不動産と債務を精査し、土地の特例で約2,452万円の評価減を実現した相続税申告事例

• 利用したサービス：相続税申告、財産評価、土地評価、遺産整理
• 相続した財産：土地、建物（自宅・アパート等）、現金・預貯金、生命保険金、退職手当金、同族法人への貸付金、非上場株式、有価証券
• 相続した資産の金額：約2億8,912万円
• 依頼者の立場：長女（お父様の相続）
• 居住地：神奈川県

事例の概要

お父様の相続にあたり、不動産を売却せずに納税できるか見通しが立たなかったA様が、財産全体の評価と税額の算定を経て、納税方法を具体的に検討できるようになった事例です。

抱えていた課題/依頼の背景

A様のお父様が亡くなり、相続税の申告が必要となりました。相続財産には自宅やアパートなどの不動産が複数含まれていたほか、預貯金、有価証券、生命保険、同族法人への貸付金、非上場株式など多くの種類にわたっていました。相談時点では、固定資産税評価証明書や簡単な財産目録はあったものの、相続税の計算に必要な評価額はまだ整理されておらず、「相続財産がいくらになるのか」「相続税はいくらかかるのか」が見えていない状況です。

特に大きな課題は、納税資金の見通しでした。現金だけで相続税を納められるか分からず、場合によっては不動産の売却も必要になる可能性があります。一方で、A様はできる限り不動産を手放さずに相続したいとの意向をお持ちでした。こうした状況のなか、相続税申告だけでなく登記を含めた手続き全般を相談できる専門家を探し、弊社にお問い合わせいただきました。

実際の支援内容/ランドマークだからできたこと

1：土地ごとの利用状況を確認し、小規模宅地等の特例で約2,452万円の評価減を実現

今回の相続では、土地の評価額だけで約1.2億円にのぼりました。自宅として使用している土地、アパートを建てて貸している土地など、利用状況によって評価方法や適用できる特例が異なります。

弊社では、それぞれの土地について所在地・面積・取得者・利用状況を一つずつ確認しました。その結果、A様が取得する3区画について「特定居住用宅地等」1区画、「貸付事業用宅地等」2区画として小規模宅地等の特例を適用。対象3区画の評価額合計約3,857万円のうち、約2,452万円を減額し、課税価格に算入する金額を約1,405万円まで圧縮しています。

土地を一括して評価するのではなく、利用状況ごとに区分して特例の要件を丁寧に確認したことが、評価額の引き下げにつながりました。A様にとっても、不動産を手放さずに相続するための重要な一歩となっています。

2：同族法人への貸付金や債務も確認し、相続財産の全体像を整理

今回の相続には、不動産のほかに預貯金、生命保険、同族法人への貸付金、非上場株式など、さまざまな財産がありました。また、亡くなったお父様の債務や葬式費用も確認する必要がありました。

弊社では、同族法人への貸付金約1,856万円を、お父様が会社に返済を求められる財産として確認しました。生命保険は契約内容と受取人を調べ、1,000万円の非課税枠を反映。さらに、債務約933万円、葬式費用約272万円、相続開始前の贈与220万円についても、申告上の取扱いを確認しました。

土地の評価に加え、その他の財産や債務、葬式費用、生前贈与についても申告上の取扱いを確認し、相続税額を算定しました。

3：約2.89億円の財産と約6,091万円の相続税額を明確にし、納税方法を検討できる状態に

相談当初、A様は「不動産を売らなければ納税できないかもしれない」という不安を抱えていました。しかし、概算で「これくらいです」とお伝えするだけでは、その後の判断に踏み切ることができません。

弊社では、財産の洗い出しから始まり、土地・建物の評価、特例・非課税制度の検討、債務の確認を経て、最終的な課税価格の算定まで一連の流れで対応。取得財産価額は約2億8,912万円、課税価格合計は約2億7,927万円、相続税総額は約6,091万円という具体的な数字を明らかにしました。

「財産がいくらあり、税金がいくらかかるのか」が数字として見えたことで、A様は納税方法について具体的な検討に入ることができるようになっています。漠然とした不安が、根拠のある判断材料へと変わった瞬間でした。

得られた結果

• 小規模宅地等の特例の適用により、対象3区画の土地評価額を約2,452万円減額しました
• 生命保険金の非課税枠1,000万円を反映し、課税対象額を適正に算定しました
• 不動産・預貯金・有価証券・生命保険・同族法人関係財産・債務など、多種類にわたる相続財産と債務を一体で整理しました
• 取得財産価額約2億8,912万円、相続税総額約6,091万円を明確にし、納税方法を具体的に検討できる状態を整えました

ご依頼後、A様より、以下のメッセージを頂戴しました。

ランドマーク税理士法人担当スタッフからのコメント

今回は、複数の不動産に加え、同族法人への貸付金や非上場株式、多数の生命保険など、種類の異なる財産を正確に評価し、一つの申告として取りまとめる必要がありました。特に土地は利用状況ごとに適用できる特例が異なるため、一括で評価してしまうと減額の余地を見逃してしまいます。

弊社では収益物件を含む相続税申告を累計4,000件以上お手伝いしてきた経験があり、土地ごとの利用状況の確認と特例適用の判断を、組織的な体制のもとで進めることができました。今回も3区画に小規模宅地等の特例を適用し、約2,452万円の評価減につなげています。

財産の全体像が見え、A様が安心して次の判断に進めるようになったことを、担当者として大変うれしく思います。

同じように不動産を多く相続され、納税や評価に不安をお感じの方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。