数人で所有する不動産です。

共有している人の同意がないと売却や土地活用ができなくなることもありますので、注意が必要です。

４－２　不動産を相続した際は相続登記をする必要がある

不動産を相続した際は法務局で相続登記を行わなければなりません。

2024年4月1日より相続登記の申請が義務化され、相続による不動産の所有権の取得を知った日から3年以内に申請を行わなかった場合は、10万円以下の過料が課される可能性があります。

そのため、不動産を相続によって取得した際は速やかに相続登記の手続きを行いましょう。

５　まとめ

今回は、不動産を相続した時にかかる税金について解説しました。

不動産を相続した場合、相続税をはじめ、様々な税金がかかります。

どのような税金が課されるのかを把握しておくことで、実際に相続が発生した際にスムーズに対応できるように準備しておきましょう。

また、特例や控除などの減税措置を利用することにより、節税することができる可能性があります。

そのため、事前に適用要件に当てはまるかどうかを確認しておくことも重要です。

不動産を相続した際の相続税は少々複雑なこともあるため、専門家に相談することをお勧めしております。

ランドマーク税理士法人では初回無料面談を行っております。

税務について何かお困りごとがございましたら、お気軽にご相談ください。