【目次】

■ 初めての相続相談の現場でも戸惑わない
■ よりレベルの高い土地評価のテクニックが身に付く
■ 地主へのコンサルティング能力を高められる　etc…

地主税理士が、土地も不動産も守る相続対策を指南！

第1章　地主に相続が始まった…誰が相続人なのか？　～民法上の知識～

1.法定相続人・相続順位
～子どもがいない高齢世帯。誰が相続人？～

Column(1) 法定相続分任せの分割の危険性

Column(2) 非嫡出子の法定相続分改正へ

2.相続放棄・単純承認・限定承認
～借金まみれの相続財産…これも相続？～

3.遺言書
～遺言書が見つかった！　法的効力はある？～

事例(1) 求めすぎている遺言書は無効

4.遺産分割協議書の作成
～相続人たちの合意の結晶ができるまで～

5.遺留分
～「子供には１円もやりたくない！」は通らない？～

6.失踪宣告
～相続人が行方不明！　早く話を進めたいのに…～

第2章　こんな場合、相続税はかかるのか?
～相続税の算出方法～

1.相続税の計算
～いくらまでの財産だったら税金はかからない？～

Column(3) 相続税の計算方法を具体例で確認しましょう

2.養子縁組
～子供が増えると税金が減る？～

3.配偶者の税額軽減
～二次相続も考慮して活用を！～

改正 障害者控除・未成年者控除の改正

4.小規模宅地等の特例
～誰が相続するかで税額が大きく変わる！～

Column(4) 小規模宅地等の特例における「家なき子」の要件

Column(5) 青空駐車場に小規模宅地等の特例

改正 小規模宅地等の特例の改正

第3章　土地の評価は下げられるか?
～アラ探しが節税の鍵～

1.原則的な評価方法
～難解な評価も基礎から始まる～

Column(6) 貸宅地はサブリース契約で一体評価!?

Column(7) 使用貸借なのに大幅評価減の可能性

2.不整形地、無道路地
～形状が評価減につながる計算プロセス～

3.広大地評価
～減税効果も難解さも王様～

事例(2) 一見してダメそうな土地でも広大地評価の可能性

Column(8) 市街化調整区域の広大地評価

事例(3) 広大地評価の特殊事例

事例(4) 広大地評価とリスク管理

事例(5) 時の流れも味方につける

事例(6) さらなる相続税減額を目指して

事例(7) 鑑定評価を使うべき時

4.市街化調整区域における雑種地(駐車場など)の評価
～こまめな資料収集が大きな減額に～

事例(8) どこまで下がるか未知数の雑種地評価

事例(9) 市街化調整区域の土地評価で必要な思考法

5.がけ地周辺の建築制限
～土地を立体的に捉える～

6.宅地への転用が見込めない市街地山林の評価
～ケタ違いの評価減ができる可能性～

Column(9) 純山林比準評価の視点

事例(10) アテにならない公図と驚きの純山林比準評価

Column(10) その他の評価減要因

Column(11) 高低差10%減の判断方法

事例(11) 「庭内神し」は非課税

Column(12) 位置指定道路の評価

第4章　相続財産はどう調べるのか？
～相続財産の調査と評価～

1.相続財産になるもの、ならないもの
～どこまでが課税される財産なのか?～

2.家屋・設備・構築物
～権利の所在が鍵を握る！～

Column(17) それは「庭園」？

3.現金・預貯金
～父から入金、名義は子供、相続財産になりますか？～

事例(12) 一次相続の名義預金が見つかったときの対処法

4.有価証券
～上場していない株式にも価値がある！～

5.その他の財産
～評価方法は財産の種類によって違う！～

6.みなし相続財産
～生命保険金・死亡退職金の非課税枠～

Column(14) 損害保険・傷害保険の非課税枠

7.債務・葬式費用
～マイナスの財産をかき集めろ！～

事例(13) 建物の名義と借入の名義が違う場合の債務控除

Column(15) 建物の登記内容と実態が違う場合の申告方法

第5章　今からできる対策は？
～生前対策のエッセンス～

1.生前贈与
～地道な贈与が節税の王道～

2.贈与税の配偶者控除
～チャンスは1回! 2,000万円控除～

3.住宅取得等資金の贈与
～次世代への財産移転を一気に進める!～

4.教育資金の一括贈与を受けた際の贈与税の非課税制度
～信託を活用した新時代の贈与～

5.生命保険加入
～500万円の非課税枠、"争族"対策、納税資金～

6.土地の色分け
～相続に先駆けて、土地を有効活用するには～

7.固定資産の交換の特例
～権利関係を一括整理～

第6章　賃貸物件建築による相続税の節税と所得税の取扱い
～不動産賃貸業を取り巻く税金～

1.土地の評価減・建物の評価減
～不動産オーナー相続税対策の王道～

事例(14)「賃借権」による評価減の実務

Column(16) 中古車の展示場の評価方法

2.不動産所得の収入になるもの
～供託された家賃、補助金、売電収入の取扱いは？～

3.不動産所得の経費の取扱い
～一括経費にできるものと資産計上すべきもの～

4.青色申告と事業的規模
～規模で異なる特典の取扱い～

5.家族への給与で資産の分散
～節税の要は一家の団結～

第7章　不動産管理会社はどのようにして活用するのか　
～税金対策の伏魔殿～

1.不動産管理会社設立のメリット
～外区税対策策・相続税対策・経営力強化に～

2.不動産管理会社の事業形態
～サブリ一ス方式、管理委託方式と管理料のジレンマ～

3.不動産所有会社方式
～使い方を間違えれば大損の可能性も～

Column(17) 法人に物件を売却するときの時価

Column(18) 法人所有のゴルフ練習場がある場合の地上権

4.不動産管理会社の設立手続
～何を決めればよいのか？出資者は？役員は？～

5.役員給与の損金算入・損金不算入
～いくらまでなら課税上の問題がないのか？～

Column(19) 消費税簡易課税×サブリース方式は御法度？

第8章　誰が何をとればよいのか？
～納税方法を踏まえた分類と対策～

1.分割協議におけるトラブル回避術
～分割できない不動産を相続したとき～

2.延納物納
～納税に充てる現金がないとき～

3.不動産の売却と取得費加算の特例
～土地売却はタイミングが肝心～

4.農地等の納税猶予の特例と生産緑地
～農業を継がせる相続人はいるのか?～

Column(20)農地等の納税猶予の対象となる「農地」は誰が決める？

事例(15) 農地等の納税猶予を適用する境界線

第9章　相続した後の名義の書換手続
～放置すると不良資産に～

1.不動産の名義変更
～期限があるわけではないが…～

2.預貯金の名義変更
～金融機関によって異なる窓口対応～

3.株式の名義変更
～上場株式と非上場株式の取扱いの違い～

4.その他の財産の名義変更
～自動車、保険契約、ゴルフ会員権、未登記家屋～

5.債務の名義変更
～１人が背負うか、みんなで背負うか～

第10章　税務調査では何が調べられるのか？
～隠れた財産にご用心～

1.税務調査の概要
～いつ、どこで、誰が、何をする？～

2.名義が違うだけの財産は課税対象
～孫名義の積立預金が全額課税対象!?～

事例(16) 名義建物？

3.調査対象になる危険がある相続税申告書
～該当すれば黄色信号～

4.今からできる税務調査対策
～意図せぬ課税をされないためには～

事例(17) 広大地評価の否認を広大地評価でカバー

第11章　払い過ぎた税金は返ってくる
～5年以内に相続税額の見直しを～

1.更正の請求と改正
～相続税還付のチャンスが拡大～

2.相続税額を左右するのは土地評価
～還付の可能性が眠る申告書の見極め～

3.土地の評価減による相続税の還付事例
～実際に返してきたからこそ伝えられること～